上海的楼｜写字楼需求复苏：净吸纳量扭负为正，空置率下降

今年以来，受新冠肺炎疫情影响，上海商业地产业受到相对的负面影响。不过，随着上海下调疫情防控响应级别，上海写字楼的需求也迅速恢复。近期，澎湃新闻（www.thepaper.cn）调研了上海各区域写字楼的供应情况，试图还原目前上海商业楼宇业态的真实现状。

本篇介绍的，是今年二季度上海各区域商业物业的总体情况。

近日，多家商业地产公司发布了2020年第二季度上海的房地产市场报告。数据显示，随着商业活动逐渐回归正轨，上海写字楼需求复苏，空置率也随之小幅下降。

戴德梁行的报告指出，虽有新增供应项目入市，但上海全市空置率仍然下降至20.9，环比下降0.2个百分点，其中核心区域空置率14.2%，环比下降0.6个百分点。

产业园区和物流地产市场活跃

CBRE的报告显示，疫情影响逐步缓解使租赁需求在二季度呈现复苏迹象，季度净吸纳量达48815平方米，环比上升293.7%。其中，新冠疫情为医药 及TMT行业提供发展契机，今年二季度医药研发企业在张江、外高桥等板块积极扩张；游戏开发与电商类公司选址于漕河泾；金融证券及服务行业在张江与金桥板块中录得大面积成交。

CBRE的数据显示，商务园区租金在疫情中凸显韧性，上海二季度平均租金报价为130.0元/月/平方米，较去年底仅下降0.8%。

新增供应上，仲量联行的报告显示，今年二季度上海有三个位于漕河泾板块的项目竣工并取得较高预租率，分别是漕河泾中心、桂谷大楼和光启园四期，共计新增供应20.6万平方米。一部分产业受益于5G、人工智能与集成电路等“新基建”政策的影响，租赁需求相对活跃，尤其是在漕河泾和张江板块。

CBRE华东区顾问及交易服务商务园区部主管丁竹君表示预计，未来6个月，预计商务园区写字楼市场将迎来逾50万平方米的新增供应，分别位于张江、漕河泾、金桥、市北等板块，随着疫情影响逐步消退，商务园区的租赁需求将进一步得到释放。

此外，物流地产租赁市场也保持活跃。仲量联行指出，物流地产租赁市场需求主要来自国内外第三方物流和货运公司。

CBRE的报告显示，疫情中生物医药与生鲜电商的仓储需求均有显著攀升，日用消费品行业的租赁需求亦有所增长。CBRE指出，相较一季度，上海物流市场二季度的表现有较为明显的回暖，季度内吸纳量超过5万平方米。受新增供应入市影响，二季度末空置率较去年底上升2.7个百分点至8.6%。

上海写字楼净吸纳量环比增长25%

写字楼市场方面，根据世邦魏理仕（CBRE）报告，今年二季度上海写字楼带看量明显增多，需求活跃度逐渐回暖，录得净吸纳量72874平方米，环比增长25%。

数据显示，2020年上半年上海至少录得4个新增项目入市，包括静安华宝中心、前滩东方广场二期、盈凯文创广场和上海金融街中心一期，将为市场带来超过14万平方米的甲级写字楼供应。

CBRE华东区顾问及交易服务办公楼部主管张越预计，下半年供应将有100万平方米。而戴德梁行则预计，未来五年，上海市将有超过640万平方米的甲级写字楼供应将入市。

张越指出，“随着上海各项秩序逐渐恢复，经济出现好转，之前被推迟的租赁需求将一一落地，料下半年净吸纳量逐步攀升。过去几个月上海市政府相继推出营商环境改革3.0版方案、加强投资促进32条、进一步利用外资24条等举措，激发外资企业需求。同时在长三角一体化发展和临港金融领先开放的大格局下，积极深化中资企业可持续发展，预计将为上海写字楼市场带来新一轮需求。”

从上海写字楼租金来看，戴德梁行的报告指出，此前受疫情影响，上海在一季度的租赁成交较少，因此许多业主在二季度都纷纷降低预期租金。二季度，上海核心商圈录得租金为286.4元/平米/月，环比下降3.7%。

仲量联行的数据显示，二季度上海中央商务区的租金环比下跌2.6%，非中央商务区的租金环比下跌3.8%。在供应增大和需求放缓的市场环境下，业主提供了更多优惠条件以吸引租户，例如更长的免租期和定制化装修服务等。

戴德梁行预计，未来，上海仍有大量甲级写字楼供应可能会在一段时间内持续对业主们施加压力，抑制租金。