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这趟末班车有点烫手，学区房真的要凉了？

庞无忌/国是直通车

2020-05-14 15:13

地产界 >

如果说房子、教育、医疗是人的三大“战场”，那么集前两者于一身的学区房恐怕是一场让人耗尽心力的“恶战”。为了不让孩子输在起跑线上，不少焦虑的家长愿意穷尽所有财力去拼一套学区房。

近日，北京家长们的焦虑症可能更严重了。

4月30日，北京市学区资源最丰富的西城区出台入学新规，主要有两点内容：

1、自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

2、自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。简单来说就是多校划片+“六年一学位”。

多校划片意味着一个小区对应多个学校，为了上某个名校而高价购买来的“对口”学区房变得不一定“对口”了，学区房可能会失去名校的高溢价；“六年一学位”则表示，一套房产在6年内，只能有1个直系子女就近在学区内入学（二胎除外）。两点内容都是为了给学区房热和择校热降温，避免炒作。

最近几年的报道中，处处可见学区房的疯狂：北京5平米多点的“老破小”拍出120多万元的高价；一套不到40平方米的学区房，就要1000多万；深圳学位房价格大涨，有小户型一平米超过30万元；还有其他的什么房价“跳涨”，一犹豫就被抢光等等消息更是不绝于耳。

那么问题来了，多校划片之后，北京的学区房会“凉凉”吗？以北京为标杆，全国的学区房是否会就此脱下疯狂的外衣？

这趟“末班车”有点烫手

过去每次因为抢搭政策末班车都会造成需求的集中释放。这次也不例外。现在距离西城区的学区房新政落地时间7月31日还有两个多月，西城几个热门片区的学区房挂牌量和交易量双双猛增。

火到什么程度呢？据媒体报道，“五一”期间，宏庙小学对口小区丰汇园36小时就成交了3套千万元级的老破小学区房，最高单价超过25万元/平方米。业内人士透露，目前德胜、金融街等热门区域附近的一居室、小两居差不多都被买空了，市场上还没被定下来的大都是总价在1500万元以上的房子。

贝壳研究院提供的数据显示，近一周（5.1-5.8）北京西城区日均挂牌量环比4月增长400%。以对口宏庙小学的丰汇园小区为例，“五一”期间的新增挂牌量是4月全月的两倍以上，48平方米、50方米户型的成交热度明显上升。

虽交易活跃，不过，目前学区房价并未出现大涨。贝壳数据显示，5月4日，汇丰园小区48平方米的住宅成交价格较4月同户型、同装修的成交下降50万元。

中原地产首席分析师张大伟对中新社国是直通车记者表示，7月31日新政策落地后，会对学区房价格产生一定影响，特别是少数最顶级的学校，比如育翔小学、实验二小、宏庙小学,裕中小学,椿树馆等直升热门小学，短期肯定是利空，会影响价格下调3%-5%左右。但对于区域内普通学校来说，反而是利好，因为学区名额不紧张。

学区房会凉吗？

北京的优质学区资源集中在东城、西城、海淀三个区域，西城是最后一个提出多校划片政策的区域

早在多年前，教育部就提出在“教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方”，积极稳妥采取多校划片，将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。

可见，多校划片应该以义务教育资源均衡化为基础，才能真正起到预期目的。目前北京各个名校的分校在各区域遍地开花，但其质量却良莠不齐，距离真正意义上的均衡还有很多路要走。

单看近期北京西城区的政策，张大伟指出，即便多校划片了，学区房还是学区房，其背后优质教育资源的溢价并没有消失，人们对学区房的需求也不会消失。所以认为新政之后学区房会“凉凉”，实是言之尚早。

一位网友指出，如果买北京东城区新鲜胡同的房子，“多校”划片无非就是史家、史家分校、和新鲜胡同小学，都是名校。但是如果把房子买在天通苑还能划到好学校么？

多校划片本身似乎也并没有带来学区房价的大降温。看看海淀区，当地规定2019年1月1日开始实施多校划片。但政策前后，海淀区学区房的价格并未出现明显波动。以过去中关村三小的对口小区蜂鸟家园为例，2020年3月该小区二手房的挂牌价与2018年学区房政策调整前并没有明显的变化，一居室的成交价在600万-700万元。

新冠肺炎疫情还可能带来对学区房的额外需求。张大伟表示，从北京2014-2016年的新生儿数量来看，未来3年，北京将迎来“幼升小”的高峰，特别是在2022年。加之疫情影响导致留学或者选择国际学校的家庭减少，优质学区反而会更加炙手可热。

买学区房不只是个经济账

买学区房划算吗？认真考虑过买学区房的人可能都知道，学区房大多是老破小，没什么环境可言，水管、电路、马桶等配套也不太好使，居住体验很差。不少人买来甚至只是为了学区名额，并不真的居住。

从出租的角度来说，有关统计显示，一些老破小的租房收益率甚至不到1%，还不如把钱存银行。

这样看来，买一套动辄上千万的学区房似乎并不划算。但是学区房的价值并不完全是个经济问题，而是涉及到阶层变动等深层次的社会心理问题。

一直以来，买学区房有一条很清晰的逻辑链条。花几百、上千万买套老破小，孩子可以保证上对口的牛校小学，然后直升重点初中，大比例进入重点高中，之后是考入国内的重点大学或者出国留学。孩子有不小的几率能成为精英，走上人生巅峰。即便孩子没能成为顶尖精英人才，房子也没白买，一转手，还能赚个几百万。

当然，在目前的市场环境之下，卖掉学区房再大赚一笔的可能性不大，但对很多家有适龄孩子的家长来说，学区房是刚需，买了再转手也不太会亏本。

有人认为，学区房的焦虑主要集中在中产阶级身上。他们通过高考，从农村走到城市甚至是大都市，然后又通过奋斗买房、换房进入现在的阶层，每一次的变化都伴随巨大的焦虑和竞争。

一方面，路径依赖让他们希望孩子从源头上接受更好的教育，以复制他们曾经的奋斗路线和成功经验；另一方面，阶层变化向下容易向上难，想要让下一代过的比自己好，最直接可靠的方式就是投资教育。所以，有人将为学区房额外付出的溢价视为为打破阶层固化而交的“买路钱”。

房子能解决教育问题吗？

但从另一个角度来看，把教育和房子放在一起形成的学区房其实是教育走向公平的产物。

张大伟指出，以北京为例当下最热门的宏庙，裕中，椿树馆等直升热门小学大多是9年一贯制学校。过去这些学校的初中部分基本都需要“拼关系”、“批条子”才能上。现在虽然学区房贵，但一定程度上保证了游戏的公平和规则的稳定。

但房子并不能解决教育的问题，单靠多校划片也很难真的给学区房降温。

大家都知道学区房的价值并不在于房子本身，而在于其所捆绑的户籍、教育资源、同学资源等一系列隐性价值。而多校划片并没有改变这种本质，而是增加了优质学区的竞争成本和风险。

真正能解决教育资源稀缺问题的，唯有教育公平性。有的地方采用统考制度，完全以分数说话，让孩子自行竞争。公平性确实得到了保证，但这种方式也存在过度强调应试教育，培养不出多能人才的问题。