中梁控股：去年销售额增长50%，购房需求仍存在只是被延后

3月31日，浙江地产商杨剑控制的中梁控股（02772.HK）召开2019年业绩公告，董事会主席杨剑、CFO游思嘉、地产业务联席总裁及执行董事李和栗等管理层出席。

李和栗介绍，公司原计划的销售增幅约为10%-15%，受疫情影响，2020年的销售目标增幅定在10%至1680亿元，未来计划的增幅仍将是15%-20%。

李和栗同时表示，疫情对市场有影响，但是短期的，购房的需求依然是存在的，只是被延后，目前土地市场已经在恢复。

下调销售增幅

2019年，中梁控股实现合约销售额1525亿元，同比增加50.2%，超额完成全年1300亿元的销售目标。其中，其附属公司贡献约932亿元，合营及联营公司贡献约593亿元。销售面积1485万平方米，同比增长46%，销售均价 10300元/平方米。

就城市能级而言，二线城市的销售额占比约35%，三线城市占比52%，四线城市占比12%。

公告显示，2019年，中梁控股已售未结的约2000亿元，签约回款率为90%，首开去化率70%

李和栗表示，公司设定的增长目标为每年10%-15%，2020年因为疫情的影响，初步设定的增长目标为10%，未来仍旧坚持15%-20%的增长率。公司的回款计划是680亿元，回款率会接近2019年的90%水平。

对于市场的后续走势，李和栗称，在房住不炒政策下，房地产市场会呈现平稳趋势，市场也是稳健的，但会“箱体震荡”，即会有分化。

中梁控股同时预测，受疫情影响，房地产销售在疫情未稳定前会表现低迷，但确信需求只是暂时性延后。预期政府会推出经济刺激措施与鼓励购房政策，惠及房地产行业。一旦疫情受控、经济活动恢复，房地产销售预期将强力反弹。

土地市场开始活跃

2019年，中梁控股作出的土地投资额为764亿元，共获取土地139宗，规划建筑面积1660万平方米，二线城市占比超过50%，新进入20个城市，平均成本为4607元/平方米。

公告介绍，2019年，公司买地范围覆盖多个战略经济区，超过60%的买地金额位于长三角、中西部约占20%，海峡西岸约占8%、环渤海约占8%及珠三角约占1%。

截至2019年底，中梁控股拥有土地储备4570万平方米，可售资源超过2600亿元。其中，可供销售、可出租的已完工物业占280万平方米，在建物业及用作未来开发占4290万平方米。

李和栗表示，自2018年公司即开始转变投资策略，由过去三四线的策略转向二线城市、省会城市及中心城市。截至2019年，公司约90%的投资布局在了二三线城市

有关2020年的投资额，李和栗介绍，公司对投资金额的设定主要考虑销售增长的需求及市场机会两个因素。2020年公司的初步预算为销售额的50%-60%。

李和栗称，疫情对行业的影响是短期的，但需求是存在的，只是被延后，而且近期的土地市场已经开始活跃，销售市场也已经开始恢复，对公司全年的买地预算影响相对比较小。

利润率在改善

2019年，中梁控股实现收入566.40亿元，2018年为302.15亿元，同比增加87.46%；销售成本434.57亿元，2018年为233.04亿元，同比增加86.45%。

利润方面，期内，公司实现毛利为131.82亿元，2018年为69.11亿元，同比增加90.74%，毛利率为23.27%，较2018年的22.9%增加0.37个百分点。

期内，公司实现净利润为62.56亿元，2018年为25.26亿元，同比增加147.66%，净利润率为11.01%。归属母公司的利润为38.34亿元，2018年为19.31亿元，同比增长102%；非控制权益为24.22亿元，2018年为25.26亿元。

2019年，中梁控股拥有有息债务总额401.81亿元，净负债率65.6%；银行结余及现金为264.95亿元；已收客户按金（合约负债）为1158.73亿元。

对于净负债率的大幅下降，杨德业称，至2019年12月底，公司的净负债率是65.6%，其实公司早期的目标水平在70%-80%之间,主要是公司上市后打开了融资渠道，债权融资的总额增加，未来会进一步改善结构，降低成本。