内部购房、买到就赚百万元？限竞房热销楼盘为何屡遭质疑

“我们是严格按照政府的要求做的，内购是不存在的。”对于市场上传出的内购消息，西山锦绣府的一位负责人如是告诉中新经纬。西山锦绣府是北京百余个“限竞房”项目中的一个，由于政府限价较低、与周边二手房存在着每平方米1万~2万元的价差，这个项目因此“未售先火”。

从2016年开始，北京出现了“限房价，竞地价”地块，这类地块在限定销售房价的基础上竞拍土地出让价格。不同于共有产权住房，“限竞房”仍属于商品房，购房者只需满足北京限购条件即可。

套利空间的存在，使得北京少数“限竞房”项目出现“僧多肉少”的现象，一些楼盘也采取摇号选房的策略加以应对。与其他城市的摇号政策不同的是，北京“限竞房”摇号是在开发商主导下进行的，这不免让内部购房、捆绑搭售等各类未经证实的消息满天飞。在一些购房者看来，限竞房“网红”楼盘是否能做到公开、公平、公正地销售，是他们目前最为关心的问题。

“西山锦绣府”的H5推介链接截图

01 内购消息不断，项目负责人否认

西山锦绣府的开发商是北京紫光科城科技发展有限公司（以下简称“紫光科城”），天眼查数据显示，紫光科城有两个法人股东，一个是紫光集团旗下的公司，另一个是紫光集团董事长赵伟国名下的私人企业控股的公司，后者是紫光科城的控股股东。

2017年11月，紫光科城以72.6亿元的总价拿下了位于北京市海淀区西北旺镇亮甲店村的上述地块，按照当时的限价规定，该宗地商品住房销售均价不超过58622元/平方米，且最高销售单价不得超过61554元/平方米。

2017年正值北京房地产市场的高点，西山锦绣府5万多元的销售均价，与周边的二手房价格形成了巨大的价差。不过，一年多过去了，该项目迟迟没有入市，这引得不少购房者的遐想，期间，各类消息也不断传出。

至今年8月初，一个名为“西山锦绣府”的H5链接开始在北京的购房微信群中传播，该链接介绍了项目的区位、建筑风格、户型等情况。在H5的最后一页，有一个市场调研的报名入口，在“公司名称”一栏中，出现了十几家紫光系企业名称的选项，在“办公地点”一栏中，又出现了紫光系各个公司办公场所的选项。该链接流传开后，不少北京的房产大V和购房者质疑紫光科城私下进行项目的内部销售。

贝壳找房数据显示，如今，西山锦绣府所在的西北旺区域周边二手房的报价多在7.4万元~8.2万元/平方米，其中豪宅项目西山壹号院售价为10万元/平方米，东馨园、东旭园等建成时间较早的老小区报价在6.6万元/平方米。西山锦绣府住宅项目的面积有89平方米、155平方米、180平方米，以最小89平方米的户型计算，购得该项目单套住房，至少获利百万元。

8月份以来，中新经纬（微信号：jwview）所在的多个购房微信群内，都在讨论该项目疑似存在的内购问题。中新经纬近日在西山锦绣府项目所在地看到，工地已经有吊车等工程机械在施工，不时有运输车在工地出入。一名工人称，现在正在挖基坑，工人的活动板房也正在搭建。

或许是为了回应外界的质疑，9月4日，西山锦绣府展示中心首次对外开放，但何时销售、如何销售仍然待定。9月6日，西山锦绣府项目的一位负责人在接受中新经纬采访时说：“我们是严格按照政府的要求去做的，紫光内购是不存在的，而是在做内部调研，对市场摸一个底。紫光员工也是购房者，只是想看看产品与客户的匹配度，指导我们的营销工作。”

北京市海淀区房管局的一名工作人员对中新经纬表示，他们之前注意到了网上的一些消息，已经主动约谈开发商，要求销售时做到公平、公正。

02 开发商主导摇号，如何保障公平？

有分析认为，按照西山锦绣府与周边房价的价差，这一项目的后续销售或较为顺利，不排除会采取摇号选房的可能。西山锦绣府上述负责人称，项目还未取得预售许可证，未来如何销售要服从住建部门的安排。

一些热销楼盘实施摇号选房，成为保证购房者公平、公正买房的手段，在楼市火热的2017年、2018年，上海、杭州、成都等数个城市相继出台了摇号选房政策。杭州市2018年4月发布通知称，商品住房项目应采取公证机构主持摇号方式开展销售工作，房地产开发企业应一次性公开销售所有准售房源，不得分批销售。

北京的共有产权住房一直采取着较为严格的摇号选房政策。根据规定，共有产权住房开发建设单位在区住房城乡建设委（房管局）监督指导下，对符合条件的申请家庭进行公开摇号，确定选房顺序。摇号应当使用全市统一的摇号软件，摇号结果在区住房城乡建设委（房管局）官方网站和销售现场公示3天。

北京此前虽然有数个限竞房项目采用了摇号的方式公开销售，但限竞房的具体摇号政策一直都未公布，有媒体2018年4月报道称，北京限竞房将大面积实施摇号选房。但时至今日，摇号选房只出现在个别热销项目中。

中新经纬注意到，由于限竞房项目的摇号选房政策不明确，北京的一些热销楼盘时常传出摇号不透明，内部购房，捆绑装修、车位、储物间等消息，购房者也抱怨摇中的概率低。2018年6月，作为北京首批拿到限竞房预售证的瀛海府和金樾和著项目，开盘销售时虽然均采取了摇号，但北京市住建委在巡查时发现，由于公示信息不全等原因，两项目被立案查处。

一位不愿具名的房地产分析师对中新经纬表示，北京的限竞房项目没有统一的摇号政策，是由开发商在主导摇号选房。海淀区房管局的上述工作人员称，项目是否摇号，要由北京市住建委来定，对于一些关注度较高的楼盘，按照惯例会采取摇号选房。这名工作人员还说：“政府不会介入摇号，如果项目采取了公正摇号，公证处会进行监督。”

上述分析师还称，为实现较好、较快地去化效果，开发商主导下的摇号选房，在一定程度上成为筛选购房者资格的手段，比如让全款客户、愿意购买车库等资金实力强的客户先摇号、选择好的户型，资金周转需要时间、公积金贷款的客户排在后面。开发商这样做，也有失公平。

为应对开发商在摇号中的人为排序，一些城市要求参与摇号的楼盘向刚需人群倾斜。杭州市规定，对“无房家庭”给予倾斜，提供一定比例的房源保障；成都市要求，商品住房按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房。

03 市场下行，多数限竞房销售不理想

中原地产研究中心数据显示，从2018年6月10日开始，北京合计入市的限竞房项目达到60个，共计92期，供应住宅套数达42979套，但仅有18788套完成网签。限竞房平均网签均价为48933元/平方米，网签完成率只有43.7%。

该研究中心认为，限竞房已经连续14个月出现供应大于签约，除少数位置较好的项目签约相对活跃外，大部分项目的去化难度越来越大。同时，限竞房的供应量在下半年将会出现井喷现象。

前述分析师认为，因为市场呈现下行，限竞房并没有像之前预想那样出现疯抢，这可能也是政府部门不敢贸然出台摇号政策的原因。据其了解，北京限竞房市场上有很大一部分是换房需求，如果出台了摇号政策，购房者就需要卖掉名下的住房才有资格参与摇号，显然，在不确定能够买到心仪的住房前，不会有多少购房者会冒险卖房以换取摇号资格。

“现在参与热门楼盘摇号的购房者，一般都是先摇到号再去卖房或腾挪首付款，开发商也会给出一段时间让客户筹措资金。如果按照其他城市的摇号政策来执行，北京的热门项目估计也卖不动。”这位分析师说。 

（原题：《内部购房、买到就赚百万元？限竞房热销楼盘为何屡遭质疑》）