中国家庭｜因房价触发的“门当户对”

在中国人的观念里，“家”往往跟房子紧密结合在一起，结婚和买房之间也自然的联结在一起。

住房资产作为一般家庭的主要资产形式，在过去20年间，其价格的迅猛增长引起了广泛的社会关注。1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，实行住房分配货币化，个人被允许在市场上自由购买住房。此后，房地产市场快速发展。2002年开始，相关法律规定 ，所有城市土地交易必须通过招拍挂进行，这进一步促进了地价和房价的增长。在2002到2013年之间，35个大中城市的住房单价平均增长了11.4%。其中，2002-2008年间，房价年均增长率达9%，2008-2013年间，年均增长率达到了12.3%。用基尼系数度量的住房资产的不平等在2009年就已经达到了0.78。

房价的大幅上涨刺激着每个人的神经，几乎每个人都想“下场”分一杯羹，一方面“尽快上车”以免在房价继续暴涨的趋势下永远买不起房，另一方面也想用自己手里的积蓄撬动更大的财富。然而高房价所导致的高首付仍然在市场上划定了很高的门槛，将多数家庭挡在房产市场的外面。

2005年中国人口普查数据表明，城市男性和女性的平均初婚年龄分别26.2岁和24.1岁，在这个年龄段上，他们的积累财富不足，难以负担过高的房价，而是否能买房，以及能够得着的房产的价值就依赖于两方父母的支持。而在这一背景下，一次联姻无异于一次对房地产市场的联合投资，小两口各自把父母的钱放在一起，来支付巨额的首付。这也是坊间的段子“两个北京人结婚就像两个上市公司重组”里所说的现象。

既然要为买房融资，自然想要跟家里更有钱的配偶结婚，从而可以购买更多（更大）的房产。而每个人都想“高攀”的动机，在婚姻市场的均衡下就表现为“门当户对”匹配模式，也就是说最有钱的男性匹配到最有钱的女性，第二有钱的男性匹配第二有钱的女性……以此类推。换句话说，如果这种“融资买房”的动机足够强，那么婚姻市场就会表现成按照父母的财富水平匹配，有钱人和有钱人联姻。

笔者与北京大学光华管理学院张庆华教授在最新发表于发展经济学国际顶级刊物发展经济学期刊（Journal of Development Economics）的文章“在房价飞涨的市场，谁与谁结婚了”（Who Marries Whom in a Surging Housing Market?） 中论证了以上渠道。

由“融资买房”形成的“门当户对”

根据2014年中国家庭追踪调查（CFPS）数据，双方父亲教育水平均为高中及以上的夫妻比起其他夫妻拥有的住所数目要多0.16处，房产均价也高出约1290元。显示了门当户对的匹配确实在房地产市场上可以转化成更多的财富。之后我们进行了更为严谨的计量分析，利用中国家庭收入调查(CHIP)数据，采用双重差分估计。

我们的假说是：在房价上涨越快、首付压力越大的地区，双方由于融资买房而形成“门当户对”匹配的概率越大，表现为双方父母的背景更为相似。由于家庭调查中一般缺少原生家庭财物的统计量，我们采用了原生家庭中父母的教育水平，进行一定程度的近似。定量研究发现若住房首付翻倍，配偶之间父亲的教育水平的相关性就上升 0.06。此外，房价增长率每提升一个百分点，双方父亲教育年数的相关性就上升 0.02。类似地，对丈夫一方来说，若住房首付翻倍，母亲教育年数的相关性上升0.09；房价增长率每提升一个百分点，母亲教育年数的相关性就上升0.02。为了进一步检验结果的稳健性，文章进一步采用“容积率”作为房产首付及房屋增长率的工具变量，结合双重差分发进行回归，上述结果基本不变。

这种“门当户对”的匹配方式似乎古已有之，为什么现在特别值得关注呢？

设想如果年轻人的收入增长赶不上房价增长，甚至天价首付已经不可能由年轻人的工资所能支付得起，那么只有借助各自原生家庭的积蓄来支付首付。在按照原生家庭财富水平进行匹配的模式下，财富水平高的家庭互相匹配，这相当于通过子女婚姻融资，跨越首付门槛，在高增长的房地产市场上获得收益，从而更为富有。而门当户对的匹配模式下，财富水平低的家庭互相匹配，更加远离高速增值的资产市场，成为经济发展中被甩下的人群，不仅无法分得经济发展的好处，由于缺乏投资途径，反而成为“重新洗牌”中受损的一方——他们少量的银行存款反而去补贴贷款买房而得到更多收益的富人。这也就是说，门当户对的匹配可能确实是古已有之，但是在当今房价高企相当于财富再分配的时代背景下就可能加剧社会不平等，贫者愈贫，富者愈富，产生极大的社会隐患，形成社会不稳定因素。

如何解决因房价高企而造成的不平等

首先，很多人想到的是降低首付比例。如果首付比例相对低，房地产市场的进入门槛就低。那么还贷可能就会比支付首付成为更重要的考虑因素。这样，在婚姻市场上，可能就更多地按照夫妻之间的收入水平匹配，而不是按父母的财富水平匹配。那么代际之间不平等的链条就会一定程度上被切断。但是首付一旦降低，就难免有更多的钱流入房地产市场，从而引起房价的再次上涨。所以高首付一定程度上也能抑制房价增速，调低首付比例可能弊大于利。

那么政策工具箱中是否还有手段可以改善婚姻市场的匹配模式呢？我们不妨直接从婚姻法的法条来思考这个问题。

婚姻法的司法解释三颁布于2011年8月。一经颁布就引起了很大的社会反响。有不少社会学家和人口学家也纷纷撰文，表示对这一改革的关切。这其中，大部分是批评和忧虑。主要原因是学者们认为司法解释三伤害了妇女权益。《婚姻法司法解释(二)》第22条规定即便房产由其中一方的父母购买，该房产也被认为是双方共有资产，所以夫妻离婚时，婚姻内房产需要在双方之间平均分配。2011年8月施行的《婚姻法司法解释(三)》则规定离婚时，夫妻双方拥有房产的比例由购买时各自支付首付的比例决定。耶鲁大学的助理教授Emma Zang就撰文批评了这一改革的影响。因为房子在结婚时主要是男方提供的资产。男方负责在婚前购房或者是至少在婚前缴付首付，而女方更多地是婚后协助还款或者支付装修等费用。但不同于司法解释二，司法解释三在离婚时将婚前一方父母购房或支付首付的房产认定为一方的私有资产，而不会在夫妻间平分，这也让女方的装修和还贷的努力得不到法理上的足够支持。

在上述论文中，我们将这一改革和高涨的房价结合起来，侧重分析这一改革对婚姻匹配的影响。假设夫妻双方在匹配过程中把融资买房当成重点考量的因素，如果离婚时平分房产，他们寻求财富水平高的家庭动机将更强。举例来说，如果首付由一方支付了九成，另一方只支付一成（可能由于家庭财富水平低所限），但是离婚的时候双方各得五成，那么即使房产价值增长再快，结婚时支付高额首付的一方也还是有可能会遭受财产的损失。这样，联合投资的可能性让婚姻双方都会更加谨慎地寻求“合伙人”，尽量找能够多投资的配偶，这一动机会加剧门当户对的匹配模式。

相反地，司法解释三按婚前首付的投入认定离婚时的房产归属。这相当于给每个婚姻的住房资产施加了一个“婚前财产协议”，使得双方得以保护自己的资产。在这一保护措施下，家里财富水平高的个人在择偶时就会更加“随机”，那么门当户对的模式也会缓解。 司法解释三对于婚姻市场的影响在房价增长越高的地方缓解门当户对正向匹配的作用越大。因为在这些地区的首付极高，对个人择偶的影响也更大。实证结果确实如此，2011年改革过后，婚姻匹配对首付或房价增长率的反应减弱了48.4%，离婚时房产分配的变化缓解了婚姻市场上依据夫妻双方家庭背景的正向匹配。

除了上述两个渠道外，我们也进一步探讨了其他两种可能的作用机制。

首先，地域社会分层是一个可能的备选假设。这一理论认为父母教育水平较高的家庭更有能力负担快速增长的房价，这些家庭的儿女更有可能集聚在居住成本更高的城市，地理上的接近降低了搜寻成本，促进了相似社会阶层的家庭结成婚姻。

举一个简单的例子，对于“北漂”的年轻人来说，高房租是他们在大城市奋斗的重要成本之一。对于家庭更富裕的青年来说，他们更有能力居住在月租更高的一环、二环及三环区域，居住和工作地点上的集聚使得这些人之间相遇直至结婚的可能性更大。为了检验这一假设是否成立，我们检验了在房价增速较快和较慢地区父母教育水平的差异，结果显示在上述两类子样本中，父母水平不存在显著区别。类似地，我们也检验了首付较高和较低地区父母教育水平差异，仍不显著。

第二个可能的机制是在高房价的现实面前，人们可能会选择与拥有价值更高、面积更大的房子的父母共同居住在一起，因此导致婚姻选择的向上匹配。我们再一次否定了这一假设。我们首先检验了首付增长和房价增长率上升与“共居”的相关性，结果表明相关性并不显著；进一步地，我们将整体样本细分为三个子样本：夫妻双方父亲均为高中及以上教育水平，夫妻仅一方父亲为高中及以上教育水平，夫妻双方夫妻均无中学及以上教育水平。结果表明在三个样本中与父母共居的可能性没有显著差异。

结语

从微观层面来讲，房价高企促进了婚姻的正向匹配，即促进了社会经济地位相似的家庭之间进行匹配。需要注意的是这里是家庭经济社会状况的匹配而非仅仅是婚姻市场中个体自身条件的匹配，这样的婚姻市场匹配结果可能会进一步阻断社会阶级流动，从而加剧社会不平等。婚姻不仅影响夫妻本身的阶级流动，也会通过代际传递影响后代的发展。比如更富裕的家庭的孩子利用家庭的资本获得教育等资源，并对如房产一样的高回报率资产投资，进一步扩大自身优势。更令人担忧的是，这一社会结构的变化本身也可能存在地域差异，并有可能进一步加剧中国本就存在的地域发展不平等问题。正如我们在文章中指出的，2002年房价处于前10%的城市，在2002-2013年间房价年均增长率远高于其他城市，达到了15.6%。一般房价快速增长的城市也是经济发展水平更高的城市，根据本文的结论，其他条件相同的情况下，仅从婚姻匹配角度来说，这些城市可能会面临更严重的社会阶层固化问题。

房价飙升本身当然并不针对婚姻市场，然而房产作为消费者资产的重要部分，其价格的波动和水平都会对消费者的行为产生显著影响。房地产市场对一个经济体的方方面面都有重要影响，同时也是一个经济体运行状况的体现，在这种情况下，婚姻市场可能只是受到高房价影响的不是很起眼的部分。然而对于每一个个体来说，房子和婚姻都是极其重要的决策，房价和婚姻可能会影响他们的职业、消费、学习等各方面的选择，而个体又是整体社会最基本的组成单元，他们的一举一动就好像蝴蝶扇动的翅膀，牵涉到整体社会的发展方向。对此，政策制定者不得不引起重视。在制定房地产相关政策时，不仅要考虑房价变化对房地产行业自身的影响，也要考虑到房价变化对社会财富分配、社会阶层流动等的长期作用。扶持房地产可以带动经济的短期增长，然而却可能扭曲社会资源分配，降低社会阶层的流动性，这些都不利于一个经济体的长期良性发展。

（孙昂系中国人民大学汉青研究院副教授）