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一对夫妇在上海乡下花400多天改造宅基地，图个啥？

黄勇娣/上观新闻

2020-05-26 11:07

地产界 >

对于不少在城市里久居的人来说

能在乡下呼吸呼吸新鲜空气

远离一下城市的堵车、拥挤和喧嚣

是一件十分惬意的事情

有一些人

就让这样的惬意生活成真

魏震曾经是一家儿童娱乐上市公司的CTO，2017年，他带着一家人到安徽盘下200亩地，用3年时间建设农场，自己种花、种菜，还有给孩子的游乐场。

农场开阔，空气新鲜与小动物亲近

养养猪，看看矮马孩子高兴了就登上树层

“种一个花园，是让你相信明天会更好，有太阳就能够绽放。”

其实，在上海的郊区一些闲置农宅也被外来人士改造成了一片“世外桃源”

初夏时节，在沪郊朱泾镇，“花开海上”生态园里花儿开得热闹，其所在的待泾村里不少村民也暗自欢喜。

最近，上海衡山饭店“下乡”，一期租下3户闲置农宅实施改造，未来计划以精品民宿项目参与乡村振兴。

另一家泰莱集团在隔壁新泾村开发了25套民宿后，又进驻待泾村拿下了6户闲置农宅，目前正在装修之中。

这样的动向，并不是个例。

“五一”以来，坐落在廊下郊野公园里的山塘村，又有3户新改造而成的民宿对外营业，迄今村里民宿已累计达到12家。

在松江叶榭镇兴达村，“80后”姑娘朱燕回乡打造的“八十八亩田”品牌，盘活的农宅已从1户增加到了7户。

在淀山湖畔的青浦岑卜村，外来的新村民已攀升到了上百户，于是，一些喜静的人士开始谋划“逃离”……

外来人士沓纷至来“淘房”，沪郊闲置农宅渐成“香饽饽”，不少村的农宅租金明显上涨，给农民增收带来了新的空间。对此，不少外界人士好奇：闲置农宅被盘活，到底可以承载哪些功能和业态？一哄而上的投资，会不会造成新的过剩和浪费？外来人士和资本下乡后，如何与乡村和谐共生，进而为振兴乡村作出有效的创新探索？记者近期进行了一番实地调查。

松江泖港镇腰泾村的一处宅基。

城里来的郭悦租下两栋闲置农宅营建出了一处安静而惬意的“世外桃源”。

下乡，各有各的理由

盘活闲置农宅，只有打造民宿一个出路吗？记者采访发现，下乡租赁农宅的人士，各有各的理由，而农宅承载的功能和业态，也逐渐丰富多元起来。

午后，一个种满玫瑰花的农家院子里，郭悦端出自己花了两小时亲手做的乡村面包，与记者坐到太阳伞下边喝茶边聊天，阳光灿烂，清风拂面，甚是惬意。

院子里种的玫瑰花，已过了盛花期。

郭悦花了两小时亲手做的面包

坐在院子中喝茶聊天，是一种享受。

她身后被改造成小清新风格的农家小楼里，一个拍摄团队的10多人正安静有序地忙碌着，有的在化妆，有的在布景，有的在打光……据说，他们租了这个空间一天，拍摄一个日本青梅酒产品的广告。

正在郭悦家拍摄广告的影视团队

院子西侧，爬满凌霄花的长长的廊亭中，她的丈夫卢哥正一边静静抽着烟斗，一边望着旁边那100多亩刚播种的水稻田发呆。去年秋收时节，夫妻俩掏出10多万元，在满目金黄的稻田中举办了一场田园艺术节，甚至把钢琴搬到了稻田里，在线上线下小小“火”了一把。今年春节前，他们又举办了一场关于食物疗愈的活动，吸引了不少城里人报名参与。

在廊亭中休憩的卢哥

院子西侧，刚播好种的100多亩水稻田。

这个农家院子，就位于松江泖港镇腰泾村，宅基主人是一名退役军人和他的两个儿子，多年前均已搬到城镇居住。2016年前，曾当过美术老师的郭悦，经朋友介绍，租下了这两套闲置农宅，和丈夫一起花了400多天实施整体改造，对老宅进行里里外外的精心雕琢，一砖一瓦、一草一木，都是两人亲手砌、亲手种。如今，小楼内外的颜值和气质不俗，又与周边农宅保持风貌统一。

屋后，宅基原主人种下的枇杷成熟了。

空闲下来，郭悦就会坐在院子里喝茶看书。

屋内的每个角落，都是郭悦亲手布置的。

2018年，夫妻俩正式搬到乡村居住，并把这里变成了一个拍摄美食节目的工作室。不仅如此，这个院子还成了“田园雅集”场所，几乎每天都有一两波朋友“摸”过来，喝茶、聊天、休憩、发呆，舍不得离开。

房子的装修十分简约但大幅提升了农宅的气质。

除了把自己的生活和工作“搬”到乡村，郭悦还把80多岁的父母接到了村里养老，就安置在同一排宅基上的唐阿姨家。唐阿姨夫妻俩仍住在农宅里，不仅“腾”出了两个房间，还负责解决老人每天的吃饭问题。郭悦则每月向农户家支付父母的租金和餐费。

记者采访时，门外还来了一位客人，他熟门熟路打开矮院门，并“安抚”准备汪汪叫的小狗。据介绍，这位陈老师从德国回来，是郭悦夫妻俩的朋友，现在松江大学城某高校艺术专业任教，几乎每天都来他家“串门”，有时一天还会来两次，“开车从大学城过来，半小时不到的路程，十分方便”。

卢哥和唐阿姨一起包的饺子得到了客人的一致好评。

当天过来，陈老师也并没什么特别的事，就是给卢哥带了一包钉子，坐下聊了会儿天，吃了一盘卢哥包的饺子，然后接了个电话又匆匆回学校了。而卢哥则与其约好，等会儿去学校，看他最近做的雕塑作品。

据透露，陈老师也在打听村里的闲置农宅，希望与郭悦夫妻俩做邻居，租一栋空房子打造自己的手作工作室。可惜，眼下并没有合适的房源。

想搬到松江浦南乡村的，还有一位“80后”媒体工作者侠哥（化名）。五年前，记者曾采访过他，那时他们夫妻俩刚搬到青浦岑卜村，租下一栋两层农家小楼，将其装修成了自己喜欢的模样。犹记得，那间书房的一面墙上，贴满了斑驳的报纸版面，另一面墙则“挖”出了大大的落地窗，窗外就是屋后的小竹林。

侠哥居住的村子外，生态良好。

侠哥家的厨房灶台

侠哥烧的菜

他们俩“下乡”，是纯粹为了居住，是为了享受生态安静的乡间生活。平时，他们除了看书、写稿，最喜欢的，就是钓鱼、种菜、烧饭。

如今，第一轮五年租期将满，侠哥也下定了搬离这个村的决心，准备下半年就住到松江浦南某村去。他告诉记者，随着岑卜村越来越出名，搬过来的城里人越来越多，农宅的租金越来越高，村里变得越来越喧闹繁杂，一些新村民把村庄当成赚钱的背景和道具，一些游客甚至把村民家种的菜当野菜拔走，而河里被下满了地笼却少有人管……

这些，离他心目中的乡村越来越远。所以，他又开始重新寻找。

廊下山塘村，坐落在郊野公园之中，紧挨着小有名气的中华村农家乐，自然而然形成了错位竞争的民宿群落。目前，该村已出现12家特色民宿，其中10家为本村村民自行改造，只有2家为外来投资者打造。比如，这两年率先开张的“涵七”、“听风塘”两家民宿，都是由村里走出去的“农二代”女孩回乡打造，走的都是小清新风格，赢得了不错的口碑。

“听风塘”民宿主人陈伟家的几只狗

陈伟家西侧是两位堂兄翻建老房新打造的民宿

而最近新开张的3家民宿，其中两家就位于“听风塘”的西侧，是“听风塘”主人陈伟的两位堂兄翻建老宅建成的；另一家版画民宿，原址是村里一处老仓库，由一位外来企业家投资改造，将其打造成了版画体验培训基地+10多个房间的田园民宿。

在廊下镇山塘村最近刚开张的版画民宿

版画培训基地

山塘村党总支书记杨立平告诉记者，村里的农宅闲置率不到5%，大约有20—30户农宅空着，另外还有不少农宅“部分闲置”，就是只有一两位老人住在底楼，小楼的大多数房间都空关着。不少村民还主动找到村里，希望帮助“招商引资”，把自家空房子租出去。

最近一年，他已经接待了10多拨外来考察者，都是希望租房打造民宿或工作室的，但对方最后都打了“退堂鼓”。其中主要原因，是因为村里农宅大多是上世纪80年代后期或上世纪90年代早期造的，为砖混结构，若要改造为民宿的话，难度大，成本高，“而新一轮翻建的政策窗口还不知道何时出现”。

居住、文创空间、特色民宿、培训基地、产业园……越来越多元的功能，给盘活闲置农宅提供了更多选择，也为老龄化、空心化的乡村注入了新活力。

关于盘活闲置农宅的几笔账

一直空关的农宅被租赁改造，给农民带来了多少实惠？

租金，是第一笔收入。在朱泾镇待泾村，衡山饭店近期签约租下的农宅，大多是几十年的农村老屋，房内设施破旧，平时低价出租都很难，长期处于空置状态。所以，一听说有企业愿意承租做民宿，不少农宅户主都积极报名。

73岁的金阿婆说：“本来，我们想到老房子空关就心疼，没想到，突然遇上了这个项目。村干部帮我算了下，一年能拿5万多块租金呢。而且，企业还帮忙把破房子装修好，怎么说都是合算的……”

据了解，最先被看中的三户农家，与衡山饭店签订了为期15年的房屋租赁合同。租金要看房龄、结构等情况，一般在每平方每天0.36元至0.44元不等。每三年，租金还将以10%的幅度递增。不仅如此，企业方还为仍有住房需求但又希望加入民宿项目的村民提供了两种方案：一是在房屋改建完成后，为村民独立开辟一间，供其自行居住；二是给予愿意完全腾房的村户，每年再额外补贴8000元。目前，村里又有近10户村民报名要参加该项目。

位于朱泾镇待泾村的花开海上生态园

不同地区的农宅租金，略有差异。比如山塘村，同样是在金山区，所以租金也差不多，每栋房子每年大约在3—5万元。郭悦所在的松江泖港镇腰泾村，因为房源少、租客少，所以租金便宜不少，目前两栋农宅加起来年租金近3万元，接下来每年递增8%。侠哥所在的青浦岑卜村，五年前一栋农宅年租金才1万多元，现在最高的已经涨到了每年5万元左右。

新村民的到来，还给本地村民带来了就业机会。枫泾镇的新义村，去年启动“众创入乡”试验项目，将农家屋后的猪棚等改造成将9间白墙黛瓦的江南小屋，引入了9家企业入驻，作为展示馆、办公室、文创空间。村民唐亚英透露说，通过出租闲置的猪棚小屋，他家每年可以获得1万多元租金，同时她还在其中一家公司做保洁工作，两项加起来，每年可以增收4万多元。

在枫泾镇新义村9间农家猪棚被改建成有设计感的江南小屋

新义村的这间“众创小屋”被企业用作产品展示厅

郭悦父母租住农宅的房东唐阿姨，则一下子增加了好几笔收入。出租两个房间的租金，加上老人的餐费，每月有近千元。同时，她还是郭悦工作室所聘的后勤员工，负责每天的卫生保洁等工作，月工资3500元。超出工作范畴的服务，还能获得计件报酬，比如记者采访当天，唐阿姨要为10位拍摄人员准备午餐，就可以获得100元的服务费，要是额外做了桌布等，也可以获得报酬。过去一个月，唐阿姨在工作室获得的报酬累计达到了5000多元。

在郭悦工作室里打工的唐阿姨

随着农宅被盘活，乡村人气逐渐攀升，农家门前种的蔬菜也吃香了，新增了“庭院经济”一块收入。郭悦带记者参观屋后枇杷树时，遇到了隔壁邻居的一位阿姨，双方热络地打招呼、攀谈，十分愉快。据说，因为郭悦的到来，宅基头每天都有“城里人”造访，阿姨家种的蔬菜不愁卖了。

腰泾村村民屋前的小菜园

另外，不管是奉贤区吴房村的“乡村振兴产业园”，还是金山新义村的“乡村创客基地”，还寄希望于通过置换农宅引入或培育一些产业，为村镇带来更可观的税收等产出。

不过，对于外来投资者而言，要想摸索出改造农宅后的盈利模式，并不是那么容易的事。比如郭悦的美食工作室，去年一年接待了六七家拍摄团队，自己也举行几场文化活动，并不能实现盈亏平衡，日常开支还是靠她创办的影视公司来支撑。租下新义村9间小屋的企业，也仅仅是将其作为展示空间，暂时还没找到产业的连接点。据介绍，岑卜村也不时举办乡村集市等活动，但要想以此来赚钱却很难。

长桌既可以用来开会搞活动也可以用作烧烤的操作台

对于乡村民宿的投资回报，也需要清醒认识。山塘村党总支书记杨立平坦言，从该村的实践来看，外来投资者做民宿，要想赚钱其实很难，因为除了要有专人负责运营，平时还要雇人提供服务，再加上日常养护等开支，哪怕有10个房间，每个房间500元住宿费，52个周末入住率高达80%，一年营收三四十万元，也很难有多少净利润。

比较而言，村民自营的民宿更具竞争力。以山塘村的“听风塘”民宿为例，经营者陈伟的父母就住在底楼，为客人提供保洁、早餐等日常服务，不仅具备了民宿应有的家庭味道，还省去了房租和用人这两项成本，她家共有6间客房，去年入住400余间次，全年营收在20多万元，扣除一些必须的成本，还是会有不错的盈余。

当然，如果外来投资者打造的民宿，能够形成规模效应，全年入住率也能大幅提升，工作日和周末都有客人入住，盈利的可能和空间也会明显增加。

廊下镇山塘村，新开张的版画民宿外景。

外来新村民如何为乡村振兴做更多？

有人关注“经济账”，有人则关注城乡互动“碰撞”产生的各种火花。

在泖港镇腰泾村，郭悦夫妻俩的到来，让留守的老年村民在生活中有了“小帮手”。因为亲眼看到他们会修房子、会烧电焊，于是，老村民一旦手机打不通了、电视没图像了、家里锄头坏了、洗衣机不会用了，就会来找郭悦或卢哥帮忙修一修、教一教。每当此时，他们夫妻俩总是非常乐意为老人们“效劳”。因此，村民看到他们，总是热情打招呼，遇上郭悦家搞活动，邻居们也都愿意借桌子、借椅子。

郭悦家的房子外墙爬满了绿植

郭悦家的邻居阿婆乐呵呵来打招呼并聊天

城乡互动，和谐共生，是个值得关注的话题。此前，记者也曾在采访中听到过一些吐槽：比如，有“农二代”回乡投资民宿后，抱怨村民犯了“红眼病”，进而彼此产生了隔阂；而侠歌则吐槽说，一些新村民的功利心太重，对乡村生态保护不够……这些提醒人们，对于越来越多新村民的到来，有关方面还需适时进行引导，对乡村还应多一些付出和爱护。

郭悦的文化工作室叫“美食玩家”，她尝试把美食从一米灶台拓展到生活方式和美食情境营造，受到了许多人的喜爱和参与。她坦言，自己不管是做美食节目、食物疗愈活动，还是举行“稻田之上”艺术节，都是希望能通过“食物”这个有共鸣的桥梁，一手牵起农耕，一手牵起艺术，为城乡互动、乡村振兴做点有意义的事。至于能否由此产生商业模式，并不是她急切追求的目标。

“美厨玩家”院子中的美丽小角落。

郭悦的朋友陈老师告诉记者，在德国，一些大学在郊外都设有创作室，不少是租赁农民房子打造的，各专业学生可以定期申请到乡村去，与乡村匠人进行合作和切磋，实现“知识互换”。他希望，自己也能在沪郊乡村打造雕塑类的手作工作室，到时候可以把学生带到乡村进行创作和体验，一举多赢。如果类似的艺术家工作室多了，他们所在的这个村就会形成一个艺术家群落，那时候，大家能为乡村振兴做的事就更多了。

松江叶榭镇兴达村一角

在叶榭镇兴达村，网名为“大米西施”的朱燕，打造了“八十八亩田”品牌，盘活了7户村民的闲置农宅。记者发现，她所做的项目，并不仅仅是民宿，也不是单纯的农家乐，而是以“松江大米”文化体验为出发点，形成了米食餐厅、乡村民宿、非遗传承、自然教育、农耕体验等一系列载体，市民游客不仅可以去那里品尝叶榭软糕、汤团、粽子等各种“米”食，还可以住下来体验乡村生活、参加农耕活动，临走再带一些好吃的松江大米回家。疫情期间，虽然民宿和餐厅不开张，但她家软糕的销量每天都有几百盒，今年以来，她已和周边农户签订了300亩水稻田，累计销售了18万斤松江大米。