认购并交“首付”4年业主只见“土坑”，开发商：已恢复施工

在签订认购协议并先交支付“首付款”后，四年过去了，房子所在楼栋的位置却不见楼的影子，只是有个地基坑。涉事楼盘位于西安，是由陕西霈博实业有限公司开发的航天新佳园二期A区，近日，多位买房的业主向澎湃质量报告投诉平台（www.thepaper.cn/consumersComplaint.jsp）反映称，2016年与开发商签订认购协议并支付首付款后，4年间不仅始终未签署商品房买卖合同，开发商还以各种理由推迟施工，开放商曾口头承诺在2018年6月交房，目前相关楼栋位置却仍是个“土坑”。

5月9日，陕西霈博实业有限公司关系处一名李姓工作人员对此事回应称，因该小区二期部分楼栋未取得《商品房预售许可证》，所以未和业主签商品房买卖合同。而涉事楼栋目前已经恢复施工，具体交房时间在签订正式合同后，以合同上规定的交房日期为准。

但在未签署商品房买卖合同的情况下，业主们的等待遥遥无期。对此，律师认为，认购协议在未签署正式合同之前，作为预约合同同样具有法律效力，业主可就延迟签订合同、延迟交房所造成的损失，向开发商主张赔偿。

购房者称认购4年未签购房合同，多次延迟交房

2016年6月27日，西安的余先生与陕西霈博实业有限公司签订了一份房屋认购协议，购买了位于西安市国家民用航天产业基地的楼盘天浩上元郡二期23栋楼（房管部门核准备案该项目名称为“航天新佳园二期”）的一套房屋，单价5360元/平方米。

“当时开发商说这个房子卖得很火，如果要确定下来房源，签了认购协议就要交首付。”在签认购协议当天，余先生支付了房屋总价的20.63%作为首付款，共计132557元。他说，当时销售向他口头承诺，2016年年底签商品房买卖合同，并于2018年6月交房。

一年后，余先生发现他所购买的楼栋所属位置仍未开始动工，他和其他业主一起找到了西安国家民用航天产业基地管委会，在管委会的协商下，开发商于2017年7月1日作出了保证施工进度的答复，并出具了《施工计划说明书》以及《进度节点计划》。

距离交房日期渐进，余先生以为有了开发商的承诺，很快就能入住新房。但在2018年春节前夕，他突然接到了开发商发来的短信通知，要求业主于2018年1月24日前前往销售中心商议补款事宜，若不前来协商，将解除认购关系，所购房源另行处理。

余先生次日前往销售中心询问，被告知首付款比例提高至32.4%，如果想继续保有该房源，需补交款项并签署第二份认购协议。无奈之下，余先生补交了73574元，共计缴纳首付款206131元。

原本以为距离收房日期不远，交钱后工地也可以继续施工。但不到两个月后，2018年3月9日，余先生再次接到了开发商通知，称因不规范销售，（开发商）受到西安市住房和城乡建设局处罚，需要对前期已售房源进行整改，要求业主于3月20日前办理退房手续。

对此，业主们集体反对，3月15日，西安电视台新闻综合频道对此事进行了报道，最终开发商公开向业主承诺“不退房、不涨价、不追加首付”，并保证最晚交房时间为2020年3月。

澎湃新闻记者查询发现，该小区此前也曾出现过无证违法销售行为。据西安市住房和城乡建设局官方网站2019年5月6日发布的《关于山西霈博实业有限公司违法销售问题处理情况的通报》，该公司在2014年8月末未取得《商品房预售许可证》期间，曾因擅自销售航天新佳园二期项目12、15、17号楼457套房屋，被罚款161万元。

从2018年至2019年年底，余先生发现小区常常处于无人施工阶段，“一开始开发商说是资金困难，后来又以中考、高考期间不能施工，冬防期无法动土、施工地段土方量巨大为理由，一直停工。”

如今已经过了最近一次承诺的交房日期，五月初，余先生到工地现场查看，发现他认购的房子所在楼栋建筑工地依然只有一个巨大的“土坑”，“快四年了，房子没有建出来，购房合同也不和我们签，业主们该怎么办？”余先生说。

开发商：已恢复施工，交房日期以正式合同为准

针对上述情况，5月9日，陕西霈博实业有限公司关系处一李姓工作人员回应澎湃新闻称，因天浩上元郡二期（航天新佳园二期）部分楼栋没有获得《商品房预售许可证》，导致业主至今没有签署商品房买卖合同。他说，获得商品房预售权需要在楼盘建设完成一部分后才可以办理，目前部分楼栋还未达到办证标准。

据我国《城市房地产管理法》规定，商品房预售应当符合四条件，其中之一即是投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五之上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

该工作人员称，开发商已经就违规销售一事受到了当地主管部门的处罚，目前正在给部分楼栋办理《商品房预售许可证》，“我们27、28、29号楼已经建成部分，现在准备进行网签了，网签后就可以签订正式的商品房买卖合同。”但余先生所属的23号楼还未建出楼体。

对于部分楼栋屡屡停工的问题，该工作人员表示，此前停工主要是因为开发商资金不足，但现在已经恢复了，“去年年底其他楼栋我们就已经开始建设了，但因为疫情影响，中途停工了半个多月，今年3月恢复施工了，后来又因为劳务问题停工了一段时间，现在已经恢复了。”他承认，因疫情期间工人不足，目前施工情况并不是太稳定。

但何时能让业主们住上新房？该工作人员暂时无法确定，“我们现在还没有和业主签正式的买卖合同，等和业主签合同后，交房时间就会在合同里进行确认，一切以正式合同为准。”

然而对于余先生一家人来说，这样没有限期的等待太过漫长。“现在也没有通知我们什么时候可以签购房合同，要等签了合同才知道交房时间，不知道要一直等到什么时候。”

余先生说，他和家人目前一直在租房生活，有部分业主因为不愿意等待，选择了退房退款，但对他来说显然行不通，“当时2016年西安房价还比较便宜，我们凑一凑钱还能卖，现在4年过去了，房价已经飞涨上去了，如果我们现在退了房，这辈子都不可能再买得起房子了。”

律师：认购协议也具有法律效力，可主张赔偿

澎湃新闻记者通过天眼查搜索发现，涉事开发商陕西霈博实业有限公司在2019年6月至12月期间，曾发生多起法律纠纷，皆为签订商品房买卖合同后，未按约定时间交房，以该公司败诉并赔偿告终。

但对于余先生这种口头承诺交房时间，多年未签订商品房买卖合同的业主来说，能否也通过法律途径来维权？

5月9日，北京京都（南京）律师事务所律师王梦楼介绍称，认购协议属于预约合同，只要代表着双方的真实意愿，也同样具有法律效力。

他认为，如果是由于开发商问题导致无法签署正式商品房买卖合同、房屋迟迟未交付，也属于开发商违约，作为购房者，可以要求开发商退还购房款项，就开发商延迟签订合同、延迟交房对购房者造成的损失进行赔偿，在收房后也可主张赔偿。

“认购协议上虽然没有注明准确的交房时间，但开发商曾发布文件承诺交房日期，可从侧面就交房日期进行取证。”王梦楼表示，购房者可以要求两方面赔偿，一是延迟交房的违约金，可按照购房总金额千分之一或千分之五来计算每日违约金；二是可主张赔偿延迟交房对购房者再次购房造成的影响，“业主可以搜索同等地段小区购买时的价格，以及此后每年上涨的价格，向法官清楚的呈现房价上涨过程，基于房价上涨所造成的损失，要求开发商进行赔偿。”

王梦楼提醒广大购房者，在购房时应对开发商资质、资金实力、正规程度进行全方位考虑，在确认并签订正规商品房买卖合同后，再进行贷款或支付首付款项。