农地改革：经营性建设用地入市提速，宅地有偿退出期待破题

中央深改委近日审议通过《深化农村宅基地制度改革试点方案》后，安徽、江苏等地相继出台文件，加强对农村宅基地的审批管理，探索建立退出宅基地激励机制。与此同时，各地农村集体经营性建设用地入市的尝试也在提速。多位专家表示，这一轮农村土地制度改革正在向纵深推进，要素的市场化配置是改革的主线。

深化农村宅基地制度改革，是推进土地要素市场化配置改革重要内容，对于探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，实现好、维护好、发展好农民权益具有重要意义。有专家指出，在过去的改革实践中，放活宅基地的使用权，促进宅基地流转，探索宅基地自愿有偿退出机制等方面步伐缓慢、力度不够。

安徽省、江苏省日前分别出台了加强农村宅基地审批管理的实施意见，明确农村宅基地审批流程与使用管理。例如，在安徽省农业农村厅和自然资源厅出台的意见中就明确，在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。各地要积极探索建立退出宅基地激励机制，鼓励村民自愿退出宅基地，支持腾退的宅基地建设用地指标在满足村庄建设的前提下调剂使用。

中国社科院政治学研究所“国家治理体系与治理能力现代化”项目执行研究员陈明在他的文章中提出，绝大多数的农业转移人口具有退出宅基地的意愿，希望能够通过退地补偿来补贴在城市购房的资金。此项改革中央早有部署，但由于退出范围、补偿资金、承接主体等方面的约束，改革实际上没有真正破题，这是新一轮改革的一个重要突破口。

“不能农民一进城落户就收回原来的宅基地，但宅基地怎么样盘活用好，这是一篇大文章。做好宅基地存量的文章，可以通过发展新产业、新业态来进行。”清华大学中国农村研究院副院长张红宇在此前的一次演讲中表示，在不占用新的耕地的前提下，利用闲置的宅基地搞养老产业、观光旅游的设施农业或是电商，都是盘活用好的一个方向。

除了宅基地制度改革外，中央统一部署的农村“三块地”改革，农村集体经营性建设用地相关改革，尤其是经营性建设用地入市的改革成效也很显著，且有提速的趋势。

2017年8月，原国土资源部会同住房和城乡建设部，在北京、上海、沈阳等13个城市陆续开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，此后随着福州、南昌等城市的加入，试点增至18个。截至目前，部分城市已取得良好的社会效应。

以北京市为例， 2017年11月，北京市就确定5年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均每年供地约200公顷。参与方既有经济实力较强的乡镇、村集体经济组织，也有首创集团等市属国有企业，以及万科等民营与专业住房租赁企业。

作为北京首个开工的集体土地租赁住房项目，万科泊寓成寿寺项目已经实现入住。《经济参考报》记者采访时了解到，由于租金价格和位置优势突出，首期交付的235套房源，于项目正式开业试运营前7天就全部租罄。

而除了建设租赁房外，一些地区还尝试将宅基地制度和集体经营性建设用地入市两项改革联动起来推进。《经济参考报》记者在广东省英德市连樟村采访时了解到，该市农村土地制度改革的大思路是实现城乡财产权益的同权化。该市市委常委、常务副市长罗振宇告诉记者，要通过改革，实现农村集体经营性建设用地和宅基地都可抵押和担保，从而达到增加当地村民财产性收入的目的。为此，当地政府将建设一个土地交易平台，使农村集体经营性建设用地入市更加规范。

清华大学社会科学学院学术委员会副主任蔡继明表示，目前农村常住人口不足城镇常住人口的三分之二，但农村存量集体建设用地约19万平方公里，相当于城镇建设用地两倍以上，其中70%以上是宅基地，相当一部分处在闲置或粗放低效使用状态，当务之急是加快土地资源配置市场化步伐，放宽“农地入市”的限制，有利于增加城市居住建设用地的有效供给，优化城乡存量建设用地配置，促进城乡融合发展。

（原标题为《要素市场化配置为主线 农村土地改革向纵深推进》）