济南人，为什么喜欢历下区？

△ 山东区县鲜活力洞察报告 NO.11 △

作者 | 葛晓璇 审校 | 拾冷

设计 | 刘蒙蒙 数据 | 刘磊

济南人喜欢历下区，这似乎是不争的事实。

可以说，历下区是济南市的“脸面”，这话也不夸张。休闲舒适的老城，便捷交通，完善的医疗服务，基础雄厚的教育，时尚化的大型购物、步行街，这是历下区给外地人最初的体验。

那首流行网红歌曲《济南济南》，歌词里面构成的意象，绝大部分是在历下区；去年曾成为“网红城市”的济南，众多网红打卡之地，也是在历下区。

在这里，下车拿个马扎可以撸串，若觉得没有“档次”，可去恒隆广场点个菜。吃饱了遛个弯，泉城广场、大明湖边走一圈，包你走的“脚疼”。浓厚的都市“烟火味”，集聚的人气，在济南，历下区可能是独一份。

高德地图曾统计过济南各区的拥堵程度，历下区在济南早八点左右，是最堵的。那只说明一个问题，这里的就业岗位和机会，可能在济南最多的。这便是历下区“鲜活力”所在，当然，历下区如此，还有更多深层次的原因。

1 东城的机遇与机会

9月28日，在历下区CBD的核心区域，济南万象城如期开业。

当日，万象城436家品牌开门经营，当日客流量突破30万，80+品牌业绩破全国纪录。万象城开业五日销售额破亿元，平均每天的营业额在2000万元以上。万象城火爆之谜也成为人们热议的话题，CBD建设也成为东部新城的聚焦点。

如今，历下区老城改造+新城建设，历史文化+金融科技构成了独特的“双生”效应，这也使得历下区更加富有鲜活力。更重要的是，未来，历下区还要加快与北上广深乃至与国际接轨的步伐，点亮首善历下的高光时刻。

济南万象城开业当天，笔者也去凑了一回热闹，原本计划早上10点开门，而提前几个小时门口就排起了长队，购物优惠和网红店铺入驻吸引着人们纷至沓来。

△ 济南中央商务区城市设计规划（资料图）

万象城的火爆其实是意料之中。

此前，济南东部新城区缺少一个标志性的商圈核心。在济南东拓的趋势下，济南东部人口越来越密集，但相关配套不足，特别奥体附近无大型商超可逛，周末人们只能远赴中心城区休闲娱乐。而万象城位于历下区CBD核心区域，它的出现有效缓解了这一现象。

实际上，济南CBD 的规划历经20 多年，2015年才终于正式落户历下区。CBD作为一个城市的经济发展中枢，是一个城市现代化的象征与标志，也是城市的功能核心。

重要的是，CBD落户历下区，也进一步强化了济南城市中心东移后，历下区依然处于济南城市中心，它也是东部新城建设的核心，与中部老城区构成“双生”现象的关键之处。

CBD落户历下区后，还要考虑到是，如何更好地发挥CBD的效能？

△ 深圳福田CBD（资料图）

之前，国内外成熟CBD的建设CBD都把“产业集聚特色化”看做重点。比如纽约以金融服务业为主、伦敦以金融和创意服务业为主、上海以经济、金融、贸易和航运为主、北京以文化和科技服务业为主，这些大都市的CBD建设都在结合自身需要的基础上，进行特色产业聚集发展。

根据济南CBD规划，其融合了济南自然山水格局与独特历史文化，规划了“山泉湖河城”五座城市地标，聚齐了金融、政务、奥体、文博四大中心。其中，金融是济南CBD产业聚集发展的关键。而作为山东省会中心地带，起初，历下区的金融集聚效应不明显，这就导致了其痛失部分金融总部。

基于此，历下区要形成东部新城金融科技“双生”的一端，吸引金融企业过来，就要把“产金融合”做大，需要把目光地瞄准金融生态圈，积极与金融企业进行对接，通过相关政策吸引金融企业前来落户。

目前，历下区不但成立了全省首家金融企业联盟，还新增西王集团财务公司、济南金控国际融资租赁公司、渣打银行等金融机构共计18家。

2018年，历下区预计实现金融业增加值348.6亿元、税收67亿元，均占全市的42%以上。历下区金融机构聚集使得东部新城区更加焕发生机，金融业集聚发展，聚集效应初见端倪。

△“山泉湖河城”高层建筑群规划图（资料图）

同时，历下新城区CBD开发也全面提速。

历下区已将中央商务区范围从原来的3.2平方公里，扩容到7平方公里，曾经很多泛CBD的区域都被划入了CBD核心区。可以说，空间的扩容带来的改变是巨大的，不仅让更度享受到CBD发展的红利，也给东部新城带来了更多的发展机会。

2018年，“山泉湖河城”五座超高层建筑全部开工，中国人寿、齐鲁银行等4个项目基本完工，天辰路、茂岭三号路等5条道路临时通车，CBD文化服务中心竣工，市政配套日趋完善，历下控股自主开发的240亩地块项目进展顺利，国际金融城、历下总部商务服务中心也启动建设......得益于历下区的准确的定位，东部新城区迎来更大机遇。

2 老城的惬意与舒适

除了东部新城区，构成历下“双生”现象的另一主角中部老城区，在国庆节期间也很热闹。

以宽厚里为例，国庆期间，宽厚里接待顾客70余万人，实现营业额500余万元，同比分别增长15%和20%。此外，历下区的趵突泉、大明湖、千佛山、龙洞、开元寺、环城公园等风景依然深受游客们的欢迎。

济南，是一个有历史文化积淀的城市。而说到济南历史遗存最丰富的区域，那就要数明城府，这里悠久的历史文化构成了“双生”的重要一面。

△ 航拍济南泉城广场（资料图）

明城府始建于明朝洪武四年，距今已有600余年历史，拥有芙蓉街、曲水亭街、百花洲、府学文庙等历史遗存，从某种意义上讲，它是“老济南”的缩影。例如，根据史料，曲水亭街在北魏时期是文人流觞取饮之处，其风流神韵不亚于兰亭。

而随着时代变迁，明城府内的建筑和设施亟待修缮，区内居民房屋的也需要搬迁改造。

虽然老城区保护更新是城市化发展的必然，但如何改造却是一道难题。济南老城区留下了量珍贵的老建筑、老街道等历史文化遗产。保护老城区，不仅是对济南原有历史建筑与设计的修修补补，更是在传承济南特色、血脉、符号。

△ 济南明城府内景色（资料图）

我们应该注意到，对济南老城区的拆迁改造，一方面是要提升内部设施，改善环境，与文明城市建设相比配，改变落后和破旧的印象。

另一方面，也要符合城市的特色，与城市氛围相协调。在借鉴外来装修风格时要适度，譬如谁也不想在自己城市里随处可见上海弄堂、丽江古城。所以，老城改造要与其他城市有差异化，原模原样照搬建筑和风格就失去了城市本真。

以曲水亭街为例，有学者研究发现，曲水亭街道空间网络，随泉水流势和地势呈现自由的形态，它不刻意追求街道的横平竖直，而是完全顺应自然的地理走势。

这也启示我们，不管是古城修缮还是改造，都要打造与自然环境相融合的空间格局，只有这样才能，老城空间肌理与城市气质相协调，使人身处老城空间感到舒适便捷。

△ 济南历下区恒隆广场（资料图）

近年来，历下区对明城府的保护也升级到战略高度，实行明府城保护性改造工程。提出对于老城区的保护修缮，应遵循“小规模、渐进式”原则，有计划、分阶段进行整治更新，避免大拆大建，助推老城焕发蓬勃生机。

不仅如此，围绕历下老城区，生活便捷程度也有所提升。

以泉城广场为中心，集聚了恒隆广场、贵和购物中心、银座商城等省城主流高档购物中心，汇集了山东大厦、喜来登、香格里拉等70% 以上的星级酒店，2018年全区酒店数量达到698家，世贸、宽厚里、红尚坊和泰府广场等特色商业街区星罗棋布，与东部新城区构成“双生”效应，遥相呼应。

△ 济南大明湖夜景（来源：新华网）

而历下商圈密布也推动了其服务业的发展。2018年，历下区二三产业比重调整为15.6：84.4，其中，现代服务业比重达56%以上。值得一提的是，历下区二三产业结构与发达地区相比差距不是很大，现代服务业占比也呈上升趋势，但历下区还具有更多发展空间和潜力。

从整体经济实力来看，2018年历下区GDP居全市首位，达到1494.8亿元，增幅较去年同期提高0.9个百分点。2019年上半年，历下区GDP更是突破812亿元，同比增长6.5%，经济水平稳步增长。

目前，首善历下的印象正在深入人心，老城区改造和新城区建设叠加，历史文化底蕴和科技创新碰撞，很难想象这种“双生”效应，在一个区域被展现地如此淋漓尽致，这也促进了历下区整体经济发展提速，使得历下区将更加富有鲜活力。

3 "鲜活力"洞察报告