有其居③疫情后应加快住房租赁市场的修复｜还想买点啥

新冠肺炎疫情对国民经济和社会活动造成了全方位和系统性的冲击，相比餐饮、娱乐、零售、文化、物流与交通运输等受疫情冲击最大的行业而言，房地产业受损程度较小，总体上展现了一定的韧性。

但在房地产业中，租赁板块受损严重，尤其是住房租赁。疫情高峰期间，多地不让租客返城和社区不让租客进入等歧视性待遇，让广大租赁者心寒，也曾让媒体吐槽“租售同权”被疫情打出原形；疫情严密防控下，租赁客流的暴跌与需求的消失，加上各地对住房租赁业务开展的诸多限制，更险些让租赁机构尤其是长租公寓发生全行业崩塌，也让社会投资对参与住房租赁产业投资的信心动摇，民众对“租购并举”之策的可行性产生怀疑。

笔者建议疫情后，应该高度重视并加快住房租赁市场的修复，包括信心修复和经营修复，这不仅是落实“租购并举”、建立房地产发展长效机制和住房新制度的必要基础，也可以对当下保障复工复产、加强城市治理、恢复城市活力和提振消费等起到有效支撑。

租赁人群在疫情防控中受到歧视性待遇

租赁人群以流动人口为主，疫情高峰与春节假期重叠，春节前返乡的租客群体，在节后返城和进小区过程中受到重重阻碍。第一重是，一些地方以本地房产证作为返城资格；第二重是，关停住房租赁业务，让租客返城了也无处可住；第三重是，要求房东给租客担保，负连带责任。很多房东怕担责，之前不愿去做租赁合同备案，疫情期间不愿给租客担保，导致大量租客无法回城；第四重是，合租者可能被集中隔离。

即使地方政府没有明文禁止租客返城，进城后在进入小区仍然重重受阻。很多小区都实行封闭式管理，此前有些小区直接不让租客入内，有的即使允许租客入内，也要求房东现场签保证书才放租客进入。

同时，对于重新返回原租房以及一直在住处未移动的租客来说，在住处生活也比业主有更多困难。租客出入更加麻烦，在社区进行政府发放的口罩等防疫物资时候，优先顺序往往低于业主，或者被要求提供繁琐的证明。

此次疫情是全社会的共同灾难，租客是社会的重要组成部分，流动人口中尤其以租客为主。没有外来流动人口的支持，很多地方的生产生活很难有效恢复，也无法有效支援抗疫前线。然而，各地政府和社区在公共突发事件关键时期对租客的歧视性做法，会让人们对租房望而却步，激起只要可能就一定要在居住地买房的信念，加大住房市场的扭曲。

目前中国住房租赁行业才属于刚刚起步阶段，以长租公寓为代表的住房租赁业务，规模小，利润率低，现金流紧张，面对意外冲击，脆弱性大。疫情的冲击，不仅短期内让房源出租率下降很多，资金链紧绷，长期内也预期市场需求会出现较大流失，尤其是那些对租房品质要求高和租房支付能力较强的客户，不少会转为去购房。潜在市场需求的下降，已经让这个刚刚兴起行业的发展前景蒙上阴影。

破除对租客的歧视和救济住房租赁行业

在重大疫情下，给租户与业主同样待遇、同等救济，一视同仁，既是公民权利的落实，也是实现“租购同权”的要求。加快全面恢复住房租赁市场，稳定住房租赁行业，在当下疫情防控与复工复产双任务情形下，具有迫切性。笔者有以下呼吁和建议：

消除对租客的各种歧视，维护租客正当权益

各级基层政府和社区，在防疫中对租赁人群要一视同仁，不要成为医疗物资保障的遗忘死角，更不能歧视性管控。呼吁地方政府进一步做实、做细和优化疫情防控期间社区出入管理工作，保障社区租住人员的合法权益。

尽快恢复住房租赁业务的正常活动

住房租赁市场的基本运转，让流动劳动力有地可住或避开疫情高风险地段找到合适居所，是保障生产恢复的重要支撑。快递、超市、环卫等民生保障性服务业和基础物资生产行业从业人员尤其需要通过租房市场找到或调换住所。政府不可能统筹安排这么多人员的居所，恢复住房租赁市场的必要运作，十分重要。与此同时，要求租赁企业提升科技化和信息化水平，加强对租赁人群流动信息的收集汇总，与政府有关部门配合，助力疫情防控，提升社会治理。

对住房租赁行业进行展开必要救助

住房租赁机构，一手连着租客，一手连着房东，涉及人数很多，一旦破产，容易引发群体性事件。救助住房租赁行业不至崩盘，维护疫情防控关键时期的社会秩序和社会活力，是保障疫情防控大局的重要措施，也是保障复工复产的重要保障。

首先，要加紧出台针对租赁企业的扶助政策。目前国家多个部委和多个城市已出台针对中小企业的支持政策，包括对企业实行税收减免、延迟或暂停缴纳员工社保费用等通行政策。建议行业主管部门，细化相关政策，并通过设立专项资金等方式，帮助租赁企业渡过难关。各地财政部门应尽快发放中央财政支持住房租赁市场发展示范城市的年度专项奖补资金，尽量直接到企业，这些资金对企业是雪中送炭，帮助企业渡过难关，确保住房租赁市场平稳。

其次，协调金融机构和上下游行业给予支持。国家先后多次出台政策，要求金融机构对受疫情影响较大的行业，不得盲目抽贷、断贷、压贷，并通过下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款、延迟还贷等各种措施来帮助企业战胜疫情。住房租赁行业属于生活民生类，也应该同样适用该政策。此外，房屋出租业务成本中互联网平台的端口费用占比较大，建议协调工信部出面，联系相关互联网平台企业，减免使用费用。

第三，协调房东、租客与企业分担成本，携手共渡难关。全国人大常委会法工委发言人臧铁伟2月10日表示，对于因疫情不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法，因不可抗力不能履行合同的，可部分或者全部免除责任。

疫情发生后，万达集团率先宣布给万达广场所有商户免除2月份的租金和物业费。目前多个地区出台国企物业减免租政策，但是这一政策无法惠及分散式住房租赁企业。如让企业全部承担租客解约退租的成本和责任，必致企业难以为继，行业将出现全盘性崩溃。需要房东、租户、企业三方共同分担疫情带来的冲击。为此，各地行业主管部门，应及时召集房东、租客与企业的三方代表进行座谈沟通会，根据本地情况提出指导性意见，协调房东、租客与企业共克时艰。

疫情后的经济复苏需要更有活力的住房租赁市场与行业的支持

中国约12%的人租房住，在大城市租房比例尤其高，一二线城市租赁人群的比例超过25%。住房租赁是城市生产运作和民生活动的基础之一，涉及面大，住房租赁满意度的提升，是提高人民群众幸福感的重要内容。发展住房租赁专业机构，提高住房租赁的专业化集中化程度，是贯彻十九大所提出“房住不炒”、“租购并举”的基础，也对提升流动人口管控和提高城市治理能力有促进作用。但要达到疫情后住房租赁市场修复的目标，需要在以下几个方面做工作：

加快租赁市场制度建设

具体而言，建议对个人出租住房收入减免课税，免除房东过多的连带责任，激励房东对住房租赁合同备案，简化租赁合同备案。

现实生活中，住房租赁合同备案很少，原因主要有两点：第一是房东怕由此产生税收；第二，很多地方要求房东对租客行为负有连带责任。但所谓“房屋出租者必须落实租房主体管理责任”，应限于房屋利用本身，而不应要求房东对租客的个人行为产生连带责任。这两点直接导致房东不愿意去做租赁合同备案。这两条规定看起来很合理和严厉，但实际上一方面政府几乎征不到税，另一方面也导致了房管部门对租赁市场情况掌握很少，租赁市场几乎属于管控空白。

建议财税部门紧急发文，对今年个人的住房出租收入，摊销后在每月3万元以下的，全部免征增值税率和房产税；明确房东对租客个人行为不负有连带责任。房东有责任通知租客及时向有关部门上报必要信息和做好防疫工作，但除此外，租客如果出现疫情瞒报及居住租房期间内出现疫情，由其个人负责，房东不负有连带责任。只有这样，才能激励房东有积极性做租赁合同备案，才可能将租赁活动纳入监管中。

与此同时，由相关主管部门出面与企业展开全国性或区域性合作，利用云技术，简化租赁合同备案制度。房东和租客只要通过身份证+人脸识别，就能网上确认租赁合同和出具可下载到手机的电子版租赁合同证明。租客凭电子版租赁合同证明就有权利返城和进入小区，无需房东出面担保。同时，利用大数据技术和结合现场抽查、群众举报，对弄虚作假的租赁合同，对房东和租客都给予高额惩罚。

引导住房租赁行业更加健康发展

通常所说的长租公寓，分为自持型和代租型两种。自持型长租公寓，要求进行大量资本投资，门槛高，资金回收期长，是一种重资产模式，大部分社会资本望而却步，市场上更多见的长租公寓，往往是代租型长租公寓。后者不需要投资购买租房的产权，仅仅是收购房屋的使用权，企业最多对房屋进行重新装修，就转租给租客。这种轻资产的经营模式，启动资金少，资金周转快，入行门槛低，再加上“租金贷”等金融工具的大量利用，高杠杆、高周转，带来了很多这类企业的高扩张。但这次疫情暴露出这种模式应对意外冲击的脆弱性。有必要从行业层面，对长租公寓的发展模式做出反思和再出发、再探索。

这几年长租公寓发展很快，但大量脱离了政府监管，不仅蕴藉的金融风险很不透明，连入住人数、入住率和租金水平等信息都没有常态化规范化报备，并没有如寄希望的那样成为地方政府对人口管控和社会治理的有力帮助。

因此，一方面要尽快发起和全覆盖地成立住房租赁企行业协会，相关企业需要全部入会。加强行业自治，提高企业经营的标准化规范化，并加强信息汇总程度。另一方面，政府主管部门也要提高对住房租赁行业的重视程度，加强相关信息收集，与重点企业加强合作。

住房租赁市场以及行业修复与疫情后经济复苏的结合

鉴于全球疫情蔓延下国际需求的断崖式下跌，疫情后的经济复苏要更多依靠内需激发经济内循环，这首先需要提振居民消费。一些地方又在想通过放开购房来刺激消费，但购房对消费至少在短期内是有挤出效应，因为房贷负担会对居民消费能力形成很大制约，除非在房贷负担上有重大政策调整。

目前很多地方在积极尝试消费券的发放，但消费券需要精准投放，投放给消费欲望较强且消费能力被现金流制约的人群才有效。住房租赁人群更符合这方面特征。住房租金支出是这些人群制约消费的重要因素。建议政府一方面重点对租房者中低收入和医护、消防、环卫等城市运行保障行业从业群体发放消费券，另一方面还对这些群体发放“租金券”，减轻他们在房租上的负担，增强他们的消费能力，同时支持租赁行业修复。还可以考虑鼓励住房租赁企业与社区商业进行联动，推行“租金换消费”，政府在其中适当补贴，激发租赁和消费双活力。

（作者陈杰系上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、中国城市治理研究院教授）