城见｜从江一燕违建别墅案看社区治理

女演员江一燕位于北京顺义丽京花园小区的别墅，在其于社交媒体自曝获得“美国建筑大师奖”后，被人举报“私自改扩建”，且历时六年以上。处理该举报的规划部门称，该工程“未依法取得规划审批手续”，案件已经已送城管部门。顺义城管部门则已确认该建筑物涉嫌违法建设，并做出立案决定。大家都非常关注后续结果。

这是一个非常有娱乐色彩的新闻事件，在目前有点“娱乐至死”的时代里，类似的事件并不少。向前说，有郭美美拿着公益组织的名头来炫耀，结果引起了全国人民的关注，后来即便有经济学家在电视节目上帮助其洗白，也无济于事。

还有一位香港商人的公子，在参加一个访问团赴广西进行商务考察期间，脱团参加私人宴请，然后在社交媒体上晒出对方的热情招待。这一看似礼尚往来的行为，结果引发了刑事调查。因为这个有一位公职人员参加的宴请中的食材，包括了国家重点保护动物穿山甲。（后来，那名参加宴请的公职人员因犯受贿罪被检察机关依法逮捕了。）

这充分说明，互联网时代，信息的传播可以普遍提升公众的辨别力与判断力。

那么，江女士违建别墅的命运会如何呢？

违建别墅如何处置

笔者想起多年前经历过的一个案件。一个连排别墅的社区里，有老两口发现邻居把自己的房子给改造了，影响到了双方共用的承重墙。老两口找到物业公司，希望物业公司以违反了《小区管理规约》为由予以制止，结果物业公司不敢出头。去城管部门投诉变更规划，结果城管部门也不予理睬。被逼无奈，老两口以侵权理由起诉到法院，结果法院认为没有实质影响为由驳回。这件事，想必会给老两口心理上留下巨大阴影。更严重的问题是，原来这种事情是没有人管的。

近期也发生了一件类似的事。笔者之前的一个当事人吴先生，发现邻居（非常巧，也是一位明星）也在改建自家的房子，而且更过分的是，这位邻居认为自己门口的树影响了风水，直接把树移到笔者当事人车位旁边去了，双方为此发生了冲突。双方都报了警，冲突停了，树的矛盾没有解决。经过法律咨询，吴先生决定向主管部门反应，几个月下来也没有消息。最后，吴先生严重喜欢上了12345（在北京叫“市民热线”，各地正式称呼不一），据说经常打上一打。用他的话讲，这件事没有人管了，无论如何得想办法。

回到江女士的违建别墅上。首先要说的是，其所在的小区比较不简单。媒体调查称，丽京花园坐落于首都机场旁的温榆河畔，占地面积22.7万平方米，总建筑面积10万平方米，是北京高档涉外公寓、别墅区之一。据某售房平台显示，目前该小区二手房价格在6万元左右/平方米。一栋地上三层、地下一层的别墅，网上报价为2500万元。

从法律角度来讲，几个问题要说清楚。依据一些媒体的报道，这个别墅建了有五年以上（举报者说快七年了）。这期间肯定涉及是否改建、扩建等问题。但不管改建还是扩建，都涉及合法建设还是违法建设的问题。从媒体披露的信息来看，这个别墅非常可能涉及违法建设，在有人举报后，主管部门已经予以立案。但我们需要关注的是，这个涉嫌违法建设的别墅，是在改建扩建存在了五六年，而且还获得了“美国建筑大师奖”后，通过举报的方式才由主管部门获得重要线索，对违法建设行为予以立案的。

何其迟也！

从上面所述笔者经历的两个案例来说，这种事情发生后，相关业主确实依法依规寻求救济了，但结果是一个放弃了，一个被迫采取了另类的救济方式。那么，江女士的违建别墅现在已经被立案了，后续会如何发展呢？

笔者现在比较担心两种结果。

第一种结果，此事不了了之。鱼的记忆只有七秒，大众的热情与关注也不会持续多长时间。时间一长，这件事会沉入水底。当公众的目光又被其他更为刺激的事件所吸引之时，这件事的解决可能回到以前的轨道。一切都是熟悉的味道、熟悉的配方。

第二种结果，城管部门下令予以拆除，并且恢复原状。当然，理由也非常明晰：事实清楚，证据确凿，依据明确。

很多人会困惑，担心出现第一种结果可以理解，为什么会担心第二种结果？

社区治理需要有共同遵守的规范

回答这个问题之前，仍然先要简单把违法建筑这样一个法律问题解释一下。大家可以简单理解为，任何一个建设行为，都需要规划主管部门的批准，比如颁发建设工程规划许可证，并据此取得施工许可证。没有取得建设工程规划许可或者未按建设工程规划进行施工的行为，就是违法建设行为，相关建筑物就会被认定为违法建筑。

那么违法建筑如何处理呢？拆除、没收、罚款并补办手续。没收会有很多麻烦，以这别墅为例，怎么没收？人家即使违建了，土地上的使用权也是人家的啊！因此，没收实在不太可行。

那么，进行罚款并补办手续的方案呢？理论上，这是可行的。但这是个技术活。为什么这样讲？因为补办手续需要审查前提条件，即这个违法建筑，虽然建设不合法或者建设不符合之前审批的工程规划，但由于不违反国家强制性规划，也没有造成其他影响，那么，本着不再浪费社会资源的前提下，完全可以根据规定，对此违法违规行为进行罚款，并要求当事人在一定期限内补办相关手续。

但这种处理也许会存在一些风险。比如事件一旦摆在风口浪尖上，如果这样处理，会不会让人抓到把柄，让公众认为做出处罚的行政机关有寻租行为？另外，这确实需要魄力，审查清楚规划细节，拿捏准确处罚力度，做到责罚相当。

因此，最简单的处罚决定是依法拆除。简单、明确。

真正的问题是：问题真正解决了吗？

对当事人来说，是认为自己比较倒霉，太大意赶上了这一股风，还是从此学会敬畏规则了？对那些想再建设一下自己家园或者改变一下风水的人，能否起到一种警示作用，让他们以后不敢触犯红线？

还要问一个小问题：为什么这样的违法行为，总是在违法建设者已经投入了大量金钱和精力以后，甚至是被举报以后，才会被主管部门发现？

因此，笔者更想讨论的是，这件事折射出的是，这个小区里边缺乏真正的治理！

社区治理是从国家治理、社会治理、城市治理的社会管理角度延伸出来的一个概念。十九届四中全会决定要求的“推进国家治理体系和治理能力现代化”，最终需要落地在每个社会单位上，而社区治理就是这样一个社会单位。目前的城市，社区早已替代计划经济时代的单位家属院和传统的独门独院，成为一个城市的载体。因此，社区治理会越来越成为社会治理是否有效的风向标。

那么，为什么说江女士的违建别墅事件能够证明，该别墅所在的社区即丽京花园缺乏治理。我们先简单了解一下社区。

从普通人的角度看，社区就是自己居住生活的地方，作为业主，这个社区里边有自己的家。因此，安居是自己对社区的最大诉求。

从法律角度上看，这种社区不仅仅从形态上区别于传统的独门独院，即便在法律性质上，也已经有《物权法》专门制定一章“建筑物区分所有”来进行规范。说白了也简单，社区里边人多，大家除了自己的小家以外，还得有公共的设施设备与公共部位来进行配套，这样才能够维持大家的基本居住安全与正常运行。

与此同时也就产生了共同事务与共同需求，而这种共同需求就表现为专业公司的物业服务与物业管理活动。

人一多，共同事务一多，规则就必须要配套。比如一个会场，应当要有会场秩序；一个组织，需要有组织纪律。社区也同样如此，既然大家住在一起，就需要共同遵守一些规则。这种事情不难理解，即便在传统村庄里边，也需要有村规民约进行规范。通俗来讲，国有国法、帮有帮规、村有乡约。

为什么违章建筑治不了

说了这么多，就是想解释，对一个社区内某人大张旗鼓地改建、扩建房屋这件事，至少有以下几种方式予以制止：

第一种，邻居业主发现后制止。理由当然可以是这种行为侵犯了自己的权益，也可以是这种行为违反了社区内全体业主的规则。这种约束在目前的情况下，往往会重蹈上述笔者经历过的事例之覆辙。

第二种，负有服务与管理义务的物业公司予以制止。物业公司对全体业主负责，擅自改建、扩建的行为必然不被允许，物业公司履行职责本来就是分内之事。

第三种，由对市内规划建设行为负有管理职责的行政主管部门去制止。这些部门，对违法建设行为一发现就应予以处理。并非依靠有人举报才去发现。

而从这件事本身来看，如果不是女星自己有些“作”，非得以甲方身份去拿这个“美国建筑大师奖”，并在社交媒体上自曝，这件事不会这么轰动。如果没有人网上举报，估计相关部门也不会立案调查。

有这个获奖别墅可以持续建设五年以上时间为证！

因此，江女士在多次改变设计进行建设的时候，估计没有考虑过会不会违法的事情。也没有任何类似的警示让她心生敬畏、心生顾虑。好在媒体曝光之后，她已经公开致歉了。

周边的业主，很多时候的态度是暧昧的。媒体调查显示，江女士所在小区内“自改现象普遍”，“很多买房人看中的就是这个别墅区可以修改自己的房子，只要邻居同意就可以”。至于表达异见的其他业主，他们的遭遇，一如上述笔者经历的两个案例所示。

物业公司呢，至少是一种默许的姿态（否则业主想在社区里边进行建设是根本不可能的），在江女士违建别墅一案中正是如此。在社区治理中应当发挥重要作用的专业服务公司，在现实往往患得患失，没有真正服务好，也没有真正管理起来。

至于职能部门呢，显然在江女士一案中，建设了五年以上的违章建筑一直没有被发现。

一句话，一些社区里边的改建、扩建别墅行为，没有人管。

如果要反思，应该从这里开始。

不能一拆了之

善治病者治未病。

法律最大的价值，不在于惩罚，而在于规范。惩罚最大的价值，在于警示。一旦法不责众，违法便成为一件自然而然之事。因为违法成本低啊。

因此，江女士违建别墅事件的根本，在于完善社区治理体系。让这个范围内的群体有一种共同的价值观与行为规范。而建立这种共同行为准则，就是一种治理。

俗话说，扬汤止沸，不如釜底抽薪。江女士的违建别墅，最佳的处理时间是在她想改建、扩建之时，就得知道必须依法申请，否则不要擅自行动。其次是现在，但不是一拆了之。