暨南大学｜亏钱的长租公寓怎样才能赚到钱

长租公寓这个行业，目前还赚不到钱。虽然该行业里初创企业众多，其真实财务状况难以为人所知，不过从目前唯二两家在美国上市的青客公寓（NASDAQ:QK）和蛋壳公寓（NYSE:DNK）所发布的财报来看，规模越做越大，亏损越来越多，应该是目前长租公寓行业的主旋律。比如在2017年到2019年的三年中，蛋壳公寓的营业收入分别为6.57亿、26.75亿和71.29亿元人民币，净利润分别为-2.72亿、-13.7亿和-34.37亿元人民币。青客公寓的营业收入分别为5.23亿、8.89亿和12.34亿元人民币，净利润则分别为-2.45亿，-4.99亿和-4.98亿元人民币。在由观点指数研究院发布的2020年1-3月中国长租公寓发展指数前20榜单中，蛋壳公寓和青客公寓分别位列第2和第6名，可见这两家企业的财务状况是具有代表性的。

一家公司赚不到钱，可能是公司自己的问题。所有的公司都赚不到钱，这个行业可能存在一些结构性的问题。进一步来看，如果一个行业从诞生开始，所有的企业都在亏损，这个行业是否有存在的必要？

要回答这个问题，有必要先对长租公寓所在的市场进行定义。

为什么不赚钱

中国的长租公寓，从物业产权上来说，分为自持式和包租式。从运营模式上来说，又分为集中式和分布式。这是两个相对独立但又互有关联的维度。自持式公寓，意味着物业的产权属于公寓运营方，除了部分资源雄厚的房企，大多数新晋玩家不具备这个能力。相对而言，包租式公寓的门槛低得多，只要少部分资金，就可以将闲置物业租下，经过装修再转租出去，赚取租金差，这也是中国多数长租公寓的发家之道。

一般而言，包租式公寓的运营商采用“有房即收”的策略，这样得来的房源分散在城市的各个社区，属于分布式运营。如果运营商资金充足，能够租下整栋物业，就可以对物业进行统一装修、统一出租，这样的运营模式被称为集中式运营。

相比于分布式，集中式运营对于资金的要求更高，可供选择的余地也更少，不过由于统一装修和管理，可以有效降低单位房间的运营成本。另外相比于个体房东3-5年的租约，整栋包租的租期可以达到10年以上，这给了运营商更多的时间来收回成本。

对于自持物业的公寓运营商，则不存在分布式这一选项，整栋持有、集中运营是唯一的发展模式。从规模上来看，2019年上半年，排名前5的房企系运营商管理公寓18.13万间，排名前5的集中式公寓运营商共管理公寓25.2万间，而排名前5的分布式公寓运营商共管理公寓222.5万间，是前两者加起来的5倍还多。

需要指出的是，即使是房企旗下的公寓，也并非都是由房企自持，其中有相当一部分仍然属于整栋包租+集中式运营。因此就目前而言，包租式仍是中国长租公寓的绝对主流，而其中又以分布式占绝大多数。这与发达国家，特别是美国的情况有很大不同。在美国，长租公寓基本属于运营商的自持物业。究其原因，还是由于中国过低的租售比导致低回报。这其中既有文化的原因，也有“租售不同权”等制度性因素，在此不进行详细探讨。

从上述分类可以看出，除少部分自持型公寓外，多数长租公寓牵涉到三方的利益，即房东、运营商和租客，因此，在分析长租公寓企业的商业行为时，有必要将这三者纳入同一市场中。

除此之外，另一需要考虑的角色是传统的租赁中介，这是在前长租公寓时代，房东和租客之间必不可少的匹配媒介，也是在长租公寓崛起后受到冲击最大的一个群体。因为租赁中介的客户和长租公寓高度重合，我们可以将其放在同一个市场来进行分析。这样一来，我们的市场就包含房东、租客，以及作为平台的传统中介和长租公寓企业。

这样的市场定义，可以让我们更好地分析长租公寓这一行业存在的意义。在前长租公寓时代，房东和租客之间只能通过传统中介进行匹配，这之中存在匹配效率不高、信息不对称等问题。

从租客的角度来说，搜寻成本、与中介沟通的成本、房屋隐藏的质量问题，以及房东随时提前解约所带来的心理负担，都是可以让任何租客“脱一层皮”的惨痛经历。而从房东的角度来说，除了与中介沟通的成本外，等待合适的租客或者合适的价格所带来的时间成本，也是阻碍部分闲置房源进入租赁市场的障碍。

长租公寓的诞生，从两个方面部分解决了上述问题。一方面，集中式长租公寓的出现，让原本无法被利用的闲置资产，如商用物业、废弃酒店等，得以进入住宅租赁市场，从外部增加了房源供给。另一方面，分布式的长租公寓，通过和房东签订长期合约，有效减少了房东的沟通和等待成本，提高了房东出租房屋的意愿，从内部增加了房源供给。此外，无论是集中式还是分布式，运营商都会按照统一标准进行装修，并用企业信用为合约背书，使租客免受房屋质量问题和提前搬家的困扰。从这个角度来看，长租公寓创造了巨大的社会效益，当然有存在的必要。

一个创造了巨大社会效益的行业赚不到钱，问题只能出在成本上。

一些行业的成本高企，因为研发成本高，前期的高投入能够带来后期的高产出，而长租公寓的成本高，却是结构性的，具体表现是“租金倒挂”，或是“高收低租”，这一点在分布式的长租公寓里表现得尤为明显。当然，所谓“高收低租”，倒不一定真的是3000块一个月的房子收过来，2000块一个月租出去。而是计入了装修维护成本之后，房租收益无法涵盖收房成本，这就导致了运营一间，亏损一间，规模越大，亏损越多的情况。比如青客公寓，2018财年租金成本6.65亿元，其他经营成本及费用为6.52亿元，加上0.77亿元的利息费用，最后导致亏损将近5亿元。

收房成本高，有多方面的原因，最主要还是因为参与这个行业的企业太多，互相竞争推高了收房成本。从经济学的角度，一般认为充分竞争是有利于行业发展和消费者福利的。但是在长租公寓的行业里，过度竞争已经使得边际成本高于边际收益，导致了资源的错配。而这个市场的特殊性在于，始终有一部分租客，或是出于家庭原因，或是出于生活习惯，是需要通过传统中介来租房的，而当长租公寓推高了收房价格之后，房东群体即使选择透过传统中介出租，也势必会提高租金，这就使得没有选择长租公寓的这部分租客成为了竞争外部性的牺牲品，违背了竞争的初衷。

这是个令人疑惑的现象：既然边际成本已经高于边际收益，为什么众多长租公寓企业依然不惜代价继续在这个泥坑里越陷越深呢？

和网约车、共享单车等一众烧钱的新兴产业一样，对于这个问题，长租公寓行业的参与者也用行动给出了相似的答案：靠烧钱扩大规模，在期待成本降低、租金上涨的同时，等待竞争对手的掉队，从而一举收复失地。

这是一个比较艰难的过程。首先是成本，一般来说，类似长租公寓这种行业都有点“规模经济”，规模越大，单位成本越低。不过对于行业主流的分布式公寓，由于房源分散，装修维护都不能统一调配，这种规模经济能在多大程度上降低单位成本，是一个很值得研究的问题。

其次是租金，对于租金上涨的期望，来源于租房群体收入的增加，年轻人口向大城市的持续流入，以及配套服务所产生的增值效应。应该说，租金上涨是一个必然的趋势，特别是过去几年，资产价格经过快速上涨后已经进入瓶颈期，在大城市购买房屋自住，一方面所需投入过高，另一方面由房价上涨带来的预期回报也不再具有吸引力，这将使得一大部分年轻职业人士在租房市场停留更长时间。然而租金上涨是一个长期而缓慢的过程，同时，对于租金上涨的期望也会刺激房东群体，从而反过来推高收房成本，依靠租金上涨能否真正实现盈利，是另一个值得研究的问题。

至于行业的参与者是否会掉队，反而成了一个相对容易做出的判断，因为在过去的两年里，已经有几十家长租公寓企业选择退出这个行业。但这种退出往往是具有破坏性的，除了由于“租金贷”暴雷所导致的“屋财两空”这种有恶劣影响的社会事件外，一个长租公寓企业的退出，本身就会给房东和租客带来进退维谷的两难处境。在可预见的将来，这种退出还将不断持续下去，直到整个行业进入一个可以稳定盈利的均衡状态，而与之伴随的对房东和租客的冲击，也将时常回响在我们的耳边。

解决之道

那么，长租公寓的赚钱之道到底是什么？

在我看来，需要回答这个问题的，不仅有长租公寓行业的参与者，也有行业的监管者和政策制定者，而解决这个问题的思路就在上述的三个环节当中。从长租公寓企业的角度来看，目前分布式公寓的成本已经很难再降低，转向集中式发展几乎成为必然。在当前“房住不炒”的大背景下，各地出台了很多鼓励租赁的政策，包括推出许多“只租不售”的公共住宅专用土地。拥有大量分布式公寓管理经验的长租公寓企业，可以尝试参与这些公共住宅的管理。而要提升租金，除了依赖宏观经济变化下的租金上涨外，还要依靠企业改善自身质量，创造用户粘性，通过高素质的服务来获得附加值。要做到这一点，需要企业对用户的需求和偏好有着极致的分析，也需要企业拥有强大的执行力，不放过每一个细节。随着规模的增长，对质量控制的难度会成倍增加，因此，投入更多精力做好存量管理，对于长租公寓企业来说，其重要性将不亚于开拓新的市场。

从监管者和政策制定者的角度来看，应鼓励长租公寓企业参与公共住宅的运营管理，将专业的事交给专业的机构去做。此外，在制定监管措施的时候，应更从实际出发，增加精细化监管，减少一刀切的措施。比如长租公寓赖以生存的“N+1”模式，通过在客厅设立隔断间，能够在很大程度上降低得房成本。

设立隔断间，这是当下中国广大劳动群体较低的收入水平和一二线城市相对高昂的生活成本之间矛盾的必然结果，是客观事实。因此，与其一刀切禁止“N+1”，不如对房屋的消防、通风、采光和结构安全等要素做出要求，在符合要求的基础上允许“N+1”模式，这样不仅使得长租公寓企业有效地降低了成本，也将群租这一现象纳入到可控和可监管的范围，在实际上提升了居住安全。此外，对于退出的长租公寓企业，应制定相关政策，要求其妥善安置原有租户，尽量减少对房东和租客的影响，免除他们的后顾之忧。

最后，要使得长租公寓行业乃至整个住宅租赁行业从根本上得到发展，还需要推动“租售平权”的落实，特别是在教育平权上。只有当租房子的人能够享受到买房子的人所拥有的权利时，我们国家的居住文化才会真正发生改变。

一个行业想要长期获得健康发展，企业是需要赚到钱的，至少，要能看到赚钱的方向。长租公寓的赚钱之道，或许也能给我国房地产制度改革提供一些参考。

（作者郭文殊系暨南大学经济与社会研究院助理教授）