“蚂蚁”还没来，杭州楼市先热了？

原创 过蝈8433 秦朔朋友圈

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蚂蚁带热的楼市

10月27日，蚂蚁集团H股份额正式开启申购，富途证券APP显示，仅仅正式认购开启15分钟，等待排队认购的人数就高达2万人。根据报道，蚂蚁集团首日在H股机构发行部分已获得超1000亿美元，超过国际配售额5倍。并且，由于行情过于火爆，该券商服务器还一度崩溃。

和股市一样火爆的，还有杭州楼市的之江板块。和股民一样躁动的，还有杭州的房东。

上周，杭州土地市场一块之江地标地块——一线沿江、27亿元起拍、限高130米的地块，被“超级独角兽”蚂蚁科技集团一举以27亿元成功拿地。该地块东临钱塘江，南面直通之江大桥，往西则是在建地铁6号线之江海洋公园站（之浦路站）以及规划中的之江未来社区。溢价率为0，竞价仅仅一轮就竞拍成功，可谓是杭州政府为蚂蚁集团量身打造的。

从9月初传闻流出，到上周土拍落定，再到这几日证券市场的火爆认购，之江的买房者比股民更加兴奋，距离蚂蚁金服地块约3、4公里的二手房小区10月的挂牌价均进行了调整，涨价30-100万之间。

目前板块内在售的新房较少，均价在3.7-3.8万元/㎡左右，且中签率极低，二手房单价则在4-4.5万元/㎡左右。板块内有一个卖了很多年的酒店式公寓也很夸张，对外报价直涨1000元/㎡（酒店式公寓不限价）。

之江板块如此热销，是因为很多人都认为“阿里系”才是杭州房价的助推神器，就像当年的阿里过江、淘宝城迁址仓前，阿里所到的每一个板块，都会迎来一轮暴涨。

根据蚂蚁集团的招股书显示，截至2020年6月30日，公司共有员工数16660人。未来杭州之江集团的人才导入自然不会少，而且蚂蚁还会带来集群效应，一个金融科技行业的集群正在之江板块形成。浙江人的钱，是最灵敏的。于是乎，“蚂蚁”还没来，炒房的已经来了。

想做“蚂蚁人的房东”？

但之江板块值得买吗？笔者认为，一方面值得，另一方面也不值得。

说值得，是因为之江一直属于被低估的板块。它隶属于杭州最金贵的西湖区，抱山沿江，群山环绕，还有美院象山校区的人文氛围，之江的资源从自然到人文都十分优秀。

但和同属西湖区的其他房产板块相比，之江的涨幅是最慢的，2017年才勉强攀上3万/㎡以上，而彼时西湖区其他板块文教、蒋村都已站上5万/㎡。究其原因，也是因为山江环绕，交通不便，和杭州其他板块的“链接力”很弱，还有大型生活配套匮乏，生活不方便。

产业上，云栖小镇为代表的新经济企业虽然入驻很多，但新经济企业并不是劳力密集型，对人口的导入并不迅猛，让之江更像一个“不食人间烟火”的景区，而不是一个实实在在过日子的地方。

但伴随杭州其他板块的价格上涨，之江的洼地价值得到了充分体现。根据杭州政策中限定3.5万/㎡以下的楼盘，每次推盘要有不少于50%的房源向无房家庭倾斜，可以看出杭州政府把单价3.5万/㎡作为刚需的“基准线”，之江在售新房仅3.7-3.8万/㎡，和杭州主城区众多4万/㎡以上的板块相比，之江存在着较大的价格优势。所以板块内新房中签率低，“一房难求”，是很好被理解的。

但为什么又说不值得呢？

第一，想做“蚂蚁人的房东”，这种投机心思有点幼稚。就在蚂蚁集团地块不远处，就是之江的“未来社区”。在未来社区里商务区设置5000套人才公寓、1500套人才短租公寓，生活区近5000套房源的50%以上定向供给高层次人才。如此说来，就在蚂蚁集团周边，就有将近1万套人才租赁公寓！租赁市场十分充裕。

有些人可能看不上租金，指望蚂蚁的员工来“接盘”。这个就要看具体的项目品质，附近某涨幅最大的小区，也是这两年里维权最厉害的问题小区，工程质量堪忧，已被媒体曝光多次。这样的小区，科技新贵们会来接盘吗？

所以，对于这个板块，如果自己住不妨好好挑，碰到好项目打个新碰碰运气。如果预算不够，就继续南下——下一站的富阳，高性价比的楼盘会更多。如果怀抱“割韭菜”的心理，那还是算了，你割得过蚂蚁吗？

第二，笔者认为“不值得”的原因在于——杭州楼市分化非常严重，用流行的词叫“内卷化”。在房住不炒的基调下，明显风险已经大于机遇。一个热点的红盘可能会把同期好几个项目的客户全部虹吸走。而且区位、板块之间差异极大，如果不是自住，购房风险很大。这有点像A股，看上去上证综指常年在3000点上下徘徊，但板块、个股之间已经有了天壤之别。

以人口导入为例，杭州连续三年人口净流入超百万，这百万人口去了哪里呢？杭州滨江区的人口导入为11.9万，但滨江的新房供应量很低，所以滨江的二手房房价一直在涨，也带动了滨江周边几个板块的量价齐升；而杭州富阳区人口导入仅有0.8万，但富阳却是楼市供应大区，有大量的新房供应明显过剩，在新房限价的前提下，二手房根本没有流动性。另外作为人口流入的大区——余杭、萧山，因本身面积过大、板块发展不均衡，楼市冷热不均的现象也非常严重。

买房的长期主义

笔者把不同板块、项目的价值体系分为四类：

第一类：低估、高价值

第二类：低估、低价值

第三类：高估、高价值

第四类：高估、低价值

1）低估高价值：其实目前杭州市场上这样的项目已经不多了。比如前文笔者谈到的之江的在售新房、还有此前杭州的一系列“万人摇”也充分说明了这一点，房价倒挂严重，说明了房子价值被低估。但并不是所有倒挂都是低估，还要看具体情况。尤其是板块基本面的支撑。

这里最大的风险，是在于限价之下的质量隐患。因此买房前要好好去查下项目的地价，如果地价高而售价低，那么未来的维权风险就很大。

2）低估低价值：有些项目所在的区位板块、地段位置并不在城市重点发展的脉络上。但因为房价便宜，长期看还是能跑赢通胀的。另外因为总价低，租售比还不错，那么如果手上有闲钱也不妨做个配置。

3）高估高价值：目前市场上最多的是这类项目，地段位置、产品力都不错，但价格已经“不便宜”。如果自己住，钱够，就可以入手。

4）高估低价值：这种项目往往会在一些环杭、环沪的县市区域，售价并不便宜，基本面缺乏支持，一时脑热听信了中介买下的，这种项目应该及时脱手。

因此在项目的选择上，首选“低估高价值”，如果买不到，自己住就选“高估高价值”，手上有闲钱、长期持有“低估低价值”，迅速脱手“高估低价值”。

「 图片 | 视觉中国 」秦朔朋友圈id：qspyq2015 开白名单：duanyu_H

原标题：《“蚂蚁”还没来，楼市先热了》

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