荣盛发展拟分拆物业上市，5家物管公司正排队等待上市

伴随着房地产行业进入存量时代，物业管理发展成为房企新的盈利点，越来越多的房企筹划分拆旗下物业管理公司上市。

5月11日，荣盛房地产发展股份有限公司（002146.SZ）发布“关于分拆所属企业到境外上市”的公告称，公司董事会审议通过关于公司拟分拆所属荣万家生活服务股份有限公司（简称“荣万家”）到境外上市的相关议案。

公告显示，荣万家成立于2000年11月，注册资本2.58亿元，荣盛发展、河北中鸿凯盛投资股份有限公司分别持有其91.2%和8.8%的股权。荣万家的主营业务为物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务

数据显示，截至2020年3月末，荣万家合并报表口径资产总额16.41亿元，负债总额12.04亿元，净资产4.37亿元；2020年1至3月，荣万家实现营业收入4.05亿元，利润总额6765.06万元，净利润5073.79万元。

对于此次境外上市的方案，荣盛发展表示，荣万家拟发行境外上市外资股（H股）股票并申请在香港联合交易所有限公司上市，拟发行比例不少于发行后荣万家总股本的25%，并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权。

上市募集资金拟用于市场及业务拓展、收购兼并、社区生活服务、提高业务信息化水平、补充营运资金及一般公司用途等。

伴随着房地产行业进入存量时代，物业管理发展成为众多房地产企业新的盈利点，物管（物业管理）分拆或上市也成为房企的一大选择。

据不完全统计，截至目前，有5家物业管理公司已递交IPO排队等待上市，包括弘阳服务、金融街物业、宋都服务、星盛商管、正荣服务。河南富豪胡葆森实际控制的建业新生活则预计将于5月15日正式在港上市。同时，阳光城、合景泰富、禹洲地产、佳源国际、华润置地、朗诗地产、卓越集团、越秀地产、世茂房地产等9家房企筹划分拆物业上市。

而在去年，已有多家物业管理公司成功在港上市。据不完全统计，2019年共计9家房企分拆物业赴港上市，包括滨江服务（03316.HK）、奥园健康（03662.HK）、和泓服务（06093.HK）、鑫苑服务（01895.HK）、蓝光嘉宝服务（02606.HK）、银城生活服务（01922.HK）、保利物业（06049.HK）、时代邻里（09928.HK）、宝龙商业（09909.HK）。

克而瑞物管研究报告指出，目前国内的物业管理行业正处于跑马圈地的阶段，如此竞争激烈的市场环境下，物业服务企业要想在市场上立足，就需要占领市场份额，扩张自身规模。目前规模较大的物业服务企业主要有两方面特征：一方面有房地产开发背景且房地产开发能力较强的物业服务企业，在管理规模上占有较大优势；另一方面物业服务企业的管理方向已从住宅延伸至写字楼、商业、园区、医院、公建等各类非住宅领域。

也有物业服务企业通过股权合作、收并购的方式快速扩张规模。据克而瑞不完全统计，2019年全年有数十起收并购事件，金额超过50亿元，预计经收并购获取的管理面积在5亿平米以上。其中雅生活以超过20亿元的投入，成功收购中民物业和新中民物业各60%的股权，成为全年最大的并购案例。

克而瑞认为，规模将是成长型企业的现阶段的重点突破方向，预计2020年管理规模1亿平米以上的企业将突破20家。