“松法讲堂”第一讲讲了啥？

7月21日下午

上海市松江区人民法院打造的“松法讲堂”

在临港松江科技城开讲

首场讲座由我院民事审判庭沙莎法官

为120余家园区企业代表作讲

取得预期效果

那么沙法官讲了些什么内容呢？

请跟小编一起听一下吧~

在企业经营房租赁中，房屋租赁合同是确定双方权利义务的依据。讲座内容围绕房屋租赁合同的签订、履行、解除、解除的后果处理、到期后的续租问题以及其他可能涉及的问题等展开。

合同的签订

房屋租赁合同签订时的要点涉及：签约主体、租赁标的物、租期租金及用途以及其它特约约定。

1

签约主体

出租人

房东

承租人

租客

◆ 作为承租人要注意：承租前，应核验房产的相关信息，实地走访，做好对周边环境的考察。如系转租，弄清对方是否取得许可？

在司法实践中，较常见的还有如公司发起人以自己名义对外签订租赁合同、合同首部写明的与尾部签字的主体不一致等，在此用两案例说明：

举例

甲公司起诉李某，要求按约支付租金，李某辩称其系为设立乙公司而缔约，签约后其作为法定代表人注册并成立的乙公司也在房屋内开展经营活动，故支付租金的义务应由乙公司承担，而非李某个人。

审理后法院认为：发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，应予支持。本案中，李某系以自己的名义、以发起人的身份、为设立乙公司而与甲公司签订房屋租赁合同，李某签约时乙公司尚未成立，不存在职务代理行为，乙公司成立后，双方也未对合同主体进行变更。甲公司从未选择乙公司作为合同相对方，而是坚持认为李某为合同主体，故甲公司依据系争合同约定及合同相对性请求李某承担合同责任，履行付款义务具有合同及法律依据。

提示

在无特别约定的情况下，即便公司成立后，对租赁合同予以认可，被诉主体的选择权仍在出租人。

举例

张大某为房屋产权人，其子张小某将房屋出租给赵某，合同首部打印的出租人为张大某，承租人为赵某，尾部签字处的出租人为张小某，承租人为赵某。租期届满后，保证金（押金）未能及时返还，赵某应向谁主张？

审理后法院认为：租赁合同主体的认定，应以实际签字之人为准，故本案合同缔约双方为张小某及赵某，赵某可依约向张小某主张权利。

提示

签约需谨慎，如系代他人签约，需在签约前向对方出示合法有效的委托手续，并在合同中注明系代签。

2

租赁标的物

租赁的房屋是否为法律意义上的合法建筑也需考察，即房屋须有合法产证或建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。

3

租期、租金、用途及其它特别约定

租赁期限法律规定不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。（是超过二十年的部分无效，而非全部无效）。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。（可以续订，自续订之日起，不得超过二十年）。

租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。例如：某甲和某乙口头约定租赁期限两年，但未签订书面合同，此时应视为不定期租赁，对承租人而言可以随时退租，对出租人而言，应当在合理期限之前通知承租人即可解除。

租金标准，双方可进行协商，支付方式多有先付后用于固定日期支付或先用后付每一期届满时支付等，同时可对保证金进行约定。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照交易习惯等仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

其它特别约定：如证照办理、转租转让、排他性条款。

举例

某超市和某餐饮公司签订租赁合同，约定该超市将房屋出租给餐饮公司用于商业经营。其后，因土地性质、房屋用途等原因，不能办理营业执照，合同目的无法实现，故法院认定当事人可以要求解除租赁合同。如果双方都知晓土地、房屋属性，对不能办理营业执照的风险亦均应预见，则对合同不能履行都存在过错，应当共同分担合同解除的法律后果。

裁判的考量因素主要包括：合同有无特别约定、出租人有无隐瞒事实、有无就证照办理作出承诺、承租人作为实际经营人的风险评估、出租人的协助性辅助义务、周边房屋的证照办理情况等。

提示

如双方约定的租赁用途为办公，合同履行过程中，承租人未经出租人许可，擅自变更租赁用途为餐饮经营，则由此导致的经营不能，不利后果应由承租人自行承担。

实践中，转租转让情况广泛存在，根据当前法律规定，转租转让需作特别约定和授权，未经同意的，出租人可自知道或应当知道之日起六个月内提出异议，基于此，承租人与次承租人所签转租合同无效，且出租人有权以此为由与承租人解除合同。即便征得同意转租，转租的租期也应与承租人自身的剩余租期相一致，超过的部分无效。

举例

何某承租钱某的房屋后，因工作调动将房屋转租给同事詹某，此后由詹某向钱某支付租金，并注明代何某付款。詹某入住三个月后，钱某至房屋查看时，发现了转租事宜，并在一个月内以此为由将何某诉至法院，要求解除合同，何某付清费用、返还房屋并支付违约金。何某认为，钱某已收取了詹某的租金，应视为对转租的认可，故不同意解除合同及搬离。

法院审理后认为，何某未经钱某同意，擅自将房屋转租，显属违约，钱某接受詹某代付租金，并不能视为对转租行为的认可。在钱某发现转租事实后，在法律规定的异议期限内，以诉讼方式提出异议，故本案中解除权已经成就，何某应承担相应的违约责任。

合同的履行

租赁合同双方应按照合同约定全面履行义务，否则可能承担相应法律责任。实践中，一些房屋租赁合同在履行过程中产生纠纷，引发纠纷的因素多样，这里我们以两种常见情形为例进行说明，如遇外部因素导致不能使用或房屋出现渗漏水情形时如何处理。

举例1

小刘承租孙某的商铺作为办公使用后，因为孙某在外有纠纷，他人将商铺上锁，并阻止小刘使用。小刘遂诉至法院要求孙某承担违约责任，孙某抗辩称，交付时是完好的，现在是他人原因导致使用不能，不应由其承担责任。

法院认为：因他人原因影响承租人对租赁房屋的使用、收益的，承租人可以向出租人主张合同权利，出租人不得以系他人侵权为由而免除自己的责任。

举例2

张某承租房屋开设酒吧，后发现房屋外墙有小部分区域脱落、玻璃屋檐破裂，其遂以此为由拒绝支付租金达三个月，根据双方租赁合同约定，如承租人逾期支付租金超过30天，则出租人有权解除合同。

法院认为，上述需修复问题并非导致房屋不能使用的根本性问题，并非承租人拒付租金的合理抗辩，对此，出租人如未履行维修义务，承租人亦可以自行修复，维修费用由出租人负担。如维修期间影响使用，则承租人可以要求延长租期、减少租金，但不得迳行拒付租金，承租人的上述行为已使合同约定的解除权成就，应承担违约责任。

提示

上述情形发生时，应先区分相关问题是否是房屋本身问题所致还是承租人使用不当所致，如确系房屋自身问题，则还应进一步确认需修复的问题是否为导致房屋不能使用的根本性问题，如非导致房屋不能使用的根本性问题，则该问题也非承租人拒付租金的合理抗辩。

合同的解除

合同的解除方式主要有三种：协商一致解除、约定解除权成就时解除、法定权成就时解除。司法实践中，常见的几种导致合同解除的情形有：

1、承租人未按约支付租金导致合同约定的解除权成就；

2、承租人未按约支付租金，经催告后仍未履行付款义务；

3、承租人擅自搬离（以行为表示不再履行合同）；

4、出租人擅自收回房屋；

5、因征收、征用等，客观上履行不能导致解除。

注：逾期支付租金是否直接导致解除权成就，需看合同有无约定，如无约定的，经催告后仍未付款时，出租人方可享有法定解除权。

举例

大华公司与中圣公司签订租赁合同书约定，租金在计租日10天前支付，如中圣公司拖欠支付租金，大华公司有权终止合同并且中圣承担违约金五万元整。其后，中圣公司未能按约支付租金，逾期达15天。

法院审理后认为，租赁合同系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据双方合同约定，实为中圣公司一旦逾期租金，大华公司即有权解除合同，现中圣公司的逾期付款行为已使合同解除权成就。

那么，如果是在经许可的转租中，次承租人可否代偿而阻止解除权？

前述案件中，中圣公司经大华公司同意，将房屋转租给小蛮公司，小蛮公司得知出租人以承租人欠付租金为由主张解除房屋租赁合同时，为确保自身利益，可依据相关法律规定，主张代中圣公司履行合同义务。法院可根据案件具体情况，要求次承租人在合理期限内，按照出租人主张的租金和违约金数额向法院提供现金担保。逾期不提供的，对次承租人该项主张不予支持。

赔付违约金能否解除合同？

除当事人在合同中有明确的特别约定，将赔付违约金作为一方提前解除合同的条件，通常关于合同违约金的约定，仅能理解一方的违约责任，而不是合同的解除条件。在合同约定对于作为解除条件的意思表示不明确，且当事人存在争议情况下，违约一方主张以支付违约金为条件要求解除合同的，不予支持。

合同解除后果的处理

合同解除后果的处理，首先要确定合同解除的时间。合同解除的时间一般以下面几种方式为准：

1、双方协商解除的，协商确定之日为解除之日；

2、一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理后认为行使解除权并无不当的，解除通知送达之日；

3、一方当事人在解除通知里载明另一方在一定期限内不履行合同义务则合同自动解除，另一方在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除；

4、一方当事人行使合同解除权，因有异议而涉诉，法院审理认为解除权未成就，当双方当事人在诉讼中均同意解除合同的，可以合意之日为解除之日；

5、当事人在诉请中提出解除合同，此前并未发出解除通知，法院经审理认为解除理由正当，合同自诉状副本送达对方当事人之日解除。

司法实践中，房屋租赁合同解除后果的处理主要涉及装饰装修损失、免租期租金损失、转租差价损失等。承租人主张装饰装修损失和转租差价损失、出租人主张免租期租金损失等较为常见。

提示

1

承租人装饰装修及扩建损的赔偿前提：经出租人同意装修，因出租人违约或双方违约解除（比例会有所不同），仅限形成附和的装修残值。承租人违约导致解除时，如出租人同意利用可予以补偿。期满后，除特别约定外，装修残值归出租人。

提示

2

免租期的租金损失有约定从约定。无约定时：承租人单方违约导致租赁合同解除，如合同没有约定，出租人主张免租期租金损失的，法院可综合考虑免租期对出租人租金收入损失的影响，公平、合理地确定承租人的赔偿额；如系出租人过错导致租赁合同解除，出租人的免租期租金损失一般不予支持；如双方都有过错，应考虑双方过错程度和比例，还可参照租赁合同已履行期间与未履行期间的比例加以确定。

提示

3

出租人违约提前解除合同后，如果承租人经出租人同意将房屋转租，承租人要求出租人赔偿自租赁合同解除至转租合同到期之日的转租差价损失，需考虑以下因素：1.承租人的转租差价损失是否为出租人可以预见？2.是否具有合理的确定性？3、承租人是否已尽到减损义务？4、出租人违约的恶意程度和得利情况等。

合同到期后的续租

实践中，因各种因素，房屋租赁合同到期后，双方口头协商一致同意续租，但未签订新的书面租赁合同。

我们认为，出租人口头同意续租，且对续租条件约定不明确，后又反悔不签订续租合同的，承租人就其为续租而扩大的装修损失等向出租人主张缔约过失责任，可予支持，但出租人承担责任的范围不应超过其可以预见的履行利益，承租人亦应就其未尽必要审慎义务而承担相应责任。

提示

现实中很多时候双方通过口头协商对续租达成了一致，但在产生纠纷时一方又否认的情形，此时主张“已口头同意续租”的一方应就此承担证明责任。

还有一种情况，出租人明确表示不再续租，而承租人合同到期后拒不搬离，双方是否形成不定期租赁关系？

我们认为，出租人明确表示不再续租后，承租人到期后对房屋的占有使用不能使双方形成不定期租赁关系，并应承担逾期返还房屋的违约责任及占有使用费。

其他问题

房屋租赁合同履行过程中，可能还涉及一些其他法律问题，如买卖不破租赁、优先购买权、优先租赁权以及合同无效情况下的房屋占有使用费标准等。

举例（买卖不破租赁）：泰仁公司为房屋产权人，将房屋出租给明天公司，约定租期10年。租赁合同履行至第5年时，泰仁公司将房屋出售给了金安公司，是否影响租赁合同的履行？

解答：租赁期间发生所有权变动，并不影响已有的租赁关系，在金安公司登记为房屋权利人时，其已代替泰仁公司成为租赁合同的出租人，应受合同的约束，租赁关系应继续。

此处亦有例外：1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。此时，承租人无法主张买卖不破租赁。

提示

（优先购买权）

承租人的优先购买权不得优先于房屋共有人、出租人的近亲属。

出租人的通知义务，合理期限内通知承租人租赁房屋转让的事实、时间及具体出卖条件，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为对优先购买权的放弃。交易价格需为房屋真实成交价，且付款方式一致。如买受人系一次性付款，承租人分期付款，则不视为同等条件。

出租人整体转让房屋，该房屋不可分割或分割明显降低整体价格，而承租人仅要求对其承租的部分房屋行使优先购买权，不予支持。

提示

（优先承租权）

非法定权利，需基于双方约定而产生，如无约定，则无权主张。出租人在租期届满后具有缔约对象的选择权。

提示

（合同无效时费用损失问题）

如因租赁房屋本身的权利瑕疵，或出租人的权利瑕疵等，被认定无效后，承租人仍需参照双方约定的租金标准，支付房屋占有使用费，且负有及时搬离并返还房屋的义务。在合同无效情况下，对于装饰装修现值等损失，承租人可按照过错责任比例，向出租人主张。

疫情防控下的企业经营房租赁问题

疫情防控背景下，企业经营房租赁纠纷如何考量疫情因素是当前比较常见的问题。这里我们从司法实践角度解释两个问题：“不可抗力”和“直接影响”。

1

何为“不可抗力”？

是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用相关法律规定妥善处理。且需综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。

2

何为“直接影响”？

举例：展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。

如果疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院一般不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。如疫情并未影响商业用房承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务。

以上就是我们首场讲座的内容啦

接下来，我们的讲座主题还有：企业运营过程中常见经济犯罪问题、企业经济交往中的商事买卖合同风险防范及权益维护、企业劳资双方合法权益维护以及法治视角下的企业治理路径探讨等。敬请期待！

原标题：《“松法讲堂”第一讲讲了啥？》

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