中国第一高楼腰斩，中海地产左右为难

中海成都中国第一高楼正面临调规风险，不仅高度将降低，业态也或将变化。与此同时，中国超高层建筑正在快速退烧，环境风险和运营压力都让超高层建设者左右为难。

677变488？中国第一高楼腰斩

2017年11月28日，经过十多轮激烈竞争后，中海抽签竞得了位于成都天府新区的299亩地块。根据出让规划，一号地块临福州路建筑制高点拟定高度为677米(以及民航批复为准)，如建成其高度将超过目前中国第一高楼632米上海中心大厦。

这个超高层建筑，曾用名为天府中心，后改为熊猫大厦，此后又一度更名为一带一路大厦。

根据规划，一带一路大厦项目将要建造成集观光、旅游、酒店、办公为一体的大型城市综合体，预计在2023年竣工，所有商业物业中海地产100%自持。

2018年6月份，超高层的设计方案确定，2018年底，超高层项目深基坑开始动工，2019年11月，其299亩地块中的住宅部分天府里获得预售。

此后一年，一连串动作按部就班进行中，但中海在成都打造的首个超高层项目进展并不顺利。

2019年6月前后，项目677米的高度将被降到488米的传闻四起。

据西安高新技术产业开发区官网此前刊发的《考察交流学经验 取长补短谋发展 西安高新区党政代表团成员赴成都、杭州、长春考察心得摘录》内容显示，调规原因或许和国家出台了严格控制500米以上超高层审批的规定有关。

据传，为明确建筑高度，成都市规划部门赴住建部询问，并做了大量的研究工作，最终决定在容积率不变的前提下将建筑高度调整成为488米。

中海天府里项目负责人白晨向文軒财经表示，项目已经在挖基坑，具体方案还在和政府沟通汇报中。

最终的楼高无论被定为多少，作为超高层建筑，就如财经评论员严跃进在接受文軒财经采访时所说，中海做超高层建筑，得益于其央企的背景，这个超高层建筑对当地政府的形象和开发商产品打造都有积极作用。

超高层建筑目前的市场环境，以及在建设和运营中所面临的问题和压力，中海也不得不引起重视。

超高层建筑退烧运营和环境问题须重视

在过去十多年中，中国掀起了一场超高层建筑建设风潮。

“营造物的高度，本来就是人类文明一直所追求的目标之一。300以上超高层，当仁不让的会成为城市的地标。成为地标就会带来很多附加价值，这是超超高层建设的意义。”就如重庆市设计院执行总建筑师、国家一级注册建筑师张柯所言，各地政府都热衷于超高层建筑的打造。

在政府的各项招商优惠政策下，开发商也纷纷加入到超高层建设的行列中来，如通过建设超高层能够拿到价格相对较低的土地，这其中绿地集团是典型代表。

同样在成都，绿地所承建的468超高层项目7年尚未完工，深陷停工出售风波之中。

不知何故，没有超高层建设运营经验的中海却突然加入其中，于2017年11月28日，以47.9亿元的总价竞得天府新区299亩地块，瞬间成为行业关注焦点。

随着政府将发展重心转移，越来越多的导向文旅、特色小镇等新兴的产业上，以及国家出台限高政策后，超高层建筑发展模式近来开始迅速退烧。

规划高度曾达到636米的武汉绿地中心被责令停工，高度不得超过500米；

南京江北绿地金融中心和河西金茂项目也传出限高消息；

安徽第一高楼588米的宝能超高层因为环保问题宣布停建；

苏州规划729米的中南中心也处于停工状态……

除了国家发展思路的转变外，建设成本问题、建筑设计问题、后期运营问题等，也都一定程度上影响着超高层建筑后续的发展。

众所周知，超高层项目的周期长，投入的资金量大，这对开发商的现金流考验非常大。

据天府新区公开发布的房屋建筑工程施工许可证显示，中海一带一路大厦的深基坑工程工期为518天。

财经评论员严跃进在接受文軒财经采访时指出，超高层建筑跟房价周期和宏观经济基本面都有密切关系，目前宏观经济面临下行压力，对于超高层建筑来讲，肯定有影响。

重庆市设计院执行总建筑师、国家一级注册建筑师张柯在接受文軒财经采访时指出，超高层建筑，就建筑设计和使用而言，未来所面临的问题和风险主要集中于结构本身的安全性、地基的承载性能、空间的舒适度和周边环境对庞然大物的关照等。

张柯认为，中国现在是全球最大的建筑实验基地，像成都这样的地震高危地区，并不适合超高层建筑，在上海、广东这样的沿海湿陷地区，有时候地下的成本不比地面的低。

在舒适度方面，超高层建筑在受风之后所出现的顶部摆动，虽然现在的技术能够控制到较小范围以内，但是难免出现室内物体会滑动这一类感受问题。

这么一个庞然大物还应该配备相应足够的用地范围，因为它的人员密度、车行密度都很高，周边的场地是否留得足够？道路是否按加大车流量配置？其他市政公共配套设施是否跟上这个垂直方向有大密度产生的要求？现在的超高层建设项目，在道路和场地预留上面多没有做够应对大密度的特殊处理，所以入驻率较高后会显得十分局促，从而影响使用效率和安全性。

张柯还强调，超高层建筑的防火，一直是个老大难问题。

后期运营也是一个难题。

严跃进指出，很多超高层建筑，虽然政府给与支持，在实际经营过程中，效果是不好的，虽然楼很高，收益没有预期的高，尤其是在成都写字楼市场供应比较多的情况下，会牵制项目。他建议中海要注重资本风险，防范超高层建筑对自身形成拖累。

第一太平戴维斯数据指出，成都甲级写字楼市场需求在上半年持续走低，截止2019年第三季度末，甲级写字楼总存量维持在320万平方米。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东曾向媒体指出，“在空置率较高的城市，超高层项目将面临着建成后较重销售或出租压力，一旦发生招商困难引发财政紧缩、前期开发项目时申请的大额贷款无法偿还等现象，投资风险将会愈发加大。”

面对后期运营的问题，白晨表示，中海专程成立了一家公司来负责项目的前期方案和运营。

“明天”，商业资产管理是主力军

纵观中海近年来的业务布局和战略规划，成都超高层项目的打造运营，或将在中海今后的业务布局中起到举足轻重的作用。

中海集团副董事长兼总经理颜建国在今年3月的业绩会上曾表示，中海地产的发展布局今天的主业是住宅开发，因为其周转快、利润高；明天的业务是商业资产管理，是未来可持续发展的生力军，也是房地产下半场持续增长的动力；后天的业务是中海的创新业务，聚焦教育、养老、物流、文化等产业。

对于中海的“明天”，从2019年上半年财报数据可以看出，商业部分对其经营业务收入的贡献越来越大。

半年报数据显示，2019年上半年，中海的营业收入为933.8亿港元，同比上升5.4%，其中，物业发展收入908.2亿港元，同比增长5.2%；投资物业租金收入21.2亿港元，同比上升20.5%，其中酒店和其他商业物业的收入2.3亿港元。

其中，截止2018年底，投资物业中的运营面积为409万㎡，包括42栋写字楼、13家购物中心和12家星级酒店，成为内地最大的单一业权写字楼发展商。

在成都打造的由10栋近80万㎡构成的中海国际中心，多栋写字楼先后入选成都超甲级写字楼名单。

另有数据统计显示，中海的商业地产在建和待建总面积547万平方米，其中30个项目已在建，约187万平方米；另有40个项目待建，约360万㎡。

在中海的“后天”计划中，中海这几年其实已经拓展了不少新业务。2018年中海有13个项目投入运营，运营面积35万平方米，包括了K12学校，幼儿园、课外学堂、户外营地、养老公寓、物流产业园。

公司业绩持续上涨，利润小幅下滑

11月6日，中国海外发展有限公司发布公告，中海系列公司10月合约物业销售金额约为281.86亿港元，同比增长约15.2%；1-10月中海系公司物业销售额实现3184.04亿港元，同比增长26.91%，已完成年度3500亿港元销售目标超9成。

资料显示，2006年至2011年，是中海的“高光”时刻，规模排名一度跃至行业第二，但在2012年-2018年，由于人事调整及经营策略等因素，销售大幅放缓，规模被同期碧桂园、恒大、融创等公司反超，排名跌至全国第7。

相关统计数据显示，3184.04亿港元的前十月销售表现，让中海在物业销售方面，位列全国行业第六。激进的市场扩张政策让中海在规模扩张中，初见成效。

在2017年业绩发布会上，中海提出2020年实现4000亿销售额的战略目标。为实现这一目标，中海开始了激进的拿地之路。

数据显示，2015-2016年，中海的全年拿地金额仅345.35亿港元和406.82亿港元，一线城市几无土储。

2017年，这一拿地金额却大幅上涨至951亿港元，拿地面积524万平米，一线城市除深圳外，北京、上海、广州均有斩获。

2018年，中海全年拿地花费1443.2亿港元。

到2019年，在多数房企纷纷谨慎拿地的情况下，中海继续保持“高举高打”的拿地态势，在各地持续拿地，截止10月底拿地总额为1069.77亿元，同比上涨21.03%，其中并不乏高总价“地王”身影。

如今年7月中旬，中海历经56轮竞拍，耗资79.4亿元竞得的北京市丰台造甲村地块，创下今年以来全国第一总价“地王”；

10月24日，中海总价50.9亿元摘得的广州海珠区大干围西侧望江地块，是当月全国宅地成交价TOP10第二名。

在销售业绩向好的同时，中海净利润增速开始出现负增长，不符合市场预期。今年第三季度数据显示，中海第三季度营收285.7亿港元，同比增长27.9%，归母净利润74.2亿港元，同比下滑1.33%。

过往数据显示，在2004年至2017年的14年间，中海的净利润率一直是行业第一，在同行的该项指标普遍处于15%左右时，中海常年都保持在20%以上，尤其是在2018年，中海的净利润率为26.2%，超过一半的房企净利润率水平。

从中海现有布局来看，业务主要集中在华东和华北区域，成都所在的华西区域是六个大区域中，除中国香港澳门区域，业绩比例最小的区域。

在成都市场，2011年和2012年的业绩表现良好，2013年随着成都中海可销售项目减少，销售业绩趋于萎缩。

自2017年开始，中海在成都市场又多次拿地，据文軒财经不完全统计，2017年3月至今，中海在成都从公开渠道拿下了5宗合计747亩的地块。这五宗地块，都为中海溢价获得，有四宗地块成交楼面单价上万。

相对于其他一线房企，中海近几年在成都的拿地动作也不算多，从地价和溢价率也看出中海在成都市场持续发展的决心。

五宗地块中，除了今年7月新增地块，其余地块项目都已推出，中海将打造的超高层建筑，将成为中海在成都市场新的象征还是拖累，我们拭目以待。