有其居②鼓励购房能刺激消费么？｜还想买点啥

现在社会上一个讨论的焦点是，政府要不要以及能不能通过刺激居民增加或提前购房来刺激消费复苏。

从历史上来看，每当经济出现衰退危机时候，刺激房地产的政策都被会优先考虑，1997年亚洲金融危机时如此，2009年国际金融危机时也是如此。之前几次购房大爆发，确实是带动了房地产开发投资以及相关联的产业投资，然而，房地产开发高峰之后遗留下来的诸多产业产能过剩，提醒我们需要警惕刺激房地产政策在供给侧可能留下的“后遗症”。

当我们聚焦“消费驱动经济模式转型”这一命题，有必要理解清楚购房是否会增加居民消费。遗憾的是，经济学家们在这方面的知识有限，共识不多。

购房对消费的影响很复杂，要区别购房前和购房后两个时期。

从购房前来看，无论是刺激无房者提前购房，还是刺激有房者买更多房，都会在当下导致这些人的其他消费减少，产生“挤出效应”。刚需购房者为了提前买房，早点攒足首付，就须更加省吃俭用，减少他们的当期消费。对于炒房投资客或那些为了子女提前准备房产的父母来说，加大对房产的投资，如果不是转化其他投资资金而来，也同样意味着要减少一些原来计划的其他消费。如果有较充足金融工具，比如较宽松的房贷供给，可以减少购房首付对当前其他消费的挤出，但是很难完全抵消。

购房一旦发生，消费会增加还是减少，则有很高的不确定性。一种观点是，购房后人们会因为偿还房贷负担带来的“房奴效应”而减少消费。这个背后隐含的意思是，假定人的一生收入固定不变，用在买房上多了，用在其他消费自然就少了。需要指出，这里忽略了一点，不买房也要租房，住房消费支出是无法避免的。

“房奴效应”说暗含一个假设，对于同样水平的住房消费，买房支出一定高于租房支出，但这一假设并不始终成立。买房后人们基本锁定了一生的住房支出，但如果一直在租房，租房支出有可能随着经济增长和通胀不断上升。况且买房还在退税等方面享受一定的抵扣优惠。所以买房后，即使短期内住房直接支出可能会高于比租房者，但长期来看就不一定了。

不过就中国特定情景而言，由于中国大多数城市的住房售租比都奇高，大部分人刚买房时候的按揭支出远高于获得同样住房消费水平的租房支出，需要很长时间才能接近或低于对应的租房成本。所以，“房奴效应”总体上对消费的影响也是负的。

然而，还是有不少人强烈支持购房可以刺激消费的主张，这主要是认为拥有房产后，会产生三种效应。

首先，购房存在“带动效应”。这不仅是指购房需求增加会带来更多的房地产开发，产生产业关联效应，还指人们一般在拥有自己房产之后才可能会考虑装修、买更好的家电，或考虑买车，带动一系列的消费。很多研究文献都发现，购房后人们确实增加了对耐用品的消费。但需要注意的是，即使这种说法成立，购房对消费的带动效应也显然不是线性的，即购房所带动的消费并不与房子总价成线性比例，购买千万房产与购买百万房产所刺激的后续花费上不太可能有10倍的差距。所以，即使要鼓励购房，也不能通过刺激房价上升来刺激购房。为升值投机而买房，往往都把房子空置“囤房”，连最简单的装修都懒得做，这样的购房无法对消费产生带动效应。这也是为什么，国家坚持“房住不炒”的原则。投机性炒房，只会积蓄金融风险，对实体经济没有半点好处。

其次，购房还会产生“财富效应”。当人们感觉自己比以前更加富有了，会因此增加消费。生命周期的消费理论认为，人们的消费与对自己一生总收入的预期成正比。拥有房产的人有机会随着经济增长而增加自己的财富，而租房者则失去这个机会。但如果刺激炒房，人们始终想着再去买一套房，财富效应就受到抑制了。此外，房产能否增值也不一定。如果购房后房价下跌，购房者变成了“负翁”，“财富效应”以负面出现，那购房者的消费会比租房者更低迷。日本楼市泡沫破裂之后，国民消费一直萎靡不振，就是前车之鉴。

第三，购房还可能产生“保障效应”。在不少购房者眼里，房子提供了一种资产性的保障(asset-based security)，可用于抵抗意外风险也可以用来养老，买房后就相对更敢放心消费了。无房者则手中无房，心中有点慌，为了应对未来不确定性和养老，还需做不少额外的被称之为“预防性的储蓄(precautionary saving)”，消费时候相对没有那么无后顾之忧。但即使有房者比租房者在心态上更敢积极消费，能不能做到比租房者更多消费，还有不少未知数，比如取决于购房所抽出的消费资金是否过多。另外，最重要的是，房价走势是不是让购房者如愿以偿地实现购房保值购房升值，本身也有较大不确定性。

综上而言，鼓励购房能不能刺激消费，具有不少不确定性，对无房者在短期内有挤出效应，哪怕用大幅降首付的办法助其度过买房时候的瓶颈，获得房产的初期也仍然会因为“房奴效应”导致非住房消费萎缩。寄希望于“带动效应”以增加较多的耐用品消费，以及汽车消费，则需要有配套条件支持，并主要支持刚需、首套房的购买。

对于购房能不能通过“财富效应”或“保障效应”来刺激消费，则不要寄予太大希望。眼下对于中国大多数城市而言，房产再继续快速增值的可能性很小，还有增值潜力的房产集中在少数大城市，而这些城市的房产又受到供给瓶颈约束或限购约束。所以，大部分新增购房者的消费，难以预期有大的增长。

其实回头来说，购房就是购房，对于购房要保持平常心，正常的为自住的刚需购房，本来国家就在保护和鼓励。基于目前的经济形势，在不违反“房住不炒”的大前提下，有理由预计国家会逐步放松一些刚需购房的限制，比如首套房购买的信贷条件会有一些放宽。但是，虽说现在楼市调控“一城一策”，上海与其它城市情况不同，上海是风向标性的城市，各方面对其一举一动的关注度极高。如果国家不松口，上海自己要出台较大幅度楼市放松的政策不太可能。另一方面，即使在疫情冲击下，上海经济基本面也相对较好，对刺激购房的政策需求也不迫切。

（作者陈杰系上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、中国城市治理研究院教授。）