【以案说法】我的房子我的地，想卖就能卖？

“采菊东篱下，悠然见南山。”当都市的霓虹点亮不眠的窗棂，无数渴望心灵栖息的城里人，开始向往檐角悬挂的晨露、篱笆缠绕的蔷薇，想在美丽乡村有个“家”。当农村村民将自家宅基地上的自建房屋和承包地卖给城里人，签订的合同有效吗？近日，利川法院审结了该起买卖合同纠纷案，判决该合同无效，依法返还转让款。

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案情

2019年4月2日，村民牟某同城区的向某签订《房屋买卖合同》，约定将其所有的宅基地及地上建筑物和附着物一并作价24.18万元转让给向某。双方还签订《农村土地流转合同》，约定牟某将其承包经营的0.3亩土地的承包经营权永久性转让给向某。

合同签订后，向某支付购房款12.18万元。2019年4月，牟某将案涉房屋、建设许可证、协议等交付给向某。2019年10月，向某又支付购房款5万元。2021年7月，牟某将案涉房屋登记在自己名下，市自然资源和规划局为其颁发不动产权证书。2023年，牟某将案涉土地收回。后因牟某未按约为向某办理房屋产权证，向某诉至法院要求解除双方签订的两份合同并返还转让款。

审理

认为

利川法院经审理认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。本案中，原告向某与被告牟某签订的《房屋买卖合同》中涉及的房屋系建造在农村集体经济组织所有的宅基地上。根据法律、行政法规的禁止性规定，非集体经济组织成员无权获得农村宅基地使用权。我国实行的是房地一体主义，非集体经济组织成员无权获得农村房屋所有权。合同签订时，原告向某系其他乡镇的城镇居民，故双方之间签订的《房屋买卖合同》违反了强制性规定，应属无效。

关于原告向某与被告牟某签订的《农村土地流转合同》的性质，《中华人民共和国农村土地承包法》第四条规定，农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。原告向某与被告牟某非同一集体经济组织成员，且法律明文规定承包地不得买卖，双方签订的《农村土地流转合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。

无效的民事法律行为自始没有法律约束力，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿、有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案中，原告向某非案涉集体经济组织的成员，且双方在签订合同时载明所涉房屋属集体土地上房屋，按现有政策不能办理房产及宅基地使用权过户手续，说明在签订合同时，原、被告明知案涉房屋及土地不能转让仍故意为之，双方具有同等过错。被告根据无效合同取得的款项应当予以返还。

据此，遂依法判决被告牟某返还原告向某购房款17.18万元。

法条

链接

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条 违法法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

《中华人民共和国土地管理法》第九条 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。

《中华人民共和国农村土地承包法》第四条 农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。

法官

说法

农村房屋买卖以及土地流转存在较大的法律风险和政策限制，买卖双方应严格遵守法律法规，避免因违法交易导致受损。对非集体经济组织成员而言，租赁或合作开发可能是更合法、稳妥的选择。农村房屋买卖和土地流转是农村改革的重要内容，实践中常常暴露出许多问题。这些问题需要各方共同努力，通过完善制度、加强监管、保护权益等措施，确保农村经济有序发展，保障农民的合法权益。

原标题：《【以案说法】我的房子我的地，想卖就能卖？》

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