“三道红线”落地，房企在融资“紧箍咒”中寻找机遇

不同于以往对“需求端”实施限购限贷等政策，监管层制定了新的“游戏规则”，开始对“供给端”施压了。日前，住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，形成了重点房企资金监测和融资管理规则。此次明确了一系列房企融资管理新规，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。

此前在业内多次传闻的“三条红线”正式在官方口径确认，收紧房企融资的“靴子”也终于落地。去杠杆、降负债、预防系统性金融风险确保房地产市场平稳健康发展等将成为房企面临的新挑战。

“红橙黄绿”四档

根据监管层设置的“三道红线”，众多机构以房企踩线将它们数分为“红橙黄绿”四档：踩“三道红线”处红色档；踩“二道红线”为橙色档；踩“一道红线”处黄色档；未踩线处于绿色档。

近日适逢房企集中发布“期中成绩单”的时期，对比房企发布中期业绩指标，机构的统计数据显示，在销售额较高的50家房企中，同时踩到“三条红线”的房企共14家，同时踩到两道红线的房企有10家，踩到一道红线的房企有14家，全部不踩线的房企仅有12家，头部房企中的保利、中海、华润、龙湖、绿城等均进入绿色阵营。

三条红线是行业导引，也是三条“高压线”。从目前透露的信息来看，如果有的房企上述三项指标全部“踩线”，不能再到金融或者债券市场融资，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。部分“红档”企业甚至被要求“在一个月内上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合三条红线的调整”，“不达标者，监管层将对其有息负债规模进行限制”。

“该政策实质上是长效机制的具体体现，也就是对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则，可以理解为开启了保证房企后续既能够做好业绩，也能够稳定发展的路径，体现了房住不炒的理念。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，绿档内企业自身财务数据是优秀健康的，后续面临监管可能性较小，企业能够继续保持现有战略推进。红档内企业后续面临政策监管可能性大，融资方面会有所限制，既有战略扩张则需调整，要降低风险融资。更关键的是，有可能会影响这些企业同其他房企的合作。

“不可能三角”中，财务指标成发展重点

近几年，房企普遍在规模化快速扩张中实现一次又一次历史性跨越。众所周知，降低财务杠杆、规模持续扩张、现金流增加构成了目前周期下地产行业的“不可能三角”。规模过度扩张之下，放大财务杠杆成了许多房企的必然选择，反之就会被扣上发展缓慢的帽子。房地产这个越来越庞大的市场中，牺牲财务指标给行业带来诸多不可控的风险，稳健发展更是无从谈起。此次监管层对财务指标“划重点”后，去杠杆和降负债将成为未来一段时期内房产企业更加关注的一环，不得不说是对那些坚持平稳健康发展企业的犒赏。

今年以来，更多的房企更强调利润而非一味的规模，纷纷把目光集中于财务与运营。冰冻三尺非一日之寒，从规模到利润的转向尚需时日来完成，唯有始终如一坚持自律的企业能在新规中如鱼得水。

龙湖无疑是一个新规之下优秀民营企业的样本。根据此次发布的中期业绩，龙湖的资产负债率为75.91%，净负债率仅为51.4%，现金短债比高达4.55。龙湖集团CFO赵轶坦言，新规对龙湖影响不是太大，因为龙湖在绿档里，而且巧合的是绿档负债额的增幅是年化15%，而龙湖做的预算策略也是增幅15%左右。

在今年的中期业绩发布会上，龙湖集团董事长吴亚军说：“龙湖没在三条线里，媒体把龙湖放到绿档，我觉得这是对我们过去坚持在财务上自律的一种报偿。但是我们不会因此沾沾自喜，下一步还要进一步坚持自律，总体做好稳健发展的准备。”

多元布局，为“明天”的增长做足准备

投资界有一句名言：鸡蛋不能放在一个篮子里。细观“绿色档”房企也有相同的发现。真正进入地产的下半场，对多元化的布局，更多是为“明天”的稳定增长做准备。

中海地产董事局主席兼执行董事颜建国曾在公开场合表示，美国最大市值的房地产公司，都是来自于持有业态的公司。因此，中海的资源将有一部分投入新业态中。目前，中海的“城市运营产业群”中，涵盖写字楼、购物中心、星级酒店、地铁上盖、城市更新、旅游度假、物流等产业。

绿城则倾向于轻重资产的齐头并进发展。近年来，除了传统的重资产板块的发展外，绿城还积极布局轻资产、“绿城+”三大业务板块。7月刚刚分拆上市的绿城管理即是轻资产板块结出的硕果。

龙湖则将架构定位为四大主航道业务，即C1到C4，住宅开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务。龙湖集团首席执行官邵明晓表示，在商业运营上，目前在手的项目应该到年底有接近100个，到今年年底开业48个，增长的潜力大。C2可以期待未来每年有30%增长。另租赁住房今年已经开始能够实现微微的盈利，这个其实在保持行业比较靠前的规模下，今年有信心会开到10万间，超过20亿万的收入。C4今年收入亦有望超过60亿，C2今年则料在60亿左右。

邵明晓补充，未来C1预计会保持每年双位数的增长，C2、C3、C4会保持每年30%的增长，全集团的利润增长非常可期，今年可能会超过20%的增长。

花旗发布的最新研报对龙湖的远见和坚定的执行力给予肯定，报告认为龙湖中期业绩全方位表现强劲，在新行业发展的长效机制和消费刺激下，龙湖具有先知先觉、长期远见和自律精神，目前迎来了发展的“最佳时机”。

近期资本市场的走势也印证了花旗的这一判断。自8月26日中期业绩发布后，龙湖集团（00960）股价一路稳步上扬，至9月3日午间收盘报42.950元，当日上午最高价达43.000元，再创历史新高。