分拆物业上市，能为华润置地带来多大的发展空间？

在这波物业上市潮中，华润置地分拆物业上市的时间也越来越明确。如能成功上市，业绩贡献比例不大的华润物业能否为华润置地带来更多的发展空间？

图片来源：华润物业官网

No.1  计划2年内上市

据IPO早知道消息，华润置地内部近期就拆分旗下物业管理业务赴港上市召开电话会议，计划加速上市进程以便在2020年完成挂牌上市。据悉，本次上市计划集资约5亿美元（约39亿港元），已选择聘任建银国际、中金、花旗及高盛为保荐人。

另有知情人士向媒体透露，拆分计划属实，相关上市事宜已由华润物业科技服务公司（以下简称华润物业科技）自行安排。不过，据其获知的文件显示，华润物业科技并未明确今年上市，而是计划1-2年内进入资本市场。

实际上，在之前的几次业绩发布会上，华润置地就多次提出了物业分拆上市的计划。

早在2017年业绩发布会上，华润置地就放出想要分拆上市的念头。

会上，时任华润置地董事局副主席的唐勇表示：“从去年（2016年）开始就在调整物业公司的管理架构，重新确定物业公司的战略目标。从公司层面，物业管理完全与地产板块分离。”

但当时，物业管理单独分拆上市尚无具体时间表。

在2018年业绩发布会上，唐勇提出华润置地旗下的物业管理业务分拆上市计划仍在稳步推进，希望物业分拆上市能给公司带来更大的发展促进。

在随后的2019年中期业绩发布会上，唐勇再提物业上市进程，表示“年内将启动华润物业科技上市安排。”

有资料显示，华润物业前身为1982年成立的隆地企业有限公司，2002年3月启用名字华润物业服务有限公司。

华润物业定位为集品质物业服务、资产托管运营、智慧物联管理、科技平台创新为一体的“平台型泛社区经济服务商”。

发展至今，其业务范围包括商业物业设计、建造、出租和运营；酒店业务管理与拓展；高端珠宝首饰和服装及工艺品零售以及海外投资管理等业务的综合型企业。其业务遍佈於内地、香港和泰国，主要资产有写字楼、商铺、住宅、酒店及公寓等。

2016年， 华润置地提出了“2+X”的战略计划，其中“2”指开发物业和投资物业的双轮驱动，“X”则指多元化的创新业务，物业服务同康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育等业务的一同列入其中。

No.2 对母公司业绩贡献力低

作为华润置地的多元化创新业务，华润物业的创新是“科技”。

2017年，华润物业服务有限公司更名为华润物业科技服务有限公司，开始布局智慧物业服务。

在2017年的全年业绩发布会上，华润表示华润物业已经完成和地产的分离。

2018年5月11日，华润物业科技正式发布“悦+”战略，以“智慧服务生活”为品牌理念，整合资产托管、智慧物联、平台创新等战略业务，形成“悦+”产品体系——悦服务、悦资产、悦智慧、悦生活。

在发布会上，时任华润物业科技的副总经理姚淼指出，“科技作为华润物业创新的重要手段，其核心在于解放人的时间和精力，去思考和完成更智慧的事情，从而为客户提供更好的生活解决方案。这是华润物业科技“悦+”品牌创作的初心，也是华润物业科技不同于其他竞争品牌的立场。”

据可查的最新数据显示，华润物业在全国范围内管理的物业项目700+，覆盖北京、上海、深圳、成都、沈阳等76个城市，下设11家中心城市公司。

相关官方报告数据显示，2018年在管面积超过1亿㎡，营业额超过人民币41亿元, 同比增长18%；

2019年上半年在管面积超过1.1亿平米;预计2020年底在管+储备面积超过2亿平米，营业额超过人民币24亿元, 同比增长30% 。

数据来源：华润置地2019年上半年业绩发布PPT

报告指出多元化业务获取渠道，专业化口碑赢得市场信任。

另据华润物业科技发布的2018-2019可持续发展报告数据显示，收费系统交易总额超过10亿元。

需要指出的是，虽然在管面积和营收在持续持续增长，但其作为X战略之一，占华润置地整体营收比例非常小。

官方数据显示，2018年、2019年上半年华润置地营收分别是1211.9亿元和458.5亿元，华润物业部分的营收占比分别为3.38%和5.23%。虽然占比在上升，但华润物业科技对华润置地的业绩贡献力有限。

就如前文所述，华润物业科技分拆上市，正是为了解决这一业绩贡献难题。

知名财经评论员严跃进在接受文軒财经采访时指出，华润置地通过物业分拆上市，某种程度上来讲就是为了获得更好的独立的发展机会。而强调科技的华润物业科技，定位比较清晰，在单纯靠服务理念已经不能解决很多实际问题的情况下，科技创新能解决很多管理痛点。

No.3 未来的空间在哪里？

要给公司带来更大的发展促进，扩大市场规模是必然选择。

在华润物业科技未来的发展空间中，华润置地能提供强力支撑。

据2019年上半年财务报告数据显示，截至报告期末华润置地土储已覆盖全球75座城市，总土储面积达6737万平方米。

2019年销售简报中，2019年累计总合同销售建筑面积约13,248,349平方米，按年增长10.5%。

数据来源：华润置地2019年未经审核数据报告

严跃进还认为，华润置地的商业物业和持有型物业有比较好的表现，这是华润物业科技未来发展的优势。

其次第三方物业也正是华润物业科技拓展的重心。

华润物业科技从2017年开始承接了大量外接项目，2019年上半年增量管理面积也主要来自第三方。

从2019年上半年的增量管理面积来源来看，有66%的增量都来自于第三方，来自华润置地的物业占34%。

数据来源：华润置地2019年上半年业绩发布PPT

目前，国内的物业市场也正迎来空前的机会。

易居企业集团CEO丁祖昱曾预测，未来十年物业管理规模将达500亿㎡，从基础到增值，物业服务市场空间将达三万亿，并且物业服务企业将开始分化。

严跃进也曾向文軒财经表示，房地产市场由增量市场转向存量市场，其管理是一个非常重要的领域，为物业服务市场带来了机会。

中国指数研究院预计到2021年，全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。

这给物业服务市场带来了“风口”，为了抢夺这块大蛋糕，物业市场掀起上市热，以寻求资本市场的支持。

据文軒财经统计，2018年以来，房企分拆物业上市成为热潮，2019年房企物业板块上市潮更是风起云涌，仅从2019年来看，便有10家物管公司完成主板上市，此外有6家物管企业已提交招股书等待上市。

而在近期，除华润置地之外，卓越集团和朗诗绿色集团等房企也有分拆物业赴港上市的计划。

严跃进认为，华润置地作为央企，有对华润物业科技有比较好的导向，今年上市的成功可能性还是比较大，从后续来讲，华润物业科技上市以后，借科技概念植入新的理念在收购项目上会有积极的作用，但因为物业管理盈利空间比较小，经营成本比较高，这个需要注意。

目前华润物业科技上市计划走到哪一步了？未来的目标是怎么样的？截止发稿，文軒财经未得到华润方面的置评。