探讨商品房预售制度｜海南先行先试，新出让地块要求现房销售

近日，取消商品房预售制度呼声再起。商品房预售制在过往20年内对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。但不可否认的是，预售制度本身也存在一定的问题，比如延期交房、烂尾风险等。对于这一制度是否需要改革，澎湃新闻将进行多方面探讨。

“以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖”的海南于今年3月发布楼市新政，明确“新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度”，成为首个一省范围内推行现房销售的地方。

今年3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，《通知》提出改革商品住房预售制度，规定新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

虽然此前部分城市对“现房销售”有过各种尝试，但明确改革商品房预售制度，在一省范围内实行现房销售，海南还属首个。

海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃提到，海南省因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素，实施现房销售制度是为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题。

“海南可以认为是全国首个发布省级现房销售政策的，通过现房销售的模式可以防范各类烂尾楼的出现，更好的保障购房者的权益，同时也可以约束房企激进拿地的行为。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说道。

在海南宣布改革预售制度背后，海南自2018年1月开启断腕“去地产”，彼时，海南省省长沈晓明指出，未来五年海南将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖，决不让海南变成房地产加工厂，并在之后逐步加码楼市调控，并于同年4月22日实行全域限购。

对于商品房预售制度的探讨由来已久，在海南之前，也有部分城市有对“现房销售”有所探索。

作为改革的先行者，广东省房地产协会曾于2018年9月21日下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，《通知》指出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

尽管彼时广东省房协相关人士表示通知仅征求意见，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究，但市场对于商品房预售制度的讨论再次热烈。

不过，2018年10月，广东中山合计推出14宗住宅用地，所有宅地均明确了现房销售的出让条件。

在特定地块中尝试“现房销售”的还有杭州。

2017年3月，杭州市国土资源局发布土地新政:当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售（即现房销售）；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。不过，溢价率达50%需现房销售的政策执行4个月后在后续的土地出让公告中悄然取消。

彼时，媒体报道称，出让公告中取消溢价率达50%这一规定，是因为该政策在3月24日出台之后，大部分土地出让结果显示，溢价率已经超过50%，这使得这条限制线的设置没有意义了。但是，溢价率超过70%之后竞拍自持这一条需要继续坚持，这是因为，这一政策导向的目的有两个：一、为了鼓励发展杭州市的房屋租赁市场；二、抑制房价，抑制地价。

“取消预售制度实际上是鼓励有实力的开发企业去拿地。取消预售对开发商而言，资金要求比较高，也可以控制地价的上涨。与此同时，实力强的开发商后续‘烂尾’等风险也相对较低。但是从今年疫情期间各地发布的政策来看，鼓励现房销售还是适当调整预售门槛，背后还需考虑的是房地产企业的资金情况，如果发现房地产企业的资金压力比较大，还是会允许调整预售门槛。”严跃进说。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，在当前的房地产市场环境下，推行现房销售制度将是一大趋势，这对于楼市的稳定、健康发展将起到促进作用。另外，随着相关制度和法规的逐步完善和升级，房地产交付的标准也将进一步优化，精装修交付在未来或将也会成为一个趋势。

但是，张波也提到，就房地产市场的实际情况来看，现房制度施行的扩围，也不应操之过急。现在如果一刀切要求所有在售将售项目全部转成现房销售，对于房企来说存在非常大的资金压力，不利于楼市的稳定。从现实情况看，短期内现房销售制度在国内范围内快速、整体铺开，也是不现实的，大概率将是小范围优先试点，并逐步有序、稳定、合理全面推行开来。

在业内人士看来，当前，中国对房地产不断地深入调控，对房企的资金要求不断提升，未来现房制度会在更多的地区铺开，更多的企业将加入执行的行列。对于房企本身来说，在地产领域的开发要求会逐步提升；对于居民而言，现房销售制度的施行，将让大家的购房需求得到更好的保障，这是可以预见的。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐的观点认为，房地产行业发展初期，预售制度解决部分房地产企业开发资金不足的问题，加快城镇住房建设，尽快改善住房质量，可以说是中国城镇化建设中的助推剂。但在行业规模发展的过程中，预售制度的弊端逐步凸显，预售制度成就了高周转的企业，同时也出现延迟交房、产品质量差甚至烂尾的现象，侵害了购房者的权益。预售制度也在一定程度上会加快地产泡沫的形成。在预售制度下一些中小房企才得以存活，也潜在助长了一些中小城市的无序地产开发，特别是2014年爆发的库存危机中，三四线中小城市烂尾项目、房企携款跑路等现象很多。

许小乐称，对于目前国内部分大中城市而言，地产开发基本完成量的增长，后面进入质量的增长阶段，政府及购房者对于产品质量要求越来越高，预售制度并不利于这一趋势的发展。未来地产市场成熟的城市可能逐步实行现房销售。而对于城镇化较低、城镇化进程较缓慢的一些新兴城市或区域，为加快城市建设开发，鼓励房企进入等，预售制度还是有利的。“我个人认为，预售制服并非要取消，而是需要加强预售至交付环节市场监管，强化对延期交付、虚假承诺的管理力度也能解决上述问题。”