加拿大“首次购房者鼓励计划”：新房可申请10%免息贷款

据加拿大《明报》报道，加拿大联邦政府于2019年预算案中提出的“首次购房者鼓励计划”(First-Time Home Buyer Incentive，FTHBI)，已经于9月2日生效。凡加拿大公民、永久居民或持有合法工作证的人士，只要符合首置资格，都可向政府申请免息贷款，但国际留学生则不包括在内。

提出申请的，可以是一个人或以上，关系可以是夫妇或朋友，但所有人一年的税前总收入不能超过12万元。

联邦政府可贷出的款额，新屋是10%，二手的为5%。

贷款额亦不能超过申请人年收入的4倍。贷款年期最长为25年，还款额则以物业出售或估算出来的价值的5%或10%(视乎借贷多少)计算。

其中一方须从未置业

据Sherwood Mortgage Group的按揭经纪郭泽文表示，只要符合以下其中一项，都符合首置资格﹕申请人过去从未曾置业，又或夫妇二人其中一方过去从未置业﹔已离婚或分居夫妇﹔在过去4年在加拿大未曾拥有物业。由于借贷资格牵涉的情况比较繁杂，有意者最好向相熟的专业人士查询。

郭就提醒申请人，买物业，落“柯化”(offer)前，最好先跟按揭经纪计清楚日期，确保符合贷款资格，就可免麻烦。

申请人实际可向政府贷款多少，则视乎买的是新屋，抑或是二手物业。新屋可借入屋价的10%﹔二手的则最多可借5%。不过，上限一定不可超过(一个或以上)申请人年收入总和的4倍。

上限不可超申请人年收入总和4倍

此外，尚要看看申请人每月的基本开支，如水电费﹑地税﹑管理费，以及归还私人贷款，如每月信用卡数或汽车贷款，占其收入的比例。基本开支的比例不能超过收入的39%﹔私人贷款支出则不能超过收入的44%。

假设一对夫妇只能依赖政府免息贷款“上车”，而两人的年薪为10万元，他们最多可取得政府40万元的免息贷款。若两人只有3万元作首期，换言之，他们只能购入43万元左右的物业。但以温哥华和多伦多屋价之贵，选择不多。

郭则称，的确在一些大城市如多伦多﹑温哥华等，政府贷款只能买入一个二手柏文（apartment,公寓）单位，但政策全国各地适用，数十万元在一些小镇地区仍足以置业。

郭泽文说﹕“政府借出的钱是免息贷款，还款年期最长25年。如中途卖屋，就在卖屋时计算，政府会收回物业当时价值的5%或10%(视乎借多少)，如卖屋就以售价的5%(或10%)，屋价赚蚀，政府都会承担﹔如申请人过了25年都不将物业出售，就要由公证行做物业估价，归还当中的5%或10%。”

他又提醒，银行贷款为第一按揭，政府的贷款属于第二按揭，正因如此，故律师费亦偏高。

此外，在加拿大置业，若首付低于屋价的20%，便要购买按揭保险。有申请人以为，自己支付10%的首期，另外10%则来自政府免息贷款，便可省却按揭保险。但事实上，这情况并不适用，申请人仍需要自行购买按揭保险。

郭认为，联邦自由党推出的这个政策颇复杂，牵涉年期又长，由审批申请到追债，估计行政费用所花不菲。

他说﹕“其实，很多人并非供不起楼，问题是房屋按揭的压力测试太紧，令人无法取得贷款。”

（原题：《加拿大“首次购房者鼓励计划”实施 律师解读细则》）