新年楼市展望丨丁祖昱：长租公寓估值回到了两年前的起点

“上半年拿钱，下半年没钱，对于大多数的房企来说，2019年的资金压力非常大。”2019年的最后一日，易居企业集团CEO丁祖昱在发布会上对去年的房地产市场进行了回顾。同时也对2020年的楼市给出了自己的预判。

未来十年还有150万亿元的商品房销售市场

“土地数据2019年压力很大，成交规模回到十年相对低位，仅仅比2014、2015年略好一些，地价从各个城市来说，同比数据没有明显下降。”丁祖昱说，“溢价率与流拍率是两个最重要的指标，除了3、4、5月份有所回升，其他月份整体流拍率达14%，约等于七块地当中有一块地流拍，土地市场相当严峻。”

易居地产研究院此前发布的报告显示，2019年上半年，部分城市土地市场较热，地价上涨较快，接近前期高点；下半年地市降温，特别是四季度以来地价明显下跌，但全年来看，地价仍同比上涨16.6%。2019年40个典型城市土地成交建筑面积57783.5万平方米,同比增长1.7%，由负转正。但2019年下半年政策收紧后市场明显降温，全年土地成交面积仅微增1.7%。

溢价率方面来看，2019年上半年部分城市出现小阳春，地市成交火热，但下半年政策收紧后市场明显降温，溢价率为14.8%，略高于2018年。从单月来看，2019年12月份，40城平均土地成交均价继续明显下跌，溢价率已经连降6个月至个位数。

在谈及2020年的房地产市场时，丁祖昱表示，未来十年还有150亿平方米的商品房面积可销售、150万亿元的销售市场。但人口、需求的变化是房地产面临的最大挑战，购房主力人口减少6100万，90后仍是刚需购房的主力。

最近三年，房地产创造的财富效应开始减弱

丁祖昱表示，“2010年3月北京出台限购令，楼市的调整期持续了18个月，2011年7月开始，限购陆续扩张至46个城市，随后楼市迎来26个月的上升期，到2014年6月-9月，全国41个城市相继取消限购。此后到了2016年3月，苏州出台了首个限价令，当年9月，22个城市收紧楼市调控。”

从2010年至2019年，全国商品住宅的均价翻一番，年复合增长率达到7.8%。其中，北京、上海、广州和深圳的房价则上涨1.5倍。

然而，对买家来说，近三年来房地产创造出的财富效应正在减弱。

数据显示，2017年至2018年24个典型城市热销的300个项目盈亏情况中，仅有51%的项目是赚钱的，37%出现亏损。

对于开发商来说，2019年融资更难，卖房也更难。

开发商在投资方面也越来越谨慎。从拿地的销售比来看，2019年8月份之前，TOP50的开发商只拿出了44%的钱买地，10月份降至22%，到了第四季度就只有25%左右。

数据显示，2019年一季度开发商融资达到了4600多亿元，是最近三年的相对高点，而四季度就只有2833亿元，境外的债券融资占比达到了50%左右，开发商在境内拿不到钱的情况下只能转战境外。“对于大多数房企来说，2019年的资金压力非常大。”丁祖昱说。

融资是房企发展的核心能力。在重点监测的76家开发商中，融资成本方面，有房企拿到钱的最高成本达到了15.6%，最低成本4.3%，行业平均水平在7.04%。

180幅租赁土地无一入市，长租公寓估值回到两年前起点

2017年至2019年，全国总计供应租赁用地逾180幅，超过1000万平方米。然而，租赁用地开工进度缓慢，近八成尚未开工，无一项目入市。

丁祖昱认为，按照正常的开发速度，2017年出让的土地今年应该供应上市，但还是没有见到。“我想，可能2020年是这些所谓租赁用地转成租赁用房上市的一个起步之年，180幅土地有一千万平方米，一旦上市也将成为租赁市场非常重要的力量。”

中央经济工作会议多次强调，着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。

谈及曾一时野蛮生长，如今迎来寒冬的长租公寓时，丁祖昱称，长租公寓的估值已经回到两年前的起点。分散式公寓受到房源租约期短，装修投入小等因素影响，单房估值约为集中式公寓的三分之一，但头部企业拥有一定的溢价。

今年以来，长租公寓行业遭遇“资本寒冬”，行业普遍经营困境，越来越多的运营机构爆仓。其主要原因包括“高收低出”的经营模式以及违规使用“租金贷”等。

在2019年12月23日全国住房和城乡建设召开的工作会议上提到，着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题。进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。