商业地产“战疫”1：减租之外，如何互助与自救

1月21日，深圳欢乐海岸音乐喷泉，一群儿童在泉眼开合、水柱升起与跌落之间穿梭嬉戏，在这个遍布网红打卡地的都市娱乐目的地，前来曲水湾、心湖、OCT狂欢广场拍照打卡的不止追求潮流的年轻人，还有年前刚刚从各地赶来和儿女共度春节的老者。

在欢乐海岸椰林沙滩，第六届深圳欢乐灯会已然张灯结彩，按照惯例，这一深圳市民春节期间必去的盛会将在几天后迎来人流高峰。此时，距离钟南山表示新型冠状病毒肺炎可能存在人传人刚刚1天，大部分人尚未意识到疫情严峻，更无法预料这场疫情将给实体商业带来的严重影响。

1月25日，上海久光百货取消原定1月25日-1月27日新春福袋活动；1月27日，北京侨福芳草地调整1月27日-2月2日营业时间，更改为11:00-19:00；2月1日，深圳欢乐海岸发表公告，欢乐海岸购物中心营业时间调整为11:00-19:00，购物中心Ole精品超市购物时间调整为10:00-20:30，华侨城秘境、“深蓝秘境”水秀剧场、海洋奇梦馆、深圳欢乐灯会暂停开放。

据商务部监测，2019春节假期（2019年2月6日-10日），全国零售及餐饮企业实现销售额约10050亿元，2020受疫情影响，零售、餐饮业的春节档遭遇“寒冬”。

中商网保守估计，春节期间餐饮（重创八成）、零售（损失五成）、休闲娱乐（几近全损）的损失预测高达5000亿元以上，购物中心业营业额整体损失估算达到八成以上。

作为业主方，数以百计的地产商推出不同程度的租金减免等政策，如何共度时艰，成为这一时期商业地产从业者集体思考、探索并付诸实践的问题。

2020年2月8日，上海东方明珠亮灯为武汉加油。澎湃新闻记者 朱伟辉 图

集体减租

1月26日，大年初二，上海久光百货刚刚在一天前取消了新春福袋活动，被称作国内商场“销冠”的北京SKP发布调整营业时间的通知。就在这一天，保利商业发布公告，其全国旗下22家购物中心年初一至年初六期间，减免品牌商户6天租金。同日，东原商业快速启动“共度”行动，首期由年初一至十五连续15天，对东原商业旗下购物中心各品牌商户租金减半。

1月27日，宝龙商业决定给予旗下各在营购物中心品牌商户从大年初一至初九租金减半的优惠措施。

1月28日，万达商管集团宣布，将对全国各地所有万达广场的商户自1月24日-2月25日时间内的租金及物业费，实行全免政策。此项政策的实施，预计减免租金额度将达到30亿-40亿元。

随后的几天，随着疫情严峻与“全民宅家”的持续，地产商减免租金的消息纷至沓来，仅在1月30日当天，就有新城控股、龙湖集团、爱琴海集团、合景泰富集团、瑞安房地产有限公司、祥生集团等多家企业宣布不同程度的减免政策。

龙湖集团宣布，在2020年1月25日至2020年3月31日期间，对旗下商场的所有商户租金费用减半。上述租金减免政策覆盖龙湖商业布局的重庆、成都、西安、北京、上海、杭州、苏州、常州、南京、合肥10座城市，涉及在营的39座商场（包括天街、星悦荟、家悦荟），支持到超过4500家合作品牌。

新城控股宣布，旗下分布全国各地的吾悦广场对全体商户自1月25日至2月13日期间的租金，实施减半政策，携手共渡难关。截至目前，新城控股在全国已开业64座吾悦广场，其中，自持经营的吾悦广场，均按上述20天租金减半政策执行。

根据全联房地产商会商业地产工作委员会对旗下会员单位捐赠或措施进行的调查统计，截至2月6日，在回复的企业中，共有120家商业地产运营商实施了租金减免的优惠政策。

争议待解

就在商业地产运营商纷纷加入“减租潮”的同时，2月1日，一篇题为《西贝贾国龙：疫情致2万多员工待业 贷款发工资也只能撑3月》的文章在朋友圈刷屏，西贝餐饮董事长贾国龙接受投中网专访时表示，西贝400家线下门店基本都已停业，2万多员工工资支出就在1.5亿元左右，倘若疫情在短时间内得不到有效控制，西贝账上的现金撑不过三个月。

当记者提及许多商场物业对租户推出了不同程度减免租金的措施，贾国龙表示，“是你让我停业了，你还收我房租，你肯定不能收了”。

贾国龙的观点并非个例，甚至许多租户认为，疫情是不可抗力，因不可抗力不能履行合同，不承担民事责任。

全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平认为，造成这一现象的原因在于“我们重视道德的互助却轻视了法律的责任”。譬如由政府下达通知关店的，业主方应承担哪些责任？租金是商场的主要来源，业主减免租金后，政府是否有减税等相关政策扶持、银行贷款是否可以延缓？

在全联房地产商会商业地产工作委员会发给商业地产集团的问卷中，相关政策建议一栏里，商业地产运营商提出了一系列建议：对受冲击企业从税收方面给予支持，减免各项税负；银行对贷款利息进行一定减免，因疫情影响导致的违约给予宽限期，不能追究违约责任；减少或延迟实体行业，尤其是消费相关行业的政策性支出，比如：延缓五险一金的缴纳；鼓励企业创造就业岗位，给予专项奖励；建议营业中断险适当放宽在保险理赔条件方面，或者可以按一定比例赔付……

王永平表示，以租金收入为主要收入来源的地产运营商，只有在明晰自身的收支状况后才能够在自救的同时给予租户进一步的支持，希望相关政策尽早出台。

截止记者发稿前，上海市已于2月8日出台《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》，其中第九条“减免企业房屋租金”中，鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。主动为租户减免房产或土地租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请减免相应的房产税、城镇土地使用税。

律师说法

本次新冠肺炎疫情作为国家级别“重大突发公共卫生事件”，承租方能否藉此主张减免租金？上海邦信阳中建中汇律师事务所郑钰律师给出如下解读：

法律界多数认为，本次新冠肺炎疫情是不可预见、不可避免，且截至目前的医疗水平仍无法克服的客观情况，符合《合同法》第117条以及《民法总则》第180条规定的“不可抗力”的构成条件。

但是，即便新冠肺炎疫情构成不可抗力，也并不必然适用于商业地产租赁合同，同样，不必然导致租金减免。承租方主张在新冠肺炎疫情期间租金减免是否能适用不可抗力，则首先需要判断相应的商业地产租赁合同是否根本无法履行，且商业地产租赁合同的无法履行与新冠肺炎疫情之间必须存在直接因果关系。而因不可抗力导致合同确实根本无法履行的法律后果是解除合同，当事人的法律责任是根据不可抗力的影响可部分或全部免除。也就是说，在能适用不可抗力解除合同的情形下，承租人能否全部免除或部分免除租金还需要依据新冠肺炎疫情造成的影响程度。

另外，亦有部分承租人以此次新冠肺炎疫情是无法预见的为由，主张情势变更，要求减免租金。目前法律界普遍认为，在排除商业风险后，若确实因疫情导致的继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，承租方可以根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，向人民法院主张适用情势变更规则。但情势变更情形必须经由人民法院认定，即如果承租方拟以此为由主张变更租赁合同减免租金的，则需由人民法院根据公平原则来判定。

休戚与共

商业不动产企业和品牌商家，作为房东与租户，原本是利益的对立面，共同组成为消费提供内容服务的联合体。本次新冠疫情下，二者都被推到了同一个战壕，面临同样的生死考验。

万商俱乐部针对110家线下商业及商业不动产企业进行调研，并提出若干“疫情生死战”下的行动与建议。

创始人杨泽轩在接受澎湃新闻记者采访时表示，作为一条线上的蚂蚱，疫情之下如果品牌商家难以存活，以租费为主要收入来源的商业不动产企业自然也会朝不保夕，因此本次商业不动产企业空前团结地接龙进行减免租发布，但是商业不动产企业的困难是什么呢？除了作为空间提供方的疫情防控问题压力外，预测租金收入大幅下滑和租户可能大面积掉铺成为最主要的担心。

杨泽轩认为，开源、节流是疫情期间商业地产运营商自救与互助的两大方向。

开源即寻找更多的销售路径，帮助品牌商家开辟线上渠道或增进线上渠道等，也许这次疫情将促进线下为主的品牌商家在渠道融合方面的加速。

在节流措施方面，商业不动产企业采取重点行动主要是内部管理措施和寻求政府的税费减免或返还补贴。

目前，为了帮助品牌商家共渡难关，商业不动产采取了减免租费措施，以及相应的节流措施，并一方面与租户联合制定应对措施，另一方面寻求政府或行业协会支持。