深读民法典草案｜新规定居住权，为“以房养老”提供法律支撑

民法典草案增加了“居住权”这一新型用益物权，将房屋的“居住”这一使用属性单独规定为一项物权，有可能对未来的房地产市场及至老百姓的生活带来极为深刻的影响。

民法典草案三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十八条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条规定，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

【解读】

湖南湘达律师事务所律师张跃胜：

全国人大常委会法工委相关负责人表示这一制度有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

承租公租房，在现有的法律制度中，只能认定为房屋租赁关系，虽然其有一定的特殊性，但是没有专门的法律制度给予保障，曾经在一些地方的房屋征收拆迁等事项中出现过侵害公租房承租人权利的现象，设立居住权能够对此加以规范，使相关人员的权利更到更好的保障。

目前中国老年人如果想要“以房养老”，大多采用遗赠的方式进行，但是老年人可以随时变更遗嘱，存在很大的不确定性，并且受遗赠人在照顾老人期间无法获得持续的现实回报，适用范围有限。前几年试点过的“倒按揭”方式由于缺乏法律支撑等原因，金融机构的积极性不高，效果并不是很好。设立居住权后，可以更好设计相关法律制度，为老年人“以房养老”提供法律支撑。

不过，接下来居住权若成为一项法定的物权种类，或需要更多具体条款对以下问题进行明确。

一、降低交易成本。物权设立之后在法律上是推定全社会都知情，但实际生活中，未必如此。设立了居住权的房屋价值大大降低，二手房交易过程中必然要对交易房屋是否设立居住权进行核查以降低交易风险，在现有交易习惯形成的以房产证作为核查权属信息的交易方式必须改变。

二、明确房屋附加价值及相关责任义务。现在的城市住房不再是单纯满足居住需求的物品，它犹如进入城市的门票，与这座城市的诸多社会公共资源紧密相联。设立居住权将房屋的居住属性单独剥离，还需要回答某些问题：如设立了居住权的房子，其小学配套入学的学位是给所有权人，还是居住权人？还是两者皆有？如今后开征房产税，纳税义务人是所有权人，还是居住权人？

三、确保债权人利益。司法实践中，有债务人为逃避债务，将自己名下的房屋租赁给自己亲友，根据合同法“买卖不破租赁”的原则，即使债权人取得了房屋所有权，却无法在租赁期间将承租人赶走。但囿于租赁期限一般不超过20年的原则，这种操作方式不会将房屋价值完全清零，还能部分保护债权人利益。若房屋设立居住权，只要居住权人不去世，购买人将无法取得房屋居住权。应当出台措施，防止在房屋抵押、拍卖中，这类债务人通过设立居住权阻止债权实现的情形。

当然，既然创设居住权的本意是解决公租房和老年人以房养老的问题，那么相信有关部门在实施细则中会对居住权的设立进行严格限制，并对创设了居住权的住房信息进行适当公开，以供全社会低成本查询等，则以上担心或许并不会出现。