实地地产冲刺IPO，创始人系富力地产董事长张力之子

富力地产（02777.HK）董事长张力之子张量实际控制的实地地产集团，正式在香港交易及结算所有限公司（简称“港交所”）提交了招股说明书。

5月20日，港交所披露的招股书显示，实地地产成立于2006年，总部在广东省广州市，业务主要为在大湾区开发智慧住宅物业，目前已在长江三角洲地区、华中和西部核心地区及华北地区的其他城市建立战略布局。在房企极为重视的土地储备方面，截至2020年3月31日，实地地产在大湾区、长江三角洲地区、京津冀地区、华中和西部核心城区及华北地区选定了14个省份或直辖市的25个城市合计共同持有37个处于不同发展阶段的地产项目。

实地地产应占土地储备1016.9万平方米，包括可供销售或可出租建筑面积55.44万平方米的已竣工物业、总规划建筑面积624.2万平方米的开发中物业以及总规划面积337.29万平方米留作未来开发的物业。

实地地产披露的数据显示，从2017年到2019年，公司的已结转建筑面积从469833平方米增至825283平方米，已结转平均售价由7711元/平方米增至9882元/平方米。总收益从38.7亿元升至83.23亿元，复合年增长率为46.6%。税前利润从4.14亿元增至17.06亿元，复合年增长率102.9%。

值得注意的是，实地地产在招股书中并未披露具体的销售金额。

但从其前述披露的数据推算，实地地产这三年已结转的销售金额分别为36亿元、61亿元和81亿元。

负债上，实地地产在2017年到2019年的负债金额分别为135.36亿元、183.7亿元和204.51亿元。

另外，实地地产未偿还银行及其他借款总额为119.83亿元、117.71和126.57亿元，其称主要是因业务扩张而融资活动增加。

实地地产创始人张量，现年38岁，自2006年起一直为实地地产集团董事长，也是富力地产董事长张力之子。早期，实地地产的项目资源和管理层人员也大多来自富力地产。因而，实地地产也一直被认为是富力地产相关的企业。

在张量的计划中，他想做的不仅仅是传统的地产行业，张量想带领实地地产成为地产界的苹果公司。

张量曾表示，地产行业依赖土地增值的日子已经结束了，已经进入到拼产品的阶段。

2017年，张量从百度挖来了号称“百度太子”的李明远任职实地地产总裁，打造智慧社区。2018年，实地地产正式提出要构建SLS(Smart Life System)智慧人居系统的战略设想，成为首个自行研发底层数据系统的房地产企业。

但具有互联网基因的李明远似乎并不适应传统房地产行业的模式。于是，在实地任职了短短一年之后，李明远在2018年被免去了总裁的职务，此后离开了实地地产。

截至2019年末，实地地产现金及现金等价物为20.39亿元，有息负债总额为129.75亿元，一年内到期的债务为36.67亿元。截至3月末，实地地产的即期债务总额为43.56亿元，而手里的现金并不能覆盖其即期债务。

毛利和毛利率方面，在2017年到2019年间，其物业销售毛利分别为7.72亿元、15.71亿元和25.44亿元，毛利率分别为21.4%、25.5%和31.2%。