受疫情影响即可免责解除租赁合同？法官以案释法：不一定

新冠肺炎的疫情防控措施影响了租赁合同的履行，合同能解除吗？宁波海曙法院日前办结一起此类纠纷。

一起案件中，原告孙某是某楼盘一间公寓的房主，被告王某是网约房经营者。2018年11月，孙某将房屋租给王某用作网约房，约定租期5年，每月租金2750元，租金支付方式为押一付三。

2019年11月下旬，王某按期支付了三个月房租。王某称，今年1月，受疫情影响，他取消了春节订单并全额退款，并与孙某协商租金减免，孙某未及时回复。2月2日，涉案房屋所在的小区采取封闭式管理，不允许外来人员进入。王某认为，该房屋已无法正常使用，提出因不可抗力而解除合同。孙某愿减免半个月房租，后期减免再协商，但王某坚持解除合同。

随后，孙某向法院提交诉状，诉称合同长达5年，疫情的影响不足以影响合同继续履行，被告解除合同系违约，要求其支付1万元违约金。

在法院主持下，双方15日达成调解协议：解除合同，王某支付2750元违约金，不要求孙某退还未到期的租金。

另一起案例，原告是网约车司机，被告是某车辆租赁公司，双方2019年11月签订《车辆租赁合同》，租期1年，租金每月3000元。2月15日，网约车司机诉至法院，称因疫情影响，小区采取封闭式管理，该情形构成不可抗力，要求解除租赁合同，被告退还押金9400元。被告则表示原定2月20日复工，希望继续履行合同，若如期复工，愿减免10日租金；未如期复工，再次协商租金减免。

经调解，司机接受租赁公司的方案，同意继续履行合同，并愿与被告共同承担因疫情产生的损失，撤回起诉。

法官表示，疫情防控属不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，但并不是必然导致合同免责解除，而要综合考虑合同履行期限、履行内容、疫情影响程度、因果关系等。就本案来说，防控对合同履行产生了影响，但尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后租赁合同可继续履行，合同目的可以实现，承租人无权以不可抗力为由要求解除合同。