从工业区到创新城，抖落一身“灰”的吴淞引置业者关注

黄浦江汇入长江之处，波涛滚滚，百舸争流。向来有“水陆要冲，苏松喉吭”之称的宝山吴淞正迈上新台阶。随着吴淞创新城的启动，又一个传统大型工业区迎来转型升级，而它对标的是法国巴黎左岸地区、英国伦敦金丝雀码头等国际知名城市滨水区。

工厂、废气、货车经过的尘土飞扬以及属于上世纪的破败陈旧的城市界面，或许都将和这块土地告别，取而代之的是，创新、活力、优雅的城市天际线以及丰富多元的生活空间。

上海吴淞口国际邮轮港客运大楼

吴淞创新城开工，新产业进驻

吴淞板块频频传来重磅消息，6月1日，吴淞创新城规划通过了政府批复。时隔不到一个月，6月28日，特钢宝杨路L型厂房首发项目、不锈钢20号组团首发项目开工建设，这标志着宝山吴淞板块正式拉开转型发展大幕。

据悉，吴淞创新城规划范围即原先的吴淞工业区，北至友谊路、东至同济路-黄浦江、南至长江西路-军工路、西至江杨北路-虎林路，总面积约26平方公里，其中规划建设用地约23平方公里。未来将引入科创、艺术、人文、商务产业布局，瞄准“宜居、宜业、宜游、宜商”的现代化创新城转变。

其中，先行启动的特钢宝杨路L型厂房首发项目将建设大型商业文化创意休闲街区和3栋摩天大楼，最高达200米，一举刷新宝山天际线。不锈钢先行启动区首发地块定位为文化艺术先行区，以文化演艺、剧院、艺术展览、商业餐饮、休闲景观公园等为主要功能业态，打造世界一流的吴淞国际艺术城。

告别了曾经厚重的钢铁产业之后，吴淞创新城即将迎来新经济新产业，据了解，保利文化集团股份有限公司、上海华人梦想文化发展有限公司、宝武清能、宝信软件等将成为首批入园企业。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，吴淞创新城建设最大的特点就是产业升级，一方面可以提升区域经济，另一方面改善区域环境，另外新型产业也将吸纳大量人才，最终影响整体的居住体验和土地价值。

支持土地投资，老工业区腾笼换鸟

用地置换、城市更新、产业升级，这条老工业区的发展路线在当下的上海屡见不鲜。目前，上海正在保障重点转型区域制造业用地规模，4月10日，上海市发改委介绍了即将出台的《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》，主要内容有增加土地供应、加速城市更新、减轻房企入市成本等，桃浦、南大、吴淞等重点区域被提及。

随后的4月21日，2020年首场土地出让和区域发展宣介会举办。上海嘉定区、宝山区、浦东新区、静安区等四区约50幅土地集中推介，宝山区则主要阐述未来在邮轮滨江带、南大生态智慧城、吴淞创新城、北上海之心(新顾城)、城镇圈(美罗家园)等五大重点区域的发展目标，吴淞板块独占两席。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，上海整体经济在转型，老工业区经济价值低，需要盘活土地进行腾笼换鸟，构建新型产业体系。宝山吴淞工业区位于外环周边，地理位置较好，又有创新城和邮轮产业加持，未来价值看好。

事实上，早在数年前，为了配合吴淞国际邮轮城的建设，位于吴淞创新城不远处的宝山区原上港十四区杂散货集装箱码头就进行了整体转型，其改造成的上海长滩项目，规划占地面积77.62公顷，将建成集生态绿化、商业商务、休闲居住和邮轮游艇综合配套服务为一体的生态滨江综合服务区。据了解，包括长滩音乐厅、180米高的观光塔在内的部分设施目前已接近完工。

值得一提的是，上海正在大力发展邮轮经济，邮轮经济成为上海近年来增长速度最快、对区域经济发展影响最大的新兴产业之一。目前，吴淞国际邮轮港已经成为规模亚太第一、全球第四的邮轮母港，在上海2035总体规划中，吴淞板块被确定为上海城市副中心。将通过打造上海北部枢纽为载体，联动邮轮产业发展基地和滨水公共活力区，形成具有区域辐射力和影响力的上海北部城市公共中心。而这次吴淞创新城的规划，便是参考了西班牙毕尔巴鄂滨水区、法国巴黎左岸地区、英国伦敦金丝雀码头等国际知名城市发展案例。

板块焕新，住房需求增长

老工业区的转型更新，带来的是居住价值的提升。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉澎湃新闻记者，吴淞地区之前发展比较滞后，房价也相对较低，吴淞创新城无疑是一个价值爆发点，未来如果在加快土地供应、产业人才导入、相关配套建设方面有所建树，板块将有较好的成长性。

就目前来看，整个吴淞工业区以厂房为主，主要居住区集中在临近的三个板块，分别为杨行、淞宝、高境，而这次吴淞创新城的启动也或将吸引更多置业者的关注。例如毗邻国际邮轮港的上海长滩项目，因规模超过百万平方米，整体规划超前且业态多元，一直以来都是板块内的标杆。据悉，目前项目仅二、三期尚有少量房源在售，后续开盘时间尚不明确。

根据中原地产统计显示，目前杨行、淞宝、高境三个板块在售项目共有5个，除了长滩之外，其他分别为杨行的荣万河畔景园和荣万宝邸、高境板块的瑞祥嘉苑、淞宝板块的宝林枫景苑。均价从31000元/平方米到55000元/平方米不等。

上海长滩项目某不愿具名的负责人认为，吴淞创新城的规划就是整个板块迎来的最大转型升级。未来势必吸引一大批科创企业与技术人才入驻，对周边甚至整个宝山房地产市场来说，都是重大利好消息。产业+人才驱动带来的是住房需求大量增长。

未来，吴淞这一“七省锁钥”，或将告别工厂、废气和破败陈旧的环境，如英国伦敦金丝雀码头等世界其他这类老工业区经历的那样，实现水路门户的转型与复兴。