民法典新增“居住权” 当心买了房却住不进去

以下文章来源于金山法院 ，作者阮彦宁

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“安土重迁”的传统观念让国人对房子一直情有独钟，住有所居、居有所安也因此成为很多人一生的追求。

在刚诞生的《民法典》中，提到了一个新名词：居住权。

那什么是居住权？

私自居住他人房屋长达十余年

是否就拥有居住权了呢？

《民法典》新增的“居住权”了解一下！

什么是居住权？

居住权起源于罗马婚姻家庭关系中。罗马法的继承制度是嫡长子继承制，因此罗马人常通过遗嘱继承的方式为没有继承权的子女、无独立财产的老年配偶、被解放的奴隶等在房屋上设置居住权。

我国《民法典》第三百六十六条对居住权作了定义：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”也就是说，居住权人可以和“房东”通过书面合同的方式约定在房屋不过户给自己的情况下对该房屋合法“占有、使用”。

哪些场景适用“居住权”？

日常生活中，婚姻、继承、公租房、以房养老等都有可能适用居住权。

01

婚姻

居住权的设立，使婚前财产房本加名字的问题有了新的选择，同时对于暂无居所的离婚一方也可通过特定期限居住权的设立为其保障住房需求。

十 年 后

02

安居

父母出资为子女买房，房子登记在子女名下，此时可以通过无偿约定居住权的方式保障父母住房需求及出资后的权益。

03

继承

老人如果立遗嘱将个人房产留给子女，又担心配偶的养老居所问题，就可以在房产上为其设立居住权。

居住权的设立、内容与消灭：

居住权并非长期居住就能获得“居住权”。像之前深圳“遗忘28年的房子”的新闻事件中，只要房屋所有权人未主动与住户设立“居住权”，即便陌生住户私自住了十多年也不等于获得了居住权。

居住权应当通过书面合同或遗嘱方式设立，并向登记机构进行登记设立。居住权原则上是无偿设立，但是双方也可约定有偿。除此之外，双方可以约定居住的期限、条件和要求等，居住权一般具有长期性，双方约定5年、10年、终生，均可。如果约定终生有效，那么直至居住权人去世居住权才消灭。也就是说，在约定的居住权期间届满或居住权人死亡时，居住权即消灭，但是应当及时办理注销登记。

04

以房养老

老年人可以将房屋以相对较低的价格出售给金融机构或其他投资人，并约定在其有生之年享有对房屋的居住权。

居住权的限制

居住权不得转让和继承，并且房屋若设立了居住权，其自由处置也受到限制。如果购买的房屋已经被登记了居住权，购房者无法入住。

居住权与我们的生活息息相关，需要留心的是，日后承租住宅、购买住宅，尤其是购买二手房时，还需要注意查询相关房屋是否已登记了居住权。如果房屋已被设立了居住权，承租人要看居住权合同或者遗嘱中是否同意在特定时段对外出租，而购房者则需要考虑到居住权存续期间内自己无法占有、使用该房屋的问题。

来源｜上海市金山区人民法院

部分图片源于网络

文字：阮彦宁

原标题：《民法典新增“居住权” 当心买了房却住不进去》

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