站城一体化：在立体空间中，探索城市真正的魅力

近日公布的《上海市轨道交通运营安全管理办法》立法后评估报告透露了一系列重要数字：截至2019年6月30日，本市轨道交通总里程已达705公里，共17条线路，轨道交通站415座，日均运输已突破千万人次，工作日日均突破1200万人次。轨道交通承载了上海约65%的公共交通出行客流量，早已成为城市运行的“大动脉”。

推进站城一体化，为TOD开发“松绑”

重量级数字背后，必然有重量级的价值。轨道交通的发展通常会预示一座城市的发展方向，它可以为区域导入海量的人口和商机。然而，这条“后天植入”的城市“大动脉”，要想真正做到与城市“血脉相连”，还要让每一个站点“活起来”。

今年的上海两会期间，上海市政协委员、万科集团合伙人、万科上海区域首席执行官张海提交了一份《关于推进站城一体化开发为导向及创新相关政策制度的建议》。该《建议》指出，上海的轨道交通场站（包括车辆基地、车站）上盖物业开发覆盖率仅11.2%，远低于香港的50.5%。上海TOD（公共交通为导向的开发模式）建设在提升开发建设效率、实现更大的商业价值上，还有很大提升空间。造成这一现状的原因之一是限制条件多而规范不足影响开发效率，另外缺乏站城一体化系统性规划，土地利用效率低。

这些束缚，让TOD不能展示真正实力。

放眼全球，TOD综合开发已成为推动城市发展的主要力量。TOD不同于以往“摊大饼”式的粗放型开发模式，以集约型开发思路，在立体空间内，寻求土地的高效和多元化利用。经典项目如东京二子玉川、大阪梅田 Grand Front、香港西九龙、伦敦国王十字、纽约哈德逊广场，无不通过改变城市面貌、重塑产业结构、引导生活方式，为城市和地区注入活力，带来就业和税收。

以日本大阪的Grand Front Osaka为例，这是一处毗邻大阪站的站前综合体，它将商场、写字楼、酒店及住宅与交通枢纽进行了无缝连接。更为有趣的是，这一综合体将原本有限的空间由“2D模式”改为“3D模式”，将一块逼仄的城市空间“上下延展”，成就了更好的模样。

张海建言，借鉴中国香港、日本等相关发展经验，将站点周边范围规划为“轨道物业综合发展区”，同时鼓励和吸引社会资本参与轨道站点周边的城市更新项目建设。

五年造一城，虹桥商务区的优质样本

虽然上海对轨道上盖物业的开发率并不高，但近几年内，已有优质样本萌生并逐步“落地生根”。

众所周知，虹桥是上海重量级的交通枢纽，它急需寻找到更多的TOD与之产生共振，将枢纽中心的巨幅能量迅速传导出去。以虹桥火车站为起点向西而行，仅三站即来到了徐盈路站。徐盈路站旁原本是一处地铁停车场。据了解，一条地铁线路平均长30公里左右，为满足运营收发车需求，必须每条线路须配备有2个停车场。五年前，万科与申通携手，共同开发徐盈路地铁上盖地块，将其命名为万科·天空之城。

这是一处几乎为TOD项目量身打造的土地。徐盈路是区域换乘枢纽，项目除了直通轨道交通 17 号线徐盈路站外，周边另有公交车站、出租车等转乘动线交错共存。加之车辆段上盖的先天条件，项目本身就充满复杂的高差，通过创造丰富交错的动线以及立体堆叠建筑用途，体现出动线共存、用途共享的发展原则，让有限的土地发挥最大的价值。

TOD高效连结和无缝换乘的重要优势为这座城中之城插上了拥抱梦想的翅膀。按照规划设计，徐盈站的地铁站直接接入商场，人流将首先聚集在与商业挑空中庭成为一体的站前广场。以站前广场为起点，人潮将被引入商业空间及办公塔楼，同时通过绿轴衔接周边地块。包含商办的住宅组团承接商业，其人流可经由商场二层、室外二层天桥和屋面平台组成的步行系统进入。

万科·天空之城也浓缩了众多的创新之举。空间内谋求融合、开放和便捷。住宅、商业、办公等因公共交通融合在一起，公共配套全部对外开放，配合多种动线合理分布，引入著名的纽约高线公园设计理念，打造横跨社区的绿植长廊，引入15分钟步行圈的概念，社区内最远的步行距离不超过800米。5年来，地铁通车、各项业态逐步落地，当初那个有关TOD的梦想在万科·天空之城一步步实现。

公众对万科·天空之城的肯定通过其住宅的销售可见一斑。2019年末，该项目的成交面积和成交套数获得上海楼市年度双冠王，三年成交超过2000套。

以综合运营实力，开辟“造城2.0”时代

成就一座TOD大城，需要大师的能量。万科·天空之城之所以可以大放异彩，是源于万科“城乡建设与生活服务商”的底气——能够为区域植入多元业态，并使其相互融合以推动整个区域迎来根本性转变，需要肩负造城重任的企业拥有着巨大的能量支持。

单靠能量，还不足以谋巨变。近年来，万科围绕美好生活积极开展多元业务，除住宅外，商业、办公、长租公寓、养老、教育等业务板块，在多年的实践与探索中枝繁叶茂。

如果说万科·天空之城是万科“造城运动”的2.0版本，那么这个1.0版本就是七宝。经过30年的发展，七宝从一个远郊农业小镇，成为如今的集住宅、办公、长租公寓、教育、医养、商业于一体的小型城市。不得不说是以万科为代表的开发企业以大城运营战略，不仅改变这里的面貌，又在自身不断发展的过程中和政府一起填平了公共资源的洼地。

经过多年的熟练操盘，此时的万科，对各种业态的运营早已驾轻就熟，已向多元业务融合发展的道路迈进。更难能可贵的是，万科在过去几年中积极探索和参与 TOD 项目，充分发挥在复杂工程管理与多业态开发运营，以及混合所有制与多样化政企合作方面的经验与能力优势。

万科视TOD为新时期城市发展的重要机遇，有能力整合资源、充分发挥优势，积极参与到以轨道交通为主导的大型社区和综合性开发项目中，与政府、轨交公司和各相关方共建、共创，通过TOD开发真正实现站、城、人的有机融合，让城市运行更有效率、人居环境更加美好、城市生活焕发勃勃生机。