广州解禁“类住宅”？商办用房不再限定销售面积、销售对象

广州市对商服类项目的销售限制正在逐步放开。最新的政策明确，商服类项目“三不限”，即未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。

3月3日，广东省广州市人民政府印发《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》（简称《通知》），《通知》共计48条，要求在抓好疫情防控中推进改革发展稳定各项工作，努力把疫情影响降至最低，推动经济高质量发展。

在狠抓重点产业发展方面，《通知》第三十一条显示，促进房地产市场平稳健康发展。优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。

同时，优化完善商品房预售款监管，允许房地产开发经营企业凭商业银行现金保函，申请划拨商品房预售款专用账户资金。加大住房租赁市场扶持力度，加快拨付对住房租赁企业的奖补资金。

备受市场关注的是，《通知》提到了商服类项目“三不限”，即未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。

这意味着，此前受各项约束的商服类房地产项目将有望全面“解禁”。

所谓商服类项目，是指商业、办公项目。在住宅限购的大环境下，部分商服类项目被设计成酒店式公寓、公寓式办公等“类住宅”销售，由于面积小、不限购、总价低一度成为部分刚需客、无房户和投资客的选择。

“为防止商服类项目成为‘类住宅’，2017年作出严格要求，包括限定最小分割单元、销售对象只能是法人，同时‘330政策’后大部分银行不接受购买公寓贷款，这一做法主要是堵住商服类项目异化为“类住宅”的可能性。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

前述提到的“330政策”是指2017年3月30日广州市人民政府发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，《通知》提到加强商服类房地产项目管理，并给出三条要求。

一是商服类（商业和办公，下同）房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途。二是房地产开发企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米，不符合该要求的，规划部门不予批准。房地产开发企业违反规划将商服类房地产项目改为居住用途的，一经查实，按有关规定严肃处理。三是房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人；个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

上述“330政策”在2018年12月19日稍有调整。

2018年12月19日，广州市住房和城乡建设委员会发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，意见提出了两项分类措施，提出“330新政”前拿地的商服类物业不再限定销售对象。

《意见》显示，2017年3月30日(《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，穗府办函〔2017〕65号发布之日)后土地出让成交的(以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准)房地产项目，其商服类物业的销售对象应当是法人单位。

但2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的(以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准)房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

2018年12月的这一政策这意味着，一部分存量的商服类物业取消了限售对象的约束。

而最新的政策明确，优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。

李宇嘉指出，此次新政不再规定最小分割单元、销售对象及转让对象相当于将此前的约束性条件全面解禁，但政策没有提及是否可以贷款。如果仍无法给个人贷款的话，对投资客而言，还是有很大的准入门槛。

“房地产市场受疫情蔓延有一定影响，住宅销售受到一定冲击，对‘类住宅’而言，销售对象范围本来就小，因此出台新政优化商服类项目建设和销售管理。”李宇嘉说道。