梁红：创新型房地产公共金融体制可考虑抵押贷款支持证券

在未来“十四五”期间外部环境高度不确定的情况下，如何建设一个更健康的房地产金融市场？

8月30日，由中国金融四十人论坛（CF40）主办、CF40资深研究员肖钢牵头负责的《2020·径山报告》（以下简称“报告”）正式发布，主题为“‘十四五’时期经济金融发展与政策研究”。这也是CF40连续第四年发布《径山报告》。

高瓴资本产业和创新研究院院长梁红在报告会上指出，当前中国的房地产金融市场有两个主要方向：第一，构建多层次的市场化房地产金融体系；第二，在发展公共住房方面探索出中国创新式的金融工具。

在构建多层次的市场化房地产金融体系方面，梁红认为，当前最重要的是尽快推进中国REITs（房地产信托投资基金）市场的发展。在梁红看来，REITs是一个非常成熟的金融工具，尤其在中国公共部门拥有大量存量住房，同时还要建大量的公共住房的情况下，REITs的工具非常好用，并且希望看到在“十四五”期间，底层资产的扩容和金融产品管理权的变革。

其次，中国需要鼓励房地产股权基金的发展，房地产股权基金是其他成熟市场经济体较为常用的工具。在中国市场上，REITs和股权基金是相关的，因为不能退出，没有REITs的安排，股权基金的发展也不发达。在中国主要曾经参与过回报不错的房地产股权基金基本都是外资，目前还没有中资的参与。而房地产股权基金的发展的效果包括能盘活存量，降低杠杆，增加直接融资，给资本市场提供更好的投资标的。

梁红还表示，应探讨创新型的房地产公共金融体制。中国过去20年的发展，商品房市场一枝独秀，而公共住房方面发展严重不足，几年前的政策目标就是在新增住房供应中应该有20%甚至以上是公共租房，但是因为各种各样的原因，尤其是地方政府的财政压力，目前基本上没有达到这个目标。中国在探索公共住房金融体系时，抵押贷款支持证券（MBS）是可以考虑的选项。美国、欧洲国家和日本都使用了这一工具，如美国两房（房利美和房地美）MBS的实践是非典型的，在欧洲、日本的表现不仅非常稳健，而且得到了比较好的执行。

梁红进一步指出，如果允许REITs进入到公共租赁住房体系，这部分公共资金可以用到新的公共住房的建设中去，便可盘活这部分资产。