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别骗年轻人买Loft，他们输不起
原创 曹徙南 新周刊
当年轻人厌倦了流离和寄居，并试图在这些城市寻找一席之地的时候，Loft反而意外地回归了它寻找自由的本质——尽管它的身上还背负着这样或那样的政策限制。
在投资客眼里，Loft公寓是没有性价比的巨坑：四十年产权、商住两用、住户成分复杂、二手房掉价。甚至还有一些公寓不通燃气，商用水电费也高出一截，和普通住宅比起来，简直没有一点优势。
如今一场疫情的洗礼，经济告急、失业压力陡增的局面，关于Loft的焦虑又增加了一层——
在普通住宅挂牌出售激增的情况下，Loft想出手都难，一旦迎头撞上了失业潮，不堪设想。
但不想做浮萍还有什么办法？这是饥肠辘辘的加班狗在城中插旗的奋力一搏。现实很残酷，决定脑子的除了屁股，还有钱包。
普通人对于Loft的了解，基本也就停留在“上下两层、没有学区”层面。
事实上，对Loft动过心思的人，应该都留意到绝大部分后面都会跟上公寓两个字。公寓和住宅，听起来好像没什么区别，都是住人的地方，甚至前者还自带一种时尚气息。
而这种含混，正好给了Loft野蛮生长的空间。
早期，公寓本就是从住宅中分离出来的一个概念，是住宅的一个类型。
在住房紧张年代，在不同程度上共用一部分生活空间是公寓的特点，所以也被称为非套型住宅，最具代表性的就是上世纪在中国城市随处可见的筒子楼，以及今天仍然常见的学生公寓和职工公寓。
时间来到新世纪，随着房地产市场的发展，住房紧张的情况得到缓解。一些地方对于公寓的界定标准，也从套型改成了日照时间。这就催生了很多户型完整，但是朝向不太好，躲在小区边边角角的公寓。
除了产权证上会特别注明，这类公寓其他都与普通住宅一致，所谓的70年产权公寓，就是这一时期的产物。
2012年，新的《住宅设计规范》正式生效，土地用途又成为了区分住宅和公寓的新标，公寓也就此被彻底踢出了“住宅”的范畴。
2012年以后开盘的Loft公寓，都坐落在商业用地之上，所以严格来说，我们所见的“商住两用”口号，也仅限于使用层面——住户可以把这些房子当家，但在性质上，却不属于住宅。
多年的老北漂应该都听过“北京像素”的名字，位于朝阳和通州交界，是全北京最大的商住Loft楼盘，9800套房子里容纳着三万北漂。
2009年，刚开盘的北京像素一平不到两万元，一年后，北京开始限购，不在限购范围的北京像素价格一路走高，最高时候破了七万元。遥想世纪之交的2000年，这儿还是一片庄稼地。
那段时期，公寓作为曾经住房紧张的产物，摇身一变成了青年生活方式的一种象征，自由、开放、DIY是它身上的标签。当然，改造也不是总能那么随心所欲的。
2013年，《长江商报》就报道了武汉多处楼盘打着“一层办公、一层自住”“买一层得两层”等广告语销售层高达5.2—5.7米的商业地产房型。
结果相关部门在抽查其中一处楼盘时，发现地产商将“买受人的房屋仅作商务(办公)使用，买受人使用期间不擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途”写在了合同里。
2016年，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布，本意是为了扶持住房租赁市场，减少商业用房空置的情况，同时缓解部分城市的住房压力。
结果众多开发商趁机将商业用地按照住宅设计，然而这类“商改住”都是“类住宅”，并没有真正申请修改土地用途，而是按照商办标准通过验收、二次改造成住宅类产品。
不久后，限购也压不住北京的房价，在2015年年底限购的基础上，房价开始跳涨，半年内几乎实现五成的增幅。
这时候，不限购的“商改住”自然成了最后的上车机会，2016年，北京一城商住项目成交量高达6.6万套。
次年，北京出台了“326新政”，叫停“商改住”，严格限制商业住房的使用。
很快，其他一线城市也纷纷跟上，以Loft公寓为代表的商住公寓迅速降温。从香饽饽变成了烫手山芋，“北京像素”的开发商中弘股份也一夜间跌落神坛，负债累累。
听上去洋气的Loft，诞生之初也没有多高大上。
Loft的本意，是指在屋顶之下、存放东西的阁楼，源头最早可以追溯到19世纪末20世纪初。以印象派为代表的先锋艺术家不被市场认可，只能藏身于屋檐下空间极小的阁楼之中。
看看梵高、胡安·格里斯等人在这一时期的作品就能发现，都是以小画居多，一大原因就是空间狭小，施展不开。1919年，徐悲鸿去法国学画的时候，也是找了处阁楼容身。
二战以后，欧洲遭受重创，先锋艺术的重心从欧洲转移到了美国。曼哈顿岛西南端，以格林街为中心，占地不足0.17平方英里的SOHO区成为Loft文化真正意义上的发源地。
这里现在是充斥着画廊和奢侈品店的高端社区，但在上世纪五十年代，则是城市空心化之后充斥犯罪和垃圾的无主之地。
价格低廉、空间阔大的废弃厂房吸引着占全美三分之二的纽约艺术家，来这里寻找生活和创作的空间。
不过，这种改造天然处于非法状态。
按照土地用途，这些工业或商业用途的建筑不能以住宅或艺术工作室的形式出租。
为了避免政府的商业税或直接驱逐，艺术家们尽可能地保留了Loft的原始面貌，只根据生活和工作需要作最小改动，以便随时跑路。
因而直到今天，Loft文化中仍然保留有强烈的工业风元素。
1961年，一个叫“艺术家租房者”联盟的组织在纽约成立，他们通过联合知名艺术家并将自己的作品从画廊和美术馆集体撤出的方式进行抗议，要求纽约承认他们的合法居住权，控制该地租金的合理增长，强调“居住是一种权利，而非商品”。
抗争持续了二十年，一直到1982年，《阁楼法》（Loft Law）被补充到纽约的住宅法中，允许艺术家使用这些工业空间作为工作室和住宅。在《阁楼法》尚未通过的七十年代，房地产商已经留意到了这片蓝海市场。
在房地产商的包装下，Loft被建构为一种充满艺术气息的时尚生活方式：高挑的天花板、大窗户、工业怀旧风、与艺术家为邻，原来种种不得已的缺点反而成了新卖点。
继郊区的“瓦尔登湖”式生活之后，Loft成为中产们追逐的又一风潮，房价的攀升也使得该社区的成员结构迅速中产化，真正的艺术家纷纷被迫搬离。
上世纪末，Loft就已进入中国，但要谈到Loft在中国的流行，则绕不开2007年的那部现象级电视剧——《奋斗》。
电视剧里，佟大为饰演的陆涛破产后为了还钱把原来的房子卖了，住进了女朋友米莱她爸的闲置仓库。一番折腾之后，仓库被改造成了Loft，并取名为“心碎乌托邦”。
剧中人变通的无奈之举，却在国内引起了一阵Loft风潮。可以说，Loft这一居住形式，正是凭借着《奋斗》这部剧在中国年轻人心里种下了一颗“乌托邦”的种子。
政策的风口几经变动，但还是很多人趁着风浪稍微停歇时短暂的政策空窗期，义无反顾地跳进了Loft这个大坑。
即使足够幸运，买到了可以住人且不是违建的Loft公寓，那些Loft公寓经常被诟病的问题，诸如40年产权、商水商电、首付比例高、只能商业贷十年、入住人员混杂、无法落户、上下楼梯不便等问题仍然无法避免。
可话说回来，如果Loft真的这么糟糕，为什么还会有人买？
买房无非两种目的，自己住，或者投资。
如果是跟风买Loft公寓来投资，那确实容易化身韭菜。公寓的转让税费在15%到20%之间。就算你不卖，想租出去当房东也不划算。
虽然一般来说，相同地段的公寓售租比都要高于普通住宅，但对比今天的房价，多少还是显得有些杯水车薪。
简单点说，租金不仅覆盖不了月供，如果房价够高，可能连通胀都跑不赢。
而且长期处于灰色地带的商住楼，政策风险极大。比如之前的北京像素，一夜熔断，小区里17家中介全部跑路，有业主屯了好几套房子准备发财，结果却走上了天台。
种种风险也压低了Loft房型的流动性，业主连降数十万元甚至上百万元也没能出手的案例比比皆是。
浏览网络上的讨论就不难发现，力挺Loft的房主，相当一部分是位于一二线城市的年轻白领，他们购房时对投资的考虑较少，而是纯粹以自住为目的。
且不说大城市掏空全家六个钱包都不一定能拿得下来普通住宅，单单是购房资格都能让年轻人等出中年危机。
在资金和限购的两面夹击下，不限购、相对便宜、50平小户型能当一百平用的Loft公寓，自然就成为了年轻白领没有选择的选择。
Loft公寓消费的背后，还有着女性购房者崛起的身影。
这些Loft公寓的户主，往往独身且短期内没有结婚计划，职业较为自由，与宠物相伴，有着对精致生活的追求。
这一趋势也反映在大数据中。有房产平台做过统计，2018年，女性购房者的占比已经接近半数，一线城市单身女性购房者有超过三成选择全款，而在二线这一比例更高。
正如作家伍尔夫所说，女人的独立是从拥有自己的房间开始，而在经济和风格个性两个层面上，Loft公寓显然是她们的一大选择。
当年轻人厌倦了流离和寄居，并试图在这些城市寻找一席之地的时候，Loft反而意外地回归了它寻找自由的本质——尽管它的身上还背负着这样或那样的政策限制。
在那些渴望升值、渴望学区房、渴望面子的成功阶层眼里，包裹着开发商狡黠宣传语的Loft公寓显然不能满足他们的目的。
但这是一个人人都觉得自己更聪明而别人更短视的年代，我们最需要的或许不是对Loft本身的松绑，而是对身居其中的年轻人们的理解。
柳林知房产.(2019).“永远要火”的商住公寓，有人看它是金子，有人看它是泥土.林知房闻
刘晗.(2017).北京像素：3万北漂的蜂巢，暂时安放尊严和梦想.谷雨实验室
卢宝宜.(2019).为什么地产商喜欢“改规划”.南方周末
小昱.(2019).独立女性的第一套房.叁里河
汪志.(2013).多家楼盘设LOFT陷阱被查，买一得二涉嫌虚假宣传.长江商报
子木.(2019).商住房的骗局，成交量暴跌94%.子木聊房
✎作者 | 曹徙南
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原标题：《别骗年轻人买Loft，他们输不起》
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