分析｜房地产还有下行压力，“房价大涨的推力已经不存在了”

受到新冠肺炎疫情的影响，全球经济正面临着需求与供给的双重冲击。以中国来说，一季度GDP同比下滑6.8%，投资、消费与出口大幅负增长。疫情期间放出的大量资金去哪了？房地产市场存在着哪些风险，发展的机会在哪里？疫情对购房需求又会带去何种影响？

5月9日，在以《全球经济与决策选择》为主题的在线论坛上，国务院参事、住建部原副部长仇保兴认为，整个房地产市场在疫情后，可能由集中调控、行政调控转向分散调控、经济调控；从单一渠道住房供给转向多渠道、多途径的住房供给；住房的建造的模式从毛坯房为主转向精装修、绿色、健康住宅为主；从单一的居住功能出发转变到注重小区的配套及生活的便利；住房制度从过去城乡分割的模式转向城乡融合。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞，华夏幸福研究院院长顾强，民建中央经济委员会副主任、中央电视台财经频道评论员马光远均提到中国房地产正式进入大城市时代，都市圈是城市化发展的必经阶段。

“上半年房地产市场还有下行压力”

国家金融与发展实验室理事长李扬指出 ，疫情期间放出的大量资金去哪了？最希望出现的结果是这些钱进入实体经济，使人们愿意投资、增加雇员、产品生产出来卖得掉、工资上涨、利润增加。但是疫情期间释放的资金基本不走这条路，因为现在很多地方禁省甚至禁国，不能够生产，企业即使拿到钱，也不会从事实体经济。于是资金会跑到别的地方去。一般是股市、债市、房地产市场等虚拟经济，这样一种资金流向会导致贫富更加不均。

本来说的经济周期是生产多了、生产少了、物价高了、物价跌了，但现在因资金不流入实体经济，反映出来的是金融指标的涨跌，如股市涨了、股市跌了，债市涨了、债市跌了，房价涨了、房价跌了。目前全世界都是先把钱放出去解燃眉之急，而顾不上之后会不会洪水滔天产生进一步的问题，但是问题确实存在着。

复旦大学泛海国际金融学院执行院长钱军认为，房地产市场的风险体现为两个部分，第一个部分的房企负债很高，现金流有问题，要关注房企的风险，第二部分就是需求降低，短期来看，不存在房价大面积上升的风险。房地产投资2019年依然有增长，以大中城市房地产成交来讲，在2016、2017年到达顶峰开始下降，他预测今年上半年房地产市场还有下行压力。

“住房分配不均衡”

对于“现在有些地方房价下跌，是不是能够出手买一套？”仇保兴表示，疫情使大家深切地感受到，每一户至少应该有一套房，多代合住的模式是不恰当的。老年人跟子女生活在一起，最好有一碗汤的距离。通过疫情，人们感受到空间实际换来了安全。这样人们对二套房的需求会进一步地提高，目前市场已经表现出来。从另一方面来看，根据人民银行最近的调查，城市包括集镇，民众住房拥有率已经达到96%，户均住房资产达到319万元，这些指标在国际上都处在前列，而且拥有二套房的城市住户也超过了40%，这些指标说明一个什么问题呢？“说明我们的房地产市场，投机性和投资性的比重相当高。”他说。

仇保兴认为，从长远趋势来看，农民进城数量在不断减少，有100多个三线城市人口在减少。而住房人均拥有量已经达到10%，现在缺房子的地方是那些人口不断增加的都市圈里的核心城市，一二线城市，所以空间上来说目前分配是不均衡的。

此外，此前世界上有两种养老模式，一种模式为欧美为主的集中养老，如大量的各种所有制投资的养老院。另一种则像中国这样的居家养老占主要地位的。此次疫情有一个深刻反思，就是集中养老这种模式出现了被颠覆的风险，特别像欧洲这些国家，三分之一甚至二分之一因疫情死亡的人来自于这种集中的养老院，而居家养老使这种风险大大地减少。这样看来，疫情后居家养老的模式会重新兴起，不仅是中国，而且在世界上都可能会出现，这就要求社区提供老年护理的环境。诸如此类都会对房地产市场带来一些变化，这些变化衡量你要买什么样的房子，在什么地方买。

“未来10年都市圈住房新增需求100亿平方米”

倪鹏飞提出，中国楼市的未来主要在都市圈。首先，人口流向城镇化演进释放都市圈住房潜力。其次，职住的城镇化独特演进释放都市圈住房潜力。再次，中国城市化发展和竞争逻辑转换释放都市圈住房潜力。第四，城市化功能提升释放都市圈非住房地产潜力。第五，中国的房地产开发空间布局严重错位。第六，中国住房增量未来虽放缓但也将刷新人的想象。第七，初步估算未来10年都市圈住房新增需求100亿平方米左右。

倪鹏飞说，发展都市圈提供了解决存量问题的机遇：一是中心城市的土地和住房供应有限，房价过高；二是各个区域里的各类房地产市场是分隔的，导致短缺和闲置并存；三是特别重要的是新市民特别是中心城市的新市民，他长期的住房没有得到解决；四是土地、资金、住房在都市圈和非都市圈之间的错配。风险则是地价房价过度上涨可能会继续，过度的房地产开发导致过剩，以及提前透支都市圈的发展。

倪鹏飞提出，大都市圈是地方化住房市场的基本单元。同一个市场应该是有一个边界的，这个边界正好是大都市圈的边界，大都市圈是一小时通行圈，又是劳动力市场圈，因此他正好也是生活圈，当然这个体系我们说包括中心城市，周边城镇还有农村住房，包括新房、二手房、租赁房，还包括保障房，在这样一个都市圈里边，这样的体系，可以构成一体化互相联动的一个体系。

为此，应该构建都市圈的全国房地产空间体系和构建都市圈一体化的房地产体系。前者包括要建立以都市圈为单元的全国住房规划和战略，以都市圈为单元的全国住房及相关制度与机制，以都市圈为单元的全国住房监管与调控体系。后者包括统筹制定都市圈一体化的住房规划和战略；率先建立都市圈一体化的住房制度与机制；实施都市圈一体化的住房监管与调控。

“买房子就会赚钱的时代结束了”

对房地产发展机会在都市圈，顾强持有相同的观点，他认为都市圈将重新定义未来的房地产市场，买房应该将都市圈作为首选。一个城市的人口增长决定了房地产的基本面，未来新增的城镇化人口约2/3会进入到都市圈。以2019年为例，全国人口净增长较多的城市分别为杭州和深圳，相对应的两座城市的房地产市场也得到有力支撑。

此外，从都市圈内部结构来看，若将其分成内圈层、中圈层和外圈层，则机构性机会主要存在于中圈层和外圈层。顾强认为人口流动格局决定未来的房地产格局，由于都市圈的内圈层基本已经饱和，新增人口主要流向中圈层和外圈层。

马光远认为“深圳房价的上涨很正常”，他说，深圳房价其实从2016年年底以后就没有怎么涨过，表现非常平稳。经过两年左右的调整以后在2019年的下半年，深圳房价出现了上涨的势头。但是不要把这种正常的上涨跟豪宅秒光等相提并论。房地产作为中国最好的投资品的时代结束了。

他给出了6个原因： 第一，中国经济高增长结束了；第二，人民币的单边升值结束了；第三，M2（广义货币供应量）的高增长结束了；第四，中国的人口红利结束了；第五，国际资本对中国房地产市场慢慢地不看好，过去中国房地产市场一个推动力量就是国际资本；最后一个，老百姓的钱花得差不多了，到现在为止，中国老百姓把大量的财富放在房地产市场，包括大量的负债也来自房地产。

马光远说，在这种情况下，中国的楼市调控即使取消掉，房价也不会出现大涨，因为房地产的基本面决定了这种大涨的推力已经不存在了。疫情不会改变房地产市场发展的基本逻辑，中国的城镇化没有结束，未来房地产发展的基本逻辑就是大城市化，人口向城市群集中；疫情让城市的分化加剧，有些城市发展越来越好，有些可能真的走上没落的道路，所以城市的扩张和城市的收缩会同步进行，以后大城市中心城市城市群的重要性会显著提升，买哪个城市的房子都会赚钱的时代结束了。