上海的楼｜医药与电商支撑需求，仓储租赁租金平稳增长

今年以来，受新冠肺炎疫情影响，上海商业地产业受到相对的负面影响。不过，随着上海下调疫情防控响应级别，上海写字楼的需求也迅速恢复。近期，澎湃新闻（www.thepaper.cn）调研了上海各区域写字楼的供应情况，试图还原目前上海写字楼业态的真实现状。

本篇介绍的，是上海仓储物流的情况。

多家商业地产的报告显示，今年上半年仓储物流地产租赁市场保持活跃，而在疫情期间生物医药与生鲜电商的支撑下，仓储租金平稳增长。

医药与电商支撑需求，仓储租赁租金平稳增长

CBRE（世邦魏理仕）的报告显示，疫情中生物医药与生鲜电商的仓储需求均有显著攀升，日用消费品行业的租赁需求亦有所增长。CBRE指出，相较一季度，上海物流市场二季度的表现有较为明显的回暖，季度内吸纳量超过5万平方米。

根据仲量联行的报告，物流地产租赁市场需求主要来自国内外第三方物流和货运公司。今年第二季度，一家医药公司在青浦录得较大租赁面积。

另一方面，仲量联行表示，虽然二季度未见大面积冷链租赁成交，但相关问询量依然保持强劲。

高力国际的报告则指出，今年一季度电商及生鲜行业的爆发部分弥补了仓储需求下滑；进入第二季度，中国抢占出口先机，生产和消费的恢复促使物流物业净吸纳量大幅反弹。其中，电商快速发展带来的需求贡献了2020上半年的主要吸纳量，冷链库吸纳量亦保持较快增长。

“今年三季度全球经济将有所复苏，全球贸易及物流的快速反弹将大幅提升物流需求。”高力国际预计，“三方物流、电商和制造业将成为下半年新增需求主力，市场空置率将小幅上升，租金平稳增长。”

新增项目入市推高空置率，但整体租赁面积仍有限

新增上，数据显示，2020年上半年上海物流市场有个项目入市，分别为浦东机场的丰树欧罗二期翻新项目和松江板的龙地天马项目，分别带来3.6万与7.18万平方米的新增供应。这也是上海物流地产市场一年多以来首次迎来新增供应。

受此影响，仓储物流市场平均空置率也有所上升。不过疫情中生物医药与生鲜电商的仓储需求均有显著攀升，日用消费品行业的租赁需求也有所增长。

根据CBRE的报告，上半年浦东机场板块新增需求共计超过5万平方米；松江板块也迎来超过7万平方米的面积去化；虹桥与青浦等片区也有数千平方米的新租户入住。CBRE在报告中指出，上海整体可租赁面积依旧十分有限，热门板块空出的可租面积也能在短时间内得到回填。

对于其他区域，仲量联行中国工业地产部供应链与物流地产总监黄晖表示：“嘉定和浦东大金桥等细分市场由于租赁需求强劲且空置率较低，租金增长最为强劲。尽管二季度整体空置率小幅上升，但在这些细分市场的租金增长带动下，二季度上海物流地产整体租金保持上涨趋势。”

CBRE华东区顾问及交易服务产业地产部主管缪博文预计，未来六个月内，将有超过23.8万平方米的高标仓库入市，短期内将持续推升全市空置率。不过，缪博文认为市场将在下半年逐步回归平稳增长的趋势。

另一方面，疫情推动医药企业与生鲜电商的冷库仓储需求增长的同时，也同样催生了第三方冷链物流服务供应商对于干仓面积改造的兴趣。

缪博文表示，疫情影响下的租户也在积极寻求运营战略上的调整，以期发掘新的利润空间。“部分零售品牌在环沪地区进行仓库租赁资源的整合，以此降低综合物流成本并提升运营效率。需求坚挺，可租面积较少且未来供应有限的上海物流市场拥有充足的韧性，未来的供应去化速度与租金增长都将维持稳健。”缪博文说。