建发高价拿地后需要深思的三个问题

4月2日，多年未在成都拿地的厦门建发，在与多家房企的激烈争夺后，以19800元/㎡的单价竞得成都锦江区131亩纯住宅用地。成交总价为46.82亿元，溢价率26.92%，续竞配建并无偿移交租赁住房比例为7%。

建发为何本次不惜以如此高价和高比例的配建将土地收入囊中？土地条件及所处区域价值究竟如何？公司层面，今年在成都市场是否将有新的动作？

问题1：19800元/㎡+7%无偿配建，值不值？

建发竞得地块位于锦江区三圣乡花果村一组沙河堡南3A、3B地块，用地面积约130.8936亩（持证准用面积75.9986亩），计容总建筑面积约23.64万㎡，容积率为2.7，为纯住宅用地。

出让文件显示，该地块参与竞拍的主体须经成都市涉外建设项目国家安全事项审查办公室审查。并且，所建项目严禁外资和有外资背景的资金参与共同建设。

此外，地块内配建并无偿移交宗地外1宗位于锦江区琉璃乡皇经楼五组的配套中学（未纳入土地出让范围），面积38亩。

地块位于东大路沿线，东大路与马家沟路交汇处，东北侧为东大路，西南侧为静和路；西北侧为马家沟路，东南侧为华宇广场。

地块所处区域

根据政府规划，东大路是一个集商业、文化创意、居住、金融服务等于一体的金融发展中心，也是中优政策主导区域，完全建成后将是成都最具国际化水平的商业、商务、高端住区中心。

地块所处小区域正好位于攀成钢板块的衍生区域。

攀成钢作为成都第二大豪宅区域，区域内项目多为港资企业和品牌开发商打造的高端豪宅。经过10余年的发展，随着大量高端项目交房入住，片区高端居住氛围已形成，如今攀成钢已然成为成都豪宅市场的一张名片。

就配套而言，可享受沙河堡商圈、攀成钢商圈、万象城商圈、盐市口商圈、春熙路商圈等带来的围合式的配套服务。

地块周边商圈

交通方面，临城市主干道和公共交通节点，通过龙兴大道、东大路、迎晖路与一环、二环、中环、三环形成三纵四横的交通路网，可谓是交通极为通达，到达或出行均较为便利。

全龄段的教育资源、完善的医疗体系以及丰富的休闲娱乐资源，足以支撑区域居住需求。

在梳理土地供应和新房住宅供应情况后发现，核心城区可用开发土地减少，核心城区核心位置可用于开发纯住宅用地的地块几乎是凤毛麟角。

项目所在板块内土地在2009年底—2011年集中供应，目前片区无任何土地新增供应，更无纯住宅用地可供应，片区短时间内也不会再有类似土地供应。

吉信行 方圆置业发展中心首席分析师陈娟在接受文軒财经采访时指出，建发所竞得地块具有两大优势：主城稀缺、大宗纯住宅用地，潜力巨大；以及位于主城区成熟区域，城市红利已兑现，无须长周期等待。

在知名地产分析师严跃进看来，地块充分体现了优质区位和高端品质的地块特征，从区位看，此类区域正是成都东扩和成都高端居住需求聚集的区域。

诸葛找房成都研究院资深分析师向文軒财经表示，从主城的供应来说，上百亩的土地供应实属罕见，地块周边城市配套和整体环境非常好，真正的稀缺和优质。

由此看来，建发本次所得地块，将享受配套、自然、人文等多重利好，是核心区域内且位于成都豪宅名片板块的内稀缺大地块，未来不可再生的。

但吉信行 方圆置业陈娟同时还指出，地块要求无偿移建7%的租赁住房，还要无偿配建一宗38亩未纳入出让范围的中学，实际的土地成本已突破2万/㎡的楼面价。高企的土地成本，未来售价必将突破4万/㎡，逼近5万/㎡，已经超过目前成都楼市在售住宅项目的天花板价格，对开发商的后期操盘能力以及产品力的打造将是一大考验。

问题2：地价这么高，怎么造？

具备诸多红利，又对操盘能力极具挑战的地块，将被打造成什么产品呢？截止发稿，文軒财经并未得到建发的相应回复。

根据建发日前发布的公告显示，未来不排除就该项目引入合作者的可能。

图片来源：建发相关公告

根据文軒财经统计区域内现有的产品结构可知，攀成钢板块以精装大平层为主，再辅以别墅和洋房等产品形态，目前在售二手房价格在2.5万-3.5万之间。

地块周边项目二手房价

居住在区域内的人口大致分为三大类，一类为在成都工作的企业高管、公司金领，占比60%；一类为北上广港澳台人士，占比30%；本省其他区域人口占比10%。

随着居住需求的不断变化，攀成钢及地块周边其他区域的居住人口将释放新的更高品质的居住需求。

再从市场环境来看，成都高端产品市场已经走入新的发展阶段。

从吉信行 方圆置业提供的数据来看，主城区2019年户均成交面积已达到137㎡/套，比2018年124㎡的套均面积高出约13㎡，主城区客户产品需求已从普通改善过渡到高端品质改善。

吉信行 方圆置业陈娟认为，受地价成本控制，要实现溢价，项目未来产品规划定位势必为高端豪宅。而2.7的容积率指标，具备打造高层+低密产品形态的潜质。

但成都主城目前已进入“泛高端”时代，各个开发商都在推出更高的产品系进入市场，不论是较早的中铁建西派系，还是新起之秀德商天玺系，都已形成了非常强的市场口碑。产品力打造已成为房企角逐的根本。

那么问题来了，如果打造高端，项目具有哪些竞争优势和挑战？建发在高端产品的打造上，经验、实力和口碑如何？

吉信行·方圆置业陈娟认为，建发早年在城南的一系列项目，涉及高层、别墅、商业等多种业态，拥有成熟且完整的产品生态链。但是近几年在成都市场鲜有发声，而该地块具备主城区、超百亩规模、泛攀成钢豪宅板块等优势，开发商拥有充足的发挥空间利用该地块的“生长期”重回大众视线。

问题3：这么“激进”拿地，意义何在？

但无论如何打造，这块地对建发在成都市场的后续发展，可谓是意义重大。

成立于1980年的建发集团，是厦门市属大型国有投资企业集团，公司主要业务涵盖供应链运营、房地产开发、旅游酒店、会展、医疗健康、城市公共服务和投资等领域。

建发业务布局（图片来自官网）

经过40余年的发展，业务遍及厦门、上海、深圳、广州、珠海、苏州、南京、长沙、成都、武汉等30余城市。

严跃进表示，建发是一个中规中矩但规模在不断成长的企业。

2007年首进成都市场，先后拿下位于青羊龙嘴村和高新区铜牌村的两宗地块，次年建发正式推出成都的一号作品位于高新区的天府鹭洲。

随后相继推出建发金沙公馆、中央鹭洲、翡翠鹭洲和鹭洲国际、建发浅水湾等项目，如今在售的项目有建发第五大道和建发中央湾区和两大项目。

第五大道位于麓山板块，是2017年从铁狮门手中收购，项目囊括大平层、城市叠墅、青年小户、商务办公、商业街等产品形态。

建发中央湾区则位于天府新区中央商务区，为纯住宅产品。

从建发在成都这10多年的布局来看，除了金沙公馆位于青羊区外，其余项目都位于高新区和天府新区。其中高新区大源板块曾一度被视作建发在成都发展的大本营。此次竞得锦江区地块，是时隔11年后，建发将成都发展步伐再次挪回三环内。

在吉信行·方圆置业陈娟看来，自2010年开始，建发4年之内于国际城南-大源板块先后开发打造天府鹭洲、中央鹭洲、翡翠鹭洲和鹭洲国际等“鹭洲”系列城市高端项目以及天府新区的建发浅水湾项目，迅速在成都市场站稳脚跟，让人印象深刻。

不过在梳理建发在成都的拍卖和收购等信息时发现，在4月2日拿下塔子山区域地块之前，除了两个上述的在售项目外，建发已没有其他待开发的土储。

在成都上一次的动作是2017年从铁狮门手中收购麓山大道项目，即今天的第五大道。而最近一次的通过招拍挂储备项目的动作已是7年前的2013年9月18日，当时建发以26.9亿元的总价竞得大源两宗地块，其中一宗地块的楼面成交价高达8410元/㎡，刷新了当时的区域地价水平。

如今，再次以高代价竞得锦江区地块，在及时弥补了成都市场土储的空缺的同时，建发又将市场的关注目光扯向了自己。

严跃进认为，近期成都市场表现不错，现在拿地能够强化建发在成都市场的发展，其后续的成长性还是比较不错，建议建发后续还需进一步提升品牌影响力，这对于企业的发展具有较为积极的作用。

实际上，建发的“激进”不仅表现在成都市场，自3月底以来，建发4天内纷纷在无锡、苏州、成都、南京以及杭州等五城拿地，总土地成本139.41亿元。

建发后续将如何打造这块高价地？在成都市场又将做出哪些动作？备受市场的关注。