龙湖入股绿城服务，将撞出什么样的火花？

地产行业大调整，物业成为了不少企业新的业绩突破点，但在盈利模式困境逐渐凸显的背景下，龙湖入股绿城服务，能为双方带来什么样的变化？

NO. 1｜壹

龙湖入股绿城服务，将占股10%

12月29日，龙湖集团公告称，将通过买入已发行股份和认购新股方式，投资绿城服务。

其中，龙湖拟以约10.76亿港元买入绿城服务5%股份，此次交易事项将于2020年1月6日前完成交割，同时龙湖集团会委任一名非执行董事。

此外，龙湖集团还将于2020年6月30日或之前完成认购绿城服务配发的新股。新股认购完成后，龙湖集团共计持有股数将占绿城服务已发行股本总数的10%。

上述交易事项的买方Sail Link Holdings Limite与买方担保人Juntion Development Hong Kong(Holding)Limited［嘉逊发展香港(控股)有限公司］，均为龙湖集团的全资附属公司；卖方Lilac International Investment Company Limited为在英属维尔京群岛注册成立的有限责任公司，由绿城服务的主席兼执行董事李海荣全资拥有，卖方持有5.63亿股绿城服务股份，占于该公告发布日期绿城服务的已发行股本总数约20.2%。

此次与绿城服务联姻，龙湖在公告中表示：“经考虑，绿城服务集团的企业规模、业务运营、品牌声誉和业绩，董事会认为绿城服务集团的业务运营和战略符合本公司的业务和长期战略，收购事项和预约事项为本公司提供投资绿城服务集团的机会董事会认为框架协议和买卖协议的条款公平合理，符合公司和股东的整体利益。”

据公告披露，绿城服务主要从事提供物业服务、咨询服务及社区生活服务。截至2019年6月底，绿城服务总在管合同建筑面积达1.84亿平方米，涵盖居民高端住宅、政府基础建设、商业写字楼、城市综合体等，覆盖中国29个省、直辖市及自治区的137个城市。

绿城方面则回应称：“订立框架协议及可能认购事项，将扩大本公司的股东基础并提高股份流通量，也将为本公司发展所需的科技能力建设及核心服务的培育等提供更充足的资金支持，董事认为，就所涉及的时间及成本而言，可能认购事项是一种较其他股本集资方式更优秀的集资方式。”

公告发出后，绿城服务股价于12月30日录得最大涨幅达到了20.03%，同时也创下了267.47亿港元的历史市值新高。

NO. 2｜贰

绿城服务：行业头部，营收增速放缓

绿城服务于1998年成立，于2016年7月12日上市，是国内高端住宅物业服务供货商，主业为基础物业管理服务、园区增值服务、顾问咨询服务三大类业务。

公告数据显示，绿城服务2019年上半年营收36.65亿元，位列上市公司之首。

其中物业服务是绿城服务最大的收入和利润来源，营收达24.52亿元，收入占比66.9%；园区服务营收为6.9亿元，收入占比18.9%；咨询服务收入为5.21亿元，收入占比14.2%。

在管面积方面却并非最大，如2018年，营收67亿元同样位列上市公司之首，绿城服务在管面积为1.7亿平方米，均落后于彩生活和碧桂园服务。有分析认为这跟绿城服务在管物业多以溢价率较高的商业和住宅为主有关。219年上半年，其物业费单价平均为3.16元/月/平，远高于行业均价2.3元。

即便如此，绿城服务的营收增速却在放缓。

2019年上半年，在碧桂园服务、雅生活等头部物业增速加快的同时，绿城服务营收同比增速25.13%，较2018年上半年32.87%的同比增长率低了7.74个百分点。

毛利率方面，绿城服务也表现乏力。截至2018年末，绿城服务销售毛利率为17.9%，远低于雅生活服务的38.2%和碧桂园服务的37.7%。wind数据对比指出，2019年上半年，毛利率虽有上涨，却位于已上市物业公司的倒数第二。

截至2018年末，绿城服务资产负债率为55.00%，略低于碧桂园服务的57.81%，高于雅生活服务的24.48%。

低位的毛利率，增速持续放缓的营收，略高的资产负债率……

知名财经评论员严跃进在接受文軒财经采访时表示，绿城服务引入龙湖集团后，能够缓解资金压力，扩充资金实力，对后续健康运作有积极作用，龙湖也能吸收绿城服务的服务优势。

NO. 3｜叁

龙湖集团：2020年，智慧服务营收目标60亿

龙湖集团是第一个跨企业投资物业的地产企业。

当然，入股绿城服务，龙湖集团表示本次出资为财政出资性质，对绿城服务不构成操控性影响，也不会构成同业竞赛联系。

龙湖集团本有自建物业板块龙湖物业，是龙湖四大业务板块（地产开发、商业运营、智慧服务、长租公寓）之一，成立于1997年。

依托母公司龙湖集团地产板块的资源，龙湖物业板块在管面积等指标方面成为行业头部。

也因为其高品质的服务理念，其全年服务满意度连续10年保持在90%以上。

在2018年中期业绩会上，龙湖集团指出，计划在2020年实现经营型业务收入150亿元，其中物业部分收入60亿元，与商业运营持平，远超长租公寓运营板块，这意味着，在住房市场大调整的背景下，物业板块将成为龙湖集团未来的主攻方向之一。

在龙湖集团成立25周年之际，龙湖物业宣布，正式启用全新品牌名称“龙湖智慧服务”。＂科技物业＂、＂智慧服务＂成为龙湖物业服务集团新的标签。

有媒体指出此次品牌升级，意味着既有对传统“服务”业务的纵向延伸，又有对创新业务的横向拓展。

官网资料显示，龙湖智慧服务已进驻全国 73个城市，服务超240万户业主，服务业态涵盖了住宅、商业、公建及城市公共空间等多个领域。

2019年中期业绩报告显示，2019年上半年，龙湖集团的物业管理服务及其他收入实现营业收入19.51亿元，较2018年同期大涨50.9%，增长速度较快。

2020年60亿的目标，无上市计划的龙湖物业能否实现，我们静观后效，不过毫无疑问的是，收购认购的绿城服务股份，其收益部分将计提至该版块。

另有业内人士分析认为，龙湖集团收购认购绿城服务的举动，或是龙湖集团在为后续物业公司拆分上市做准备。在龙湖2018年度业绩发布会上，龙湖集团CFO赵轶曾表示，龙湖智慧服务不会分拆上市。

NO. 4｜肆

物业发展困境：盈利模式狭窄

2018年以来，物业公司上市成为热潮。截止2019年12月31日，共有20家独立上市的物业管理企业（不包括新三板）。仅在2019年的上市物业企业数量达到8家，为历史新高。此外还有多家物业公司排队或者计划上市。

严跃进曾在接受文軒财经采访时表示，房地产市场由增量市场转向存量市场，其管理是一个非常重要的领域，为物业服务市场带来了机会。

由中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合开展，中物研协具体实施的《报告》显示，2018年全国物业管理行业总面积达279.3亿平方米，经营收入达7043.63亿元，相比2017年分别增长13.2%和17.25%。

中国指数研究院预计到2021年，全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。这给物业服务市场带来了“风口”，也越来越受到资本市场的青睐。

不过在“风口”面前，物业行业盈利模式困境却越发凸显。如绿城服务持续放缓的营收以及低位的毛利率。

严跃进也表示，物业市场的环境，大趋势向好，但盈利点还不清晰，比较狭窄，这是目前很多企业都在积极研究的问题；再者上市公司到底是以业主为导向还是以投资者为导向，也是一个问题。

在严跃进看来，物业公司要积极开拓包括社区服务等等多方面的增值机会，这才是比较关键的。

如今绿城服务和龙湖智慧服务两大高端物业服务的合体，有积极作用，后续能够形成比较好的物业管理品牌，也不排除两者会有物业方面的合作，形成比较好的品牌效应。