买地买到上海第二 览海控股背后资本浮现

中房报记者 李燕星 北京报道

“很多事就是这样，你越想看清它，就会靠得越近，但当你靠得太近，你的视野就会变得狭窄，就越容易被迷惑。”这是电视剧《伪装者》中的一句话。

在1至5月全国重点城市房地产企业拿地金额TOP10中，览海控股以60亿元的拿地金额一举夺下全国企业在上海拿地第2名。

跳出上海，即便在1至5月全国房地产企业拿地金额TOP100中，览海控股也以71亿元拿地金额排在第52位，这一亮眼成绩紧随第51名宝能地产。

回看2019年1至12月全国房地产企业拿地金额排名，览海控股身影则很少出现。览海控股，全名“览海控股（集团）有限公司”，大股东也是法定代表人的密春雷持股91.38%。

这些年，隐秘豪贵房企举牌抢地故事并不鲜见，突然跃进上海拿地TOP2的览海控股偶尔“大手笔”也不足为奇。不过，隐藏在览海控股背后的“作战”图很有意思。

成绩与过往

刚刚上榜的71亿元成绩来自两宗地。

第一宗来自上海滩。继今年2月成功出让徐汇滨江300亿元最高总价地块后，今年4月21日上海又成功出让了静安江宁一幅商办地块，也是今年以来上海出让底价第二高的地块。

该地块楼面价约5.1万元/平方米，出让面积约3.3万平方米，容积率3.6，其中商务办公小于等于70%、商业大于等于30%，由览海控股与旗下公司上海览佑企业管理合伙企业以底价60亿元联合拿下。

另一宗来自云南。今年2月1日，受大理市自然资源局委托，大理省级旅游度假区土地收购储备交易中心以挂牌方式出让大理镇一宗商服用地。该地块总面积28.08万平方米，其中地块一23.77万平方米，地块二4.31万平方米。地块挂牌起始价3810元/平方米，总起始价约10.7亿元。

3月3日，该地块被大理茶博院产业有限公司（以下简称“大理茶博院”）以10.7亿元底价竞得。大理茶博院的全资大股东便是览海控股。

这只是览海控股布局房地产的冰山一角。

事实上，览海控股早期布局房地产的动作起于上海崇明，最被人熟知的便是览海国际高尔夫俱乐部。2017年初，该俱乐部运营主体上海览海乡村俱乐部变更为上海揽海乡村俱乐部有限公司，控股股东上海中瀛产业股份有限公司（以下简称“上海中瀛”），也在2016年变更为平安集团旗下的深圳市平瑞投资管理有限公司。

上海中瀛，便是密春雷最早布局房地产版图的核心平台公司。上海中瀛历史对外投资的房地产公司包括：上海宝源房地产有限公司、上海东滩湾房地产开发有限公司、上海览海乡村俱乐部，注册地点均为上海崇明。

中国房地产报（微信ID：china-crb）记者发现，这3家上海中瀛系房地产公司均在2014年底到2017年发生股权变更，变更路径基本为该房地产公司股权由上海中瀛交接给览海控股，或者览海控股旗下的上市公司上海览海医疗投资有限公司（以下简称“览海医疗”），紧接着后者直接退出，或者引进新股东联合持有。

表面上，这可以看成览海控股整理旗下资源与业务的举动之一。其背后原因可以从一组数据中得出，2014年览海控股实现营收4.66亿元，实现净利润8043万元，分别同比大幅下滑56.37%和45.71%。

穷则思变。2015年，密春雷通过受让股权、增持和定增等方式斥资约30亿元接替中国海运成为览海医疗实际控制人，持股比例44.6%，并逐步剥离亏损的航运业务转型高端医疗门诊业务。

此后几年，览海控股以进军大医疗大健康形象频繁出现，并相继在云南、海南等地进行产业布局。

那么，这意味着览海控股转型医疗健康产业，并退出房地产了吗？

隐秘资本杠杆

答案是：NO。

其实，上海中瀛这一核心房地产平台被整合的同时，览海控股已经开始谋求另一处核心房地产平台，这也是其隐秘资本杠杆所在。

2015年，包括览海控股、中海集团等10家公司发起成立上海人寿保险股份有限公司（以下简称“上海人寿”）。上海人寿于2015年2月获批开业，是注册在上海自由贸易试验区内的首家全国性人身保险公司。在发起公司中，览海集团持股比例20%，成为上海人寿单一最大股东。

此后，上海人寿不断进击房地产领域，5年收购多个地标建筑物权。

其中较为受关注的是，2016年8月1日上海人寿以12.45亿元收购陆家嘴持有的上海陆家嘴开发大厦有限公司49%股权，同月以15.25亿元收购上海佳质资产管理有限公司100%股权及5.37亿元债权。

2017年12月，上海人寿以13.6亿元收购位于上海陆家嘴渣打银行大厦除15层至18层以外的楼层。

2019年2月，上海人寿全资子公司昆明锦慧置业公司以2.6亿元价格受让云南城投置业的云玺天阶广场项目，定名“锦慧金融中心”。该项目土地面积5.29万平方米，包括办公楼、酒店、公寓、独栋办公、独栋酒店等。

通过积累，截至2019年底，上海人寿年报显示子公司共有6家。其中，上海佳寿房地产开发有限公司、北京富豪物业管理有限责任公司、昆明锦慧置业发展有限公司、舟山上寿康养发展有限公司4家企业均涉及房地产业务。

也可以用一组数据说话，上海人寿2019年年报合并资产负债表显示，投资性房地产期末余额54.49亿元，这个数字在其净资产62亿元中的占比达到87.88%。

换一句通俗的话来讲，如果企业持有大量投资性房地产，且在净资产中占比较大，那么有理由怀疑企业开始“不务正业”了。

并且，上海人寿的投资性房地产的后续计量是按照公允值模式，而非成本模式，这有利于企业利润表的调节。

上海人寿对投资性房地产的青睐，以及览海控股对这一核心资本平台的青睐，不必赘述。

最近的一个动作是，今年4月，览海控股进一步增持上海人寿，受让原股东上海和萃实业有限公司、上海洋宁实业有限公司拟转让其分别持有的13.75%股权。此次股权转让后，大股东览海集团持股比例将由20%提升至32.8%，进一步拉开与其他股东间的持股比例差距。

医疗、保险、房地产，览海控股的布局不仅于此，同时还在寻求银行、汽车等领域的机遇。打通并实现这些金融与实体的联动，或许是密春雷真正的野心所在。