首尔房价未解之谜：越调越涨，3年涨52%

文丨宗威

韩国房价又上热搜了。

据央视财经报道，首尔的一个公寓近日开盘后引来数万人哄抢，比例达到惊人的1800人抢一套房。

首尔楼市之热，领先全球。

自从文在寅上台后，就把“居者有其屋”作为重要施政目标，3年多内出台了25项政策调控楼市。

然而首尔房价仍一路狂飙，公寓价格三年来暴涨了52%。

韩国楼市，陷入了“越调控越涨”的怪圈。

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在韩国，老百姓对首尔房价之高早已怨声载道。

平民出身的文在寅曾被寄予厚望，他也在竞选中向韩国民众承诺，要打造一个努力工作就能养得起家、买得起房的公平社会。

2017年5月上台后，文在寅政府自此开启了疯狂的楼市调控，3年半内 25连调。

在中国乃至全世界，即便是楼市调控最严的时候，也从未有过如此之密集的政策。

可见文在寅政府控制首尔房价的决心之坚定。

来看下25条房产新政中比较重要的几条——

2017年8月：

指定整个首尔市及部分周边地区为限购区域，在该区域内不管何种类型房产，贷款比例不得超过40%；同时计划在首都圈增加公租房供应量，未来5年每年为新婚夫妻提供5万套租赁住宅。

2018年9月：

无房家庭若非出于实际居住目的，不得在限购区域内按揭购买价格超过9亿韩元（约合人民币535万元）的房产；首套房房产税起征点由9亿韩元降至6亿韩元（约合人民币357万元）。

2019年12月：

在限购区域内购买超过15亿韩元（约合人民币890万元）以上的房产，禁止进行住房担保贷款，即必须全款购买，且房产价格以政府备案为准。

2020年7月：

租户连续租住超过2年时，可在合同期满后要求延长2年租约，以保障租户能够稳定居住4年（房东要求自住除外）；房东一次上调房租的幅度不得超过5%。

2

韩国政府的楼市调控政策，无非是全世界通行的两板斧——

金融上，限制贷款并大幅提高持有和转让成本；

供给上，保障租户权益的同时增加公租房供给。

然而结果却大相径庭，基本上是每次刚发调控政策，房价立马就蹭蹭往上涨，简直就是“无缝对接”。

数据显示，首尔公寓三年多来整体上涨了52%，均价已超过7亿韩元（约合人民币416万元）。而同一时段内，釜山、大邱等韩国其他城市的公寓价格，整体持平或仅小幅上涨。

房价暴涨让民众对文在寅大失所望，其支持率已跌至近年最低点。

30多岁群体曾是文在寅的核心支持者，如今这群被高房价困扰的刚需们，转而成了最反对他的人。（韩国人计划购买首套房的平均年龄是36.8岁）

今年7月在国会开幕式上发表的讲话中，文在寅再度表态将采取一切措施，严查炒房投机、稳定房价。

他并非只是喊喊口号。

今年9月，韩国政府向外吹风，称政府打算成立一个叫“房产交易分析院”、横跨各部委的超级机构，专门监督管理楼市。

此外，韩国政府还在研究实施更严格的调控政策，包括——

持多套房产者在限购区域内交易，在现行转让税基础上再加10%；

持多套房产者的房产税和购置税最高可到6%和12%；

所购房产在一年内转售的，住宅交易所得税提高至80%。

然而在越调越涨的背景下，舆论对调控普遍持悲观情绪，1800人哄抢一套公寓就是对政府的啪啪打脸。

3

首尔房价为啥总是涨势喜人？

韩国总人口5170万，近半数住在包括首尔、仁川和京畿道在内的首都圈。其中首尔市面积约600平方公里，聚集了966万打工人。

我们以上海核心七区（徐汇、长宁、杨浦、虹口、普陀、闵行和宝山）作对比，其面积和人口跟首尔几乎一样。

这下应该很好理解首尔高房价的原因了吧。

地少人多，供需矛盾突出（况且首尔还有大量低层独栋房屋），是推高首尔房价的根源。

从观念上来说，韩国也深受东亚儒家文化影响，拥有属于自己房产的意愿强烈。曾有调查显示，超9成韩国年轻人认为要有自己的房子。

跟中国一样，韩国普通家庭为了买一套房，掏空“六个钱包”的情况很常见。有统计数据为证——

韩国父母花在子女上的支出，有三分之二是为他们买房。

首尔房价此轮上涨，还有疫情的原因。

疫情下出于避险情绪，大量热钱流向楼市，这在全世界都一样。纽约、新加坡等城市，今年房价都迎来了小幅上涨。

但首尔房价涨幅之大，远远超出这些城市。

首尔房价的暴涨，也带动了整个韩国楼市的膨胀。根据韩国央行的数据，2019年韩国房产总市值增长7.4%，达5056万亿韩元（约合人民币30万亿元），是韩国GDP的2.64倍。

4

供需矛盾难以一下解决，但政府严格的调控政策，一般不说压低房价，至少能维持不涨吧。

越调越涨怎么看都是奇观。

只能说调控政策本身出了问题，太多自相矛盾的地方。

Bug1：

一边严控住房贷款门槛和额度，一边将住房贷款基准利率调低至2.72%。

比咱们的公积金贷款利率还低，这不是鼓励大家买房是什么？

Bug2：

调税的确大幅提高了房产持有和转让成本，却没有从根源上限购！

对不差钱的富豪们来说，再高的税也能承受，想买几套都可以。况且房价上涨带来的增值，完全可以抵消增加的持有成本。

此外，韩国政府也没对外国购房者进行限制。

官方统计显示，2017年1月至今年5月，外国人共购买了23167套公寓，其中近三分之一的公寓从未有人入住。

Bug3：

这边严厉打击多套房持有者，那边发现身旁全是卧底。

官方大规模摸底后发现，青瓦台、国会和政府机关中的持多套房产者，分别达到29.8%、30.7%和27.9%。

为了起到表率作用，韩国政府要求二级以上公务员（相当于中国的司局级），尽快处理多余房产，否则计入考核影响升迁。

在衡量房价上涨带来的收益后，部分公务员选择了辞职。

总的来说，韩国政府的楼市调控政策，自相矛盾之处太多，且行政之手伸得过长，完全无视市场原理。

最终的结果是，房价越调越涨，投机者没打击到，刚需群体反而最受影响。今年8月的一项数据显示，普通家庭不吃不喝12年才能在首尔买套房。