广州旧改纠纷第一案已调解：房企已偿付部分款项，物业正过户

在邓娟闰的印象中，这是近年来广州第一次出现开发商与联社在旧改回迁之后，因拆迁安置补偿引发的重大诉讼纠纷。不同于村集体与村民之间、村民与房屋买受人之间的纠纷，开发商与村社之间的矛盾是因合作共建而产生，涉案金额大，涉及到房屋交付、面积补偿不足等问题。

2020年8月，经股东代表大会67人投票表决，杨箕股份合作经济联社最终以97%的通过率，将富力地产公司的调解赔偿款定格在1.83亿元。

此前，因房屋拆迁安置补偿等问题，杨箕把富力告上法庭。未想到，富力方提起另案诉讼，要求杨箕返还其赔给被拆迁村民的1.6亿货币补偿款。

一时间，矛盾四起，变数重重。

广州市中级人民法院（下称“广州中院”）房地产审判庭庭长邓娟闰透露，这是广州市“旧改”项目回迁之后，城中村与房企就拆迁安置补偿产生诉讼纠纷的第一案。13页民事调解书，9000余页证据，近9亿元涉案标的额——每项数字，几乎都刷新了广州法院民事案件调解的纪录。

据最新消息，富力近日已按调解书向杨箕支付两笔款项，7000平方米的办公物业过户手续也正在办理中。

案情错综复杂，利益涉及万人。杨箕村和富力，为何能握手言和？

合议庭对案件进行审理 广州中院供图

纠纷

杨箕村法律顾问、广东合盛律师事务所合伙人张俊锋，有长达10年的旧改纠纷事务办理经验。在他看来，杨箕的改造是“相对顺利”的。

回顾杨箕村拆迁进程：自2009年8月，改造工作被广州市政府正式提上日程后，不到1年的时间里，杨箕与富力已就改造达成了一系列协议。2010年5月，拆迁正式启动。

“证件齐全，村民自建房的楼层高度也符合法律规定，1400多栋房屋，2010年不到6月就拆了90%以上，只有20多个‘钉子户’，后来也都解决了。”张俊锋说。

杨箕与富力之间最初的矛盾，产生于2016年5月。

当时，杨箕小区复建房开始交楼，杨箕联社社员搬回新家。未想到，刚搬新房不久，杨箕村B区房源就出现了爆水管等装修质量问题，但是施工单位和富力公司互相推诿，不能及时进行维修。

“不能让村民住‘水帘洞’吧？”张俊锋回忆，“联社就先聘请施工单位进行维修，垫了维修款，修好了。”

但是，回迁房维修的费用该由谁支付？村联社主张由富力方面负责，双方也谈成了合同，2400万元维修费由富力“买单”，但富力方面的钱却迟迟没有到账。

一波未平，一波又起。验收结算时，杨箕村发现其复建地块所有住宅回迁房套内建筑面积合计为27.73万平方米，比富力承诺的28万平方米缺少约2663平方米。商业回迁物业建筑面积亦缺少约1834平方米。

此外，杨箕村主张富力延迟2年交付富力新天地中心共7000平方米的办公物业和负三层67个地下停车位，导致联社租金损失约1301.5万元、停车费收入损失约495.5万元，并且价值3亿多元的办公物业、地下停车位一直未办理过户手续。

再综合村内提前垫付的临迁费、入伙宴活动费、回迁房机电维修费等支出，杨箕村最终整理出14项诉讼请求，于2019年9月将富力地产公司诉至广州中院，要求其进行赔偿。

改造后的杨箕村 邵一弘 摄

在邓娟闰的印象中，这是近年来广州第一次出现开发商与联社在旧改回迁之后，因拆迁安置补偿引发的重大诉讼纠纷。不同于村集体与村民之间、村民与房屋买受人之间的纠纷，开发商与村社之间的矛盾是因合作共建而产生，涉案金额大，涉及到房屋交付、面积补偿不足等问题。此前的村民诉讼，则主要集中在房屋产权问题、合建合同纠纷等方面。

2019年10月8日，广州中院正式受理该案。

彼时正值国庆节后上班的第一天。案件承办人、广州中院房地产审判庭法官柳玮玮还记得，杨箕村提交的证据材料，亮相的方式堪称令人“崩溃”：4600多页材料码成一座小山，由助理用小推车搬到她面前。

“这绝对是一份‘大礼包’！”柳玮玮回忆道：“杨箕村诉前准备工作做得特别细致，把所有证据都标了页码，一眼就看得到这些证据有4600多页。”

她还没“缓”过来时，助理又说了一句话：“杨箕联社代理人说还有材料在整理当中，可能一周之后再送过来。”

至开庭前，双方提交的证据已达到9000余页。此后，为了把证据搬进庭审现场，助理的小推车成了法庭的必需品。

翻阅案卷材料时，柳玮玮即刻感到案件“比较棘手”。“诉讼主体为城中村，往往涉及众多村民利益，再看案由是拆迁安置补偿合同纠纷，诉讼请求长达14项，标的额有7个多亿……”她表示，这些因素都在警醒自己，该案属于重大敏感、疑难复杂案件。

2020年1月7日庭审现场 广州中院供图

初步查看资料后，2019年12月6日，负责审理的合议庭组织杨箕村与富力双方进行庭前证据交换，并将开庭时间定于2020年1月7日。案件重大，为确保庭审工作有序进行，广州中院“发动”了8个部门来共同做好保障协助工作。

“凡是涉及杨箕联社的案件，他们都会有几百名社员申请旁听，我们已经很有经验了。”柳玮玮说，“肯定要做好预案。”

果然，庭审当日，杨箕联社有400多名社员来到现场。为了应对旁听人员突发身体不适等问题，法院贴心安排了医务人员在场，并让后勤保障部门做好路标指示等工作。

杨箕联社社员旁听庭审 广州中院供图

变数

前期准备得当，接下来的庭审亦是暗流涌动。

合议庭发现，杨箕村和富力双方最大的争议在于住宅和商铺面积差异的补偿，以及7000平方米办公物业的交付情况。

庭审现场，杨箕方尖锐指出，富力“不当得利”。其称，富力之所以缺少复建房套内面积，是因将复建地块的面积转移到了融资地块，用作商品房开发获取更大利润。

“据我方了解，被告在与国土局签署土地出让合同之后，通过调整规划报建等手段，增加了融资地块的建筑面积，融资区的F栋和C栋增加的建筑面积就超过了3000平方米。在容积率固定不变的情况下，富力只有将复建地块的面积减少，才能使融资地块面积增加。”

“在任何一个城中村改造项目当中，不可能说你回迁面积不够，还不用出钱。” 杨箕村代理人、广东合盛律师事务所律师李志华加重了语气，“农民是拿了他的地出来改造，被告通过改造获得收益，却不能满足所有村民的回迁房需求，就应当以货币补偿的方式进行补偿。”

然而富力辩称，他们并未缺少复建地块的面积，根据测绘，其交付给杨箕村的复建区建筑面积近34.3万平方米，比原先协议中约定的34万平方米的建筑面积还多出了近3000平方米。

“这并不冲突。”杨箕方当场驳回，“我们签订的‘补充协议二’中约定了套内面积和建筑面积，也就是说被告方交付的回迁房套内面积要满足28万平方米，建筑面积也不得少于34万平方米。”

“对于拆迁补偿的权利义务，双方当时的协议确实作出了明确约定，但是他们可能对一些条款的理解有分歧。比如在住宅和商铺补偿面积这部分，一方认为是按照容积率的报建规划来，相对笼统些；一方则提出‘拆一补一’的概念。”柳玮玮说，“等于是一方主张按建筑面积结算，一方主张按套内面积。”

面对争议，杨箕村出具了《杨箕村城中村改造房屋拆迁补偿安置方案》以及双方在2011年2月1日签署的《备忘录》作为证据。

“方案里面规定了，杨箕村回迁安置是以套内建筑面积回迁的，即1平方米拆迁面积可以回迁1平方米‘套内建筑面积’的回迁房。”庭审时，李志华表示，“富力清楚以上实际情况，并在《备忘录》第二条中承诺了对回迁安置房住宅套内面积不少于28万平方米。”

在法官询问下，富力承认如果按套内面积结算，确实缺少约2663平方米，但其坚持认为应按建筑面积结算，不应作赔偿。

更令合议庭意外的是，庭审结束当天下午，富力公司提起另案诉讼，请求判令杨箕联社向其返还弃产补偿款约1.6亿元——这是他们此前垫付赔偿给杨箕村被拆迁村民的钱。

双方均有提前垫付的款项，且金额较大；合同虽明确列明，但存在理解歧义；案情纠纷时间跨度久远，自双方签署合作协议至今已过去11年……

羁绊如此“深厚”的利益纠葛，要如何破解？

调解

时间拨回到10年前的9月3日。这天，广州召开“三旧”改造座谈会。会上提出，除了公开招投标外，开发商还应将复建资金、临迁费等资金统一放到政府监控的账户中，保障改造工程不烂尾。

杨箕村的改造也于同年启动。据记者了解，当时富力已按规定交了9.41亿元的复建安置监管资金至广州市越秀区政府，至今还剩1亿元左右。但他们不确定如今是否能够提取使用。

2020年7月初，在法院建议下，双方前往咨询，得到应允。确保能够提取用于赔偿后，杨箕村和富力终于都吃下“定心丸”。

但在这之前的数月时间里，案件进展仍是磕磕绊绊。哪怕是事后回忆起来，柳玮玮都禁不住地感叹：“简直是一波‘十八’折。”

2020年3月末，富力公司的一通主动“申请调解”的电话，曾让法官们看到了希望。

在庭审结束后的时间里，合议庭本就有意让双方走调解程序，但他们制定的是“部分调解”方案。对于双方争议大的面积差异赔偿价格问题，法院则考虑启动评估流程，依法判决。

但是，评估耗时较长，加上后续二审的时间，至少还要一至两年才能结案，“杨箕村不能尽快拿到赔偿，对企业继续从事城中村改造也有影响，双方损失都大，并不是一个很好的局面。”柳玮玮说。

法官柳玮玮 广州中院供图

所幸，富力公司的主动和解态度，让局面有了扭转——这个消息，让合议庭的成员们觉得“激动人心”。

在法官团队反复致电中，杨箕村和富力各有让步，最终基本将赔偿数额确定。“杨箕放弃了利息诉求，将富力认为的诉讼请求中一些偏高的标准，例如房屋单价、租金单价等调整至合理的水平，最后定下富力赔偿1.83亿元。”张俊锋告诉记者。

在协商履行方式的过程中，纠纷却再次出现。受疫情影响，富力考虑到自身现金流问题，希望可以以一半房产、一半货币的方式对杨箕进行补偿。

但杨箕联社不同意这个方案，希望全部以货币方式偿还。5月底，杨箕村告知法院，表明要放弃调解。

“你们调解方案都达成了，只是怎么实现的问题。咱们能否体谅一下富力公司？如果走判决路径，要首先评估，耗时长，你们社员的利益也会受到影响……”合议庭再次做起杨箕村的工作，却遭到拒绝。

此时，富力缴存的复建安置监管资金，成了打破僵局的关键因素。这是广州在大型招标项目、工程招标等项目中，为防止各种不确定性和风险以及考察中标单位有没有实力完成此采购项目的一种程序。在合同执行前，中标人需交纳这笔资金，政府根据合同随时考核验收，发现问题限时整改，否则将会没收或部分扣除该资金。

改造项目进行之前，富力缴存了9.41亿元。此时改造工程已经完成，房屋也已交付使用，剩余资金已符合提取条件。

7月，在得知监管账户余款能够提取，杨箕村确保富力能够支付赔偿款项后，8月6日，在法院主持下，双方签订《民事调解书》。跨度达11年的杨箕村改造项目，终于尘埃落定。

◎对话

广州中院房地产审判庭庭长邓娟闰：

对簿公堂亦有“三赢”之道

作为广州“旧改”项目回迁之后，城中村与房企就拆迁安置补偿产生诉讼纠纷的第一案，如何看待该案的成功调解？有哪些经验可以借鉴？在南方日报记者采访时，广州中院房地产审判庭庭长邓娟闰表示，法院引导杨箕与富力互谅互让，通过调解“谈”出满意结局，是化解双方纠纷，节约司法资源的“三赢”之道。

记者：法院如何看待城中村改造过程中的纠纷问题？

邓娟闰：城中村改造本身是一个新事物，发展历史也就十来年，涉及到集体土地和村民权益，相关的上层法律法规不是非常完备。比如村集体和开发合作企业之间的权利义务怎么规范等就未明确，一般是以双方协商约定的为主。因改造涉及到群众意见、还有系列的社会因素，势必会存在一些矛盾和纠纷，这是很正常的。

要想更好地解决纠纷，我认为需要建立健全城中村改造的利益协调机制，妥善做好拆迁安置补偿和复建回迁等各项工作，加强相关主体的协调沟通，形成整体合力，以多元方式化解矛盾。

记者：法院在该案的调解过程中，总结出哪些经验？

邓娟闰：我们经办合议庭秉持了实质性解决纠纷的理念，全面梳理双方的诉求争议，加强对当事人的引导，促进双方互谅互让，正视彼此的利益，最终让他们谈成了满意的解决方案。

在这个过程当中，我觉得纠纷双方的互谅互让也是非常值得肯定的。富力公司是广州比较早做城中村改造的企业，他们在这个事件中很积极地解决问题，对于村社集体企业提出来的合理诉求，给予了法律上的尊重，能够合理地去评估，最后采取调解方式解决纠纷，是比较明智的选择。

当然，法官在这个案件当中的努力，对当事人的相互撮合，村社集体方面对法院的信任，也是促成调解成功的重要方面。

此外，案件涉及到城中村改造保障资金的运用。我觉得这是我们广州城中村改造当中一个非常好的经验。案件最终能够圆满解决，也有赖于这一个制度的配合和保障。

记者：案件敏感且疑难复杂，它的成功调解具有什么意义？

邓娟闰：这是个“三赢”结局。既化解了杨箕和富力的矛盾，保护了合法权益，减少了他们更多时间精力和财力的损耗，有效避免了司法资源的浪费，也对广州今后的城中村改造起到一个好的示范作用，增强村社和企业参与改造的信心。

法院这边也会非常重视对这类案件的研究，完善相关制度、政策建议，确保裁判发挥正确的示范效应，提升审判专业化程度。

杨箕村牌坊 邵一弘 摄

◎司法观察

法治是城市更新顺利开展的密匙

杨箕村地处广州主要交通干道，与CBD珠江新城比邻，是广州著名的“城中村”之一。改造杨箕村——这样的大工程，意味着过程中有众多权益要依法处理，大量矛盾需妥善化解，难度可想而知。在历经多年纠纷后，杨箕村与富力公司最终达成和解，这不仅是单个城中村改造项目的成功，更是法治化营商环境下，广州城市更新的一个典型案例。

城市更新是近年来的热门话题。通过对用地效益低下的城市区域和产业空间，有计划地进行整合改造、挖掘潜力，可以促进老城区活力重振与新城区结构优化，加快城市发展转型。然而，连片的城市更新区域，会给政府带来极大的财政与运营压力，将城市更新交由企业主导、政府支持，又将面临监管的难题。

从广州多年来出台的一系列政策文件来看，引入合作企业进行更新改造，经历了一个从无到有不断完善的过程。

2011年，广州发布《关于印发进一步规范城中村改造有关程序的通知》，引入“合作企业”的概念，不过，在监管方面，仅作出了信息公开、政府引导监督等较宽泛的规定。2015年《广州市城市更新管理办法》《广州市人民政府办公室关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》两份文件，开始作出更全面的制度设计，严格限制企业进入时机，监管不断趋严。

2018年，广州市城市更新局印发《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》，自身实力不过硬的企业，将难以再承接旧村改造项目。按照这份规定，近3年内无不良诚信记录，且注册资本不少于1亿元的企业，才有参与资格。想签订合作协议，企业还要缴纳履约金：用地面积小于30公顷的项目应提供不少于2亿元履约金（现金），用地面积大于（等于）30公顷的项目应提供不少于3亿元履约金（现金）。

今年以来，广州陆续公布了《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推动高质量发展的实施意见》《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》等多份文件，为开展新一轮城市更新工作导航。其中，新施行的《广州市旧村庄全面改造项目复建安置资金监管办法》，进一步提高了标准：首期改造房屋拆卸之前，复建安置资金缴存人按照不低于项目复建安置资金总额30％，缴交无条件银行履约保函或者在监管账户缴存履约保证金。

旧村改造离不开补偿问题，补偿需要足够的资金。广州的一系列文件，为保障城市更新工作的开展打下了牢固的制度基础。杨箕村与富力地产案调解成功，与富力公司按照规定预先缴纳了足额复建安置监管资金不无关系。承办该案的法官也坦承，如果没有这笔资金，村民集体要求的赔偿款，很可能难以兑现。那么，涉及万人利益的纠纷将无法化解，这将为城市治理带来极大的压力。

旧村改造周期长，矛盾多，尤其资金压力大，改造项目能否顺利进行，考验着企业的实力，而旧改涉及群众广泛利益，不容失败。因此，履约保证金有效起到了监督功能，建立履约保证金制度，对促使中标人履约、防止中标人违约，督促中标人履行合同义务，对违约者进行惩戒等具有重要的作用。对村民来说，能足额缴纳保证金的企业，也会给村民们更强的改造信心。

城市是人民的城市，以人民为中心，应是城市更新的基本出发点。杨箕村的成功改造充分验证了，法治是城市更新项目顺利开展的密匙。在良好的法治环境下，依法开展城市更新工作，村民的权益更有保障，城市的未来发展才更加可期。

（通讯员陈毅恩、彭勇，实习生贾月群对本文亦有贡献）

（原题为：《杨箕富力拆迁纠纷始末 | 南方特稿》）