时代邻里上市后首份半年报：净利润同比增长76%

“上市资金尚有57%未使用。”

作者：苍穹

编辑：tuya

出品：财经涂鸦

据公司情报专家《财经涂鸦》消息，时代邻里（09928.HK）于8月11日晚间公布去年12月上市以来的首份财报，率先打响港股上市地产、物业公司财报季的枪声。

如同业绩预告一样，时代邻里本次财报数据相对亮丽。于2020年上半年，时代邻里收入同比增加54%至7.02亿元，毛利同比增加62.4%至1.99亿元，归母核心净利润达到8425万元，亦较2019年同期相比增加76.2%。

截至2020年6月30日，时代邻里总合约建筑面积（包括市政环卫项目及城市公共服务项目）约1.06亿平米，较2019年末约5800万平米增加约82.6%。

层层光环笼罩之下，探寻数字背后的真实情况显得更有意义。一是后房地产时代物管价值凸显，年初疫情使得物管行业再攀高峰，多家物业公司的盈喜预告即是最好的证明；二是行业格局尚未完全建立，每一家物业企业都存在做大做强的机会。

物管行业规模为王，以在管面积计，时代邻里体量或许要打些许折扣。通常，在管面积衡量的是物业公司能够产生收入的部分，更能作为企业规模的指征。截至2020年6月末，时代邻里的总在管面积约7900万平，包括298个在管物业管理服务项目、6个市政环卫项目及5个城市公共服务项目，涉及在管建筑面积分别为4840万平米、830万平米及2230万平米。

时代邻里物业管理面积（来源：半年报）

需要一提的是，市政环卫项目和城市公共服务项目基本都是时代邻里今年新增的业务，除此之外的物业管理服务项目实际增加面积仅为1368万平米，增幅则要低于40%，不及合约面积逾80%的增长，一定程度反映其在扩张规模方面的相对滞后。

而面积的增长又由内生和外拓两种方式取得。不同于诸多房企系物业公司，时代邻里承接关联公司项目相对有限，主要通过不断外拓进行规模的提升。时至2020年6月，时代邻里来自时代中国集团的在管面积为1966万平米，来自第三方物业开发商的在管面积为2869万平米，两者占总在管面积的比重分别为40.6%和59.4%。

时代邻里关联方依赖情况（来源：半年报）

事实上，上半年时代邻里进行数次收并购，如收购广州浩晴和广州耀城，并签订收购上海科箭51%的股本权益，一举进入工业物流地产物业管理领域。

饶是如此，时代邻里收并购并没有尽到其的全力。2019年时代邻里上市募资总净额为7.87亿港元，但据半年报披露，现时合计用去3.38亿港元，仍有57%的募资款趴在账上；而其用于收并购及发展战略联盟共计花费2.87亿港元，仅是总计划的5.11亿港元的一半有余。

面积上对关联方依赖度减轻，并不意味着时代邻里收入上可以摆脱时代中国的限制。据悉，时代中国对时代邻里的物业管理收入贡献率由2019年上半年的64.9%降至2020年上半年的53.4%，仍然占据半壁江山。

除物业管理服务之外，时代邻里尚提供非业主增值服务、社区增值服务、专业服务其他三类业务。相较而言，非业主增值服务和专业服务增长更为迅速，2019年上半年录得的收入分别增长64%至1.92亿元及增长243%至3640.3万元。

时代邻里收入结构（来源：半年报）

不过该两类业务的毛利率水平并不算高，但由于物业管理服务规模有所增长，以及营运流程的改进，上半年时代邻里的综合毛利率上升1.5个百分点至28.4%。