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二手房交易“独家代理”有利弊，签约需谨慎！

2020-06-04 07:20

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

原创增城法院广州增城法院

二手房源资讯大多掌握在房产中介手中，买卖交易普遍需要通过中介。有些卖家与房地产中介公司签订独家代理销售合同，由一家房产中介全权代理房屋买卖的事宜，既不用接听各种看房电话，也不用与买家你来我往地谈价格，以为这样就可以避免各种麻烦事，但有时候，独家代理并没有让卖家更加省心，反而变得闹心！

最近，陈先生准备出售自己的房屋

他找到了一家房地产中介公司

独家代理出售

不料

最终却因这份居间合同惹来了一场官司。

基本案情

陈先生最近想出售一套自己的房子，由于工作较忙，想省点事，避免因放盘出售引来的各种电话、预约看房、谈价格等麻烦事，决定只让一家房地产中介公司代理出售。陈先生于是找到一家在本地也颇有名气的房地产中介公司（下简称A公司）。A公司在得知陈先生的上述想法后，拿出了一份独家风险包销合同。

合同约定：

在保证房屋最终售卖价不低于陈先生提出价格的情况下，A公司全权代理陈先生出售该房屋，独家包销期为3个月，A公司向陈先生支付独家包销履约保证金5000元，陈先生须保证在独家包销期内不得擅自终止合同、自行出售或委托他人或公司销售该房屋，否则陈先生除要返还上述5000元保证金外，还应向A公司支付出售价3%作为违约金。如果A公司未在约定期限内为陈先生找到适格买家，则陈先生有权没收保证金。

签订合同当天，A公司向陈先生支付了5000元保证金，陈先生就满意地回去静候佳音。

然而时间过了两个月，A公司始终没有为陈先生找到合适的买家。虽然独家代理的包销期限还有一个月才到期，但急于出售房屋的陈先生开始寻找“下家”。他找到了多家房地产中介公司，其中B公司很快就找到合适的买家推荐给陈先生，陈先生亦与B公司推荐的买家接洽了，双方很快就达成了买卖房屋的合意，于是在B公司的促成下陈先生与买家签订了商品房买卖合同。但在陈先生与买家履行合同过程中，双方因为银行按揭贷款问题产生了分歧，买家诉至法院。A公司也由此得知陈先生违反独家风险包销约定的情况，于是诉至法院要求陈先生返还保证金5000元及支付违约金。

判决结果

法院判决：陈先生应向A公司返还保证金5000元并支付违约金30000元。

法官说法

法院经审理后，认为陈先生与A公司签订的独家风险包销合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，是合法有效的。陈先生在独家风险包销合同明确约定的包销期限内通过其他中介公司与案外人签订商品房买卖合同，并将涉案房屋出售给他人的行为已经违反了独家风险包销合同的约定。遂法院作出上述最终判决。

法官提醒

本案中，陈先生将房屋委托中介公司独家包销的初衷是为了省时省力。但是从陈先生上述遭遇来分析，独家风险包销合同有利有弊。有利之处，除了省时省力外，还在于中介公司对待独家包销的房屋会比一般放盘出售的房屋投入更多营销成本，包括投入更多的时间、人力、宣传以加大推广力度，提高买卖合意达成的机率。但弊端也是显而易见的，包括以下几点：

二手房买卖交易市场价格往往存在诸多不可预测性，如果独家包销期限较长，房价在这期间波动较大，房价上涨较明显的话，卖家就要自行承担该期间的风险。

卖家最初在出售房屋时对于房价的定位未必能把握准确。在长达几个月的包销期内，可能会发现最初的报价并非房屋最合理的价格，若通过其他渠道得知有买家愿意出更高的价格购买房屋时，卖家往往会陷入两难处境。

独家包销合同对于卖家与中介公司的权利义务往往约定不明确，大多仅约定中介公司在某个期限内以某个价格出售房屋，但对于房屋买卖交易中的其他重要事项（包括提前还贷、按揭贷款、网签、过户、交房等事项）由于缺乏买家的合意而大多未进行约定，如果买卖双方就上述重要事项产生分歧而导致无法签订房屋买卖合同，该独家包销合同无法继续履行的责任常常难以分清，不利于保障合同双方的权益。

为此，建议广大欲出售房屋的卖家要综合各方面因素，权衡利弊后，审慎签订独家包销合同，尤其对于独家包销期限较长的合同以及违约责任较重的合同，更应擦亮眼睛，避免引起纠纷；如果卖家与中介机构签订了独家包销合同，应遵循诚实信用原则，遵守合同约定，否则可能要承担违约责任的风险，给自己带来不利的后果。