上海的楼｜陆家嘴商务区“战疫”最出色，新入驻9家总部机构

今年以来，受新冠肺炎疫情影响，上海商业地产业受到相对的负面影响。不过，随着上海下调疫情防控响应级别，上海写字楼的需求也迅速恢复。近期，澎湃新闻（www.thepaper.cn）调研了上海各区域写字楼的供应情况，试图还原目前上海写字楼业态的真实现状。

本篇澎湃新闻（www.thepaper.cn）采访了商业地产机构世邦魏理仕（CBRE）中国区总裁李凌。事实上，在政府有序复工复产的引领下，写字楼租赁活动自3月就开始持续复苏。在李凌看来，以上海陆家嘴为例，由于产业集聚效应显著，营商环境不断优化，并受益于金融开放，陆家嘴可能迎来了“得天独厚”的机遇。

李凌指出，3月以来，CBRE在陆家嘴的写字楼租赁垂询与带看活动大幅回升。据CBRE了解，今年以来，陆家嘴新增总部机构9家，各类金融机构接近20家，成为战“疫”成绩最出挑的商务区之一。

而据CBRE发布的最新数据显示，二季度陆家嘴写字楼整体出租率环比上升0.6个百分点，甲级写字楼出租率上升0.7个百分点。

以下为采访实录：

澎湃新闻：疫情之下，为什么陆家嘴的写字楼仍然抢手？

李凌：陆家嘴区域楼宇经济和写字楼租赁活跃的原因我看来主要有以下几点：

首先，产业集聚效应显著。

上海的金融业增加值、外资金融机构数量、证券市场规模、外汇市场交易额等多项金融指标都位居全国第一，而陆家嘴是这些资源最集聚的区域，而产业集聚效应又助力陆家嘴不断吸引新的金融机构入驻。我们的数据显示，包括竹园区域在内，金融机构在陆家嘴租赁的优质写字楼面积超过160万平方米，全国第一。

第二，受益于金融开放。

今年是中国金融开放的重要时间节点，证券、期货等行业的外资持股比例限制都会取消。从去年开始我们就看到很多外资金融机构开始做筹备工作，其中大部分机构都选择了将新业务落户上海，落户陆家嘴，这里面包括像摩根大通、贝莱德、瑞银、路博迈国际巨头。这些金融机构的入驻又带动了律所、审计师事务所等专业服务机构在陆家嘴的发展壮大。

第三，不断优化的营商环境。

上海是世界银行全球营商环境报告在中国的两个样本之一，是中国营商环境最好的城市。上海市和浦东新区政府在优化营商环境上高度重视、坚持不懈，今年4月浦东又推出《关于推进浦东新区跨国公司地区总部高质量发展若干措施》，在财政支持、资金管理、业务创新、知识产权保护、人才服务等多个方面为跨国企业总部的发展保驾护航。

澎湃新闻：你认为陆家嘴楼宇经济的现状及未来发展趋势如何？

李凌：新冠疫情是今年全球的一只黑天鹅，它对中国经济的影响大家从一季度的经济数据中不难看到。转变发展思路，关注经济质量而非单纯关注经济体量，进一步加速金融、服务等领域的改革开放，我认为这是疫情后的中国经济大势。

国际金融中心建设的推进是上海和陆家嘴楼宇经济迈上新的台阶的重大机遇。

上海是中国的金融中心这一点毫无争议，但是放到国际金融中心的维度上去比较和竞争，我们还有差距。纵观纽约、伦敦、东京，同样也是楼宇经济最发达的城市。举个简单的例子，全上海的优质写字楼目前是1500万平方米，这是我们楼宇经济的主要载体之一，这个体量全国第一，但仅仅是纽约曼哈顿的1/3不到，这个差距和2019年上海与纽约的经济体量的差距差不多。

所以说，上海的楼宇经济大有可为，而陆家嘴作为上海的金融集聚区，机遇得天独厚。

澎湃新闻：你对陆家嘴及上海楼宇经济发展有什么建议？

李凌：首先，制度环境的进一步开放。

近期我们国家在开放制度上的突破越来越多，比如海南自贸区、上海临港自贸区新片区的设立等等。要发展楼宇经济，建设国际金融中心，就需要吸引更多的跨国企业、金融机构到上海、到陆家嘴来 。

这些企业重视的是什么呢？是高透明度、开放性、国际化的营商和治理环境。上海应该在这方面进一步扩大我们的优势，针对跨国企业的一些核心诉求有创新、有突破，比如跨境资本流动、人民币国际化、公司审计和治理标准的国际对接等等，让跨国企业能真正做到总部在上海陆家嘴，调动全球资源。

第二，升级楼宇运营和服务。

我们看到在经历了新冠疫情这样的公共健康突发事件后，租户对于楼宇的运营管理水平、楼宇环境的健康和可持续等方面更加重视了。我觉得越是好的企业，越是重视人才的企业，未来在这一块的投入越大。

建议商办楼宇的业主和租户可以从节能环保、室内环境健康、楼宇科技等方面着手进行优化。另外，建议我们政府职能部门是否可以考虑在楼宇健康、绿色运营等方面也给到一些激励措施，这样多方合作、多方共赢来打造更好的楼宇经济环境。

第三，发展增量的同时，注重挖掘存量。

刚才提到，上海的优质写字楼体量只有纽约曼哈顿的1/3不到，我们也注意到上海在积极地建设新的商务区为发展楼宇经济提供更多的载体。我想指出的是，在发展增量的同时，我们要同时关注成熟商务区的存量，挖掘它们的价值。

拿陆家嘴来说，这是上海目前规模最大、最具地标性的商务区，区位优势可以说独一无二，我们可以引入新的资本和运营方，通过改造、翻新，让一些老楼重新焕发活力。这是像陆家嘴这样的成熟商务区不断保持和增加竞争力的一个重要方面。