全球城市观察︱后院、车库里的陌生人，洛杉矶住房改革

United Dwelling是洛杉矶的一间初创公司，他们的业务有些特殊，一面与当地大量存在的独户住宅房东签订协议，长期租下他们的车库和后院，一面投入设计和建设费用，将其改造为出租屋，并从房租中抽成。

在加州，这种存在于车库和后院里的加建房被称为“附属居住单位”（Accessory Dwelling Unit，ADU），最初它属于违章建筑。

早期这些加建房用途多样，除了供人居住，还可以作为堆放货品的仓库，有人偷偷经营起食品加工作坊，还有人搭建起小型制衣工坊，靠几台缝纫机接单过活。同样是“车库创业”，这些房东却与硅谷的创业者命运迥异，他们常常遭到邻居投诉和公共部门的检查。大部分的私自改建都存在安全隐患，防火、防震级别不够。很多车库没有配备窗户，并不适合长期居住。

但近些年，违建的ADU获得了合法身份。这与整个加州的住房危机有关。

住在加州越来越“贵”，当地的无家可归者人数持续上升。根据2012年12月20日美国住房及城市发展部公布的数据，全美无家可归者人数连续第三年上升。其中29个州的数据有所回落，但加州的增幅却达到了16.4%。住房部部长Ben Carson在一份声明中表示，这堪称一场危机，并呼吁地方及州领导人采取措施。

加州的可负担住宅供应量严重不足，新建计划仍需时间，一些人提出，ADU或许能在一定程度上缓解加州的压力。通过改建ADU，房东们可以获得额外收入，而租客也能以相对低廉的租金生活在交通便利、社区设施和服务较为完善的地方。

独户别墅、带草坪的前后院、双车位，这一度是美国中产梦的空间外化。大量存在的独户住宅也让人们看到了未来ADU在数量上的潜力。

俄勒冈大学城市规划学教授Anne Brown、加州大学洛杉矶分校城市规划学教授Vint Mukhija和特聘教授Donald Shoup曾研究洛杉矶的ADU。根据他们的统计，洛杉矶有40万家庭拥有双车位甚至更大的车库。而United Dwelling在接受FastCompany网站采访时也表示，洛杉矶有58万套独户房具有ADU的可能，很多家庭的车库就是杂物堆放间。

2017年，加州政府颁布了附属居住单位法案，允许人们进行ADU申请，以合法的方式将车库或后院改造为可以独立居住的住宅。而2019年末，加州州长加文·纽森也签署了一系列新法案，进一步鼓励和推进ADU。

比如，地方政府必须在ADU申请提出后的六十天内完成审理，加州还要求各个地方取消对房东的限制，新购房产的房东同样可以申请ADU。

Steven Dietz是United Dwelling的创始人，他原本从事的是风险投资。Dietz认为，尽管加州已经承认了ADU的合法性，但推进速度仍然不够快。

“对于一些中低收入的房东而言，要想在自家后院或车库建造一套额外住宅，他们往往缺少资金，这通常需要至少15万美元。此外，还有很多房东不了解申请程序和流程。”

在其官网上，United Dwelling表示，作为中介，他们提供的服务包括提出ADU申请、聘用设计师和施工队，以及建成后的运营维护和收租。他们设计的ADU内含厨房、洗衣间和配套的户外空间。目前他们与房东签订的租约分为12年、15年和25年三档。

而根据其官网的列表，一套月租金1395美元的15年长租ADU，房东最终每月到手的租金为316美元。而房东要想提前结束租约，可以7.99万美元的价格买下ADU。

2019年，Dietz的公司已经改建出了几间样板房。2020年他们计划在洛杉矶多处社区落地，平均每处建造5套ADU。

相比United Dwelling这类商业化的ADU建造者，也有一些非营利机构采取其他进路。比如城市设计机构LA -Más，他们曾发起一个名为“后院里的家”的计划，通过标准化定制降低ADU的建造成本，加入该计划的房东可以选择有限的几种建造方案，还能够借到一笔钱用于建造ADU。

至于谁会是后院里“理想的陌生人”，不同人往往有不同答案。目前，United Dwelling的首批目标租客主要是工作在当地的教师、护士、急救人员和社工，他们的收入水平使得他们无法居住在工作区域附近，但ADU的租金低廉，他们甚至可以步行上班，无需耗费大量时间和精力在通勤上，用时间换空间。

当然，ADU也引发了一系列邻避抗议（Not In My Backyard，NIMBY）。比如亚拉巴马州首府蒙哥马利，抗议的房东们称，ADU是对美国梦的“腐蚀”，它们会改变成熟社区的人口结构，甚至拉低房价。

越来越多人开始讨论，美国应该继续在城市近郊打造低密度的独户住宅，还是提高居住区的密度。如果选择后者，更多问题接踵而至，比如，当人口密度增加，社区的公共设施和服务如何扩容？教育等相对有限的资源如何分配？