交易量下降九成，二手房价格跌四成，北京商住房现在能买吗？

回想起调控前的北京商住房市场，房产经纪人罗俊（化名）无限感慨：“楼市最火的时候，我们门店一天能成交十几套，客户也都很着急。” 罗俊门店所在的中弘像素小区，号称北京最大的商住项目，据他介绍，高峰期这里每月能成交200~300套二手商住房，但如今的成交量只维持在十几套。

中原地产研究中心提供的数据显示，从限购政策出台后的第一个月2017年4月算起，至2019年9月的30个月里，北京新建商办类项目共成交9000余套，比调控前下降了约90%。价格上，中原地产首席分析师张大伟称，二手商住房已经比最高点下降了4成，而有经纪人称，一些项目有近半的跌幅。

01 与调控前比，商住项目交易量下降90%

商住项目是将商业、办公性质规划用地改建成住宅形式使用的产品类型，不能落户，也不能使用学区等住宅配套。“商改住”改变的只是建筑形式及使用功能，土地性质不会改变，产权也多为40年或50年。

在一二线城市执行严格的住宅限购政策后，不限购、低总价的商住项目一度成为外地人和投资客们的首选，北京的商住项目随之做大，房价也水涨船高。罗俊告诉中新经纬（微信号：jwview），中弘像素被认为是北京最大的商住项目，19栋楼里有9700余套房屋，坊间一直称这个项目为“神盘”。

挂牌出售的二手商住房。中新经纬 薛宇飞 摄

回想起2017年3月商办类项目限购政策出台前的交易情况，罗俊说：“楼市最火的时候，‘买房靠抢’的说法对于北京像素来说，一点也不夸张。我们门店一天就能成交十几套，有时候店里挤满客户和业主，签合同的地方都没有，要安排他们去其他门店签。” 罗俊称，价格最高的时候，一些小户型复式公寓的单价达到了近7万元/平方米。

2017年3月26日，北京市住建委等部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。公告规定，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合在京无住房和商办类房产记录，且连续5年缴纳社保或个税；商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

上述公告发布不久，一些大型房产交易平台就紧急下架了商住房项目。中新经纬近日在安居客网站和查询发现，北京几个知名的商办类项目在该平台已查不到。罗俊称，现在商办类项目挂牌交易的要求与住宅是一样的，业主要签署房屋出售委托协议，并出具不动产证和身份证，否则不能上线。

中新经纬近日在罗俊所在的门店看到，店内只有几位经纪人，没有顾客登门。罗俊称，现在的交易情况很难与调控之前相比，北京像素当前挂牌出售的二手房源有200多套，每月的成交量维持在十几套左右，多的月份二十几套，少的月份十来套。

根据2017年3月出台的上述规定，开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。该政策发布后，北京新建商办类项目的交易情况出现断崖式下滑。中原地产研究中心提供的数据显示，从限购出台后的第一个月2017年4月算起，至2019年9月的30个月里，北京的商办类项目共成交了9914套，而调控前的30个月共成交99631套，交易量环比下降了约90%。

02 价格跌四成 业主心态转变

林肯公园项目外景。中新经纬 薛宇飞 摄

交易量下降，北京商办项目的价格也是一路下跌。以北京像素为例，该小区复式公寓的售价已经从最高时近7万元/平方米降到了4.1万元/平方米左右，平层公寓的价格大概在2.7万元~2.8万元/平方米，降价幅度约为40%。

中新经纬在北京像素北区看到，一个46平方米的复式公寓，报价为40737元/平方米，由于不能贷款，购房者需要一次性付清188万元，外加一些税费。不过，罗俊称，业主是做生意的，现在诚心出售，价格可以再聊，降几万元没什么问题。

罗俊带看的其他三套公寓，价格也都能谈。他说：“现在业主们的心态都变了，没之前那么强硬，都能够接受降价。有一套面积为50平方米的平层公寓，挂出去很久也没卖出去，就是因为价格偏高，业主不想降价，但后来这种户型的价格都在降，这位业主也扛不住了，现在的挂牌价是145万元，这已经比最高点降了近一百万元。”

一套位于顶楼、面积为56平方米的复式公寓，总价款为225万元，单价不足4万元/平方米，罗俊称，这套房子是北京像素挂牌价最低的复式公寓。不过当天下午，罗俊就告诉中新经纬，该套公寓最终以220万元成交，价格约为3.88万元/平方米。

林肯公园，是北京亦庄区域较为有名的商住项目。房产经纪人郑铭（化名）提供的数据显示，该平台林肯公园60余平方米的两居室在近半年共成交18套，均价在3.85万元/平方米左右。一套67平方米商住房的挂牌价为245万元，不过，郑铭透露，业主现在的心理价位比挂牌价要低10万元。

“林肯公寓小区的环境与配套，在亦庄属于不错的，商住项目在限购前曾卖到6万元/平方米，而现在一些朝向不好的户型，价格已经有小一半的降幅。” 郑铭告诉中新经纬。

03 泡沫逐渐挤出 专家称或已“跌无可跌”

在一些业内人士看来，随着价格下调，一些位置较好、配套成熟的商住房项目的价值开始回归，对资金压力较大的刚需族和追求长期投资价值的投资者具备一定的吸引力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，严调控已经让市场的泡沫加速出清，部分商住房项目仍具备地段、配套等方面的优势，也具有居住功能，这类项目或许已经进入到“跌无可跌”的阶段。

张大伟对中新经纬说：“现在在北京配套成熟的区域买住宅，对于一些收入和积蓄不是特别高的人来说，确实很有压力。商住房虽然有人员流动大、安全系数底、居住不舒适、小孩不能划片入学等问题，但刚需族也不是不能考虑。

从投资角度看，罗俊认为，北京像素紧邻北京地铁6号线，周边配套基本成熟，加上小区是民水民电、部分户型通天然气，小区的入住和出租率一直较高，“现在50多平方米的复式公寓总价款在200多万元，如果不住的话，可以交给一些长租公寓进行出租，一个月拿到8000元的租金不成问题，这样的租金回报率比住宅高多了。”

张大伟指出，部分商住房现在租金回报率能达到3%~5%，从这个角度看，投资商住房有一定的价值。但是，商住房不能贷款，成为一道较难逾越的投资门槛。

“这里的居住环境不能和住宅小区比，最大的优点就是便宜”， 谈到商住房房价的走势，罗俊说：“价格还会不会再跌，很难说，我也判断不了。” 

（原题：《交易量下降90%，二手房价格跌4成，北京商住房现在能买吗？》）