世茂房地产：上半年销售额增近四成，预计超额完成全年目标

8月27日，世茂房地产控股有限公司（世茂房地产，00813.HK）在香港发布了一份亮点颇多的“期中成绩单”。今年上半年，世茂合约销售额达1003.4亿元，同比上涨38.7%，毛利额同比大幅提升28.9%至170.2亿元，毛利率保持在30%以上稳定水平。

世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示，今年排名前20位的房企平均增速在12%左右，世茂依然保持了近40%的高速增长。他还估计，世茂上半年已完成全年销售目标的47.8%，下半年将继续加快新获取项目的转化效率，有望超额完成全年目标。世茂集团董事局主席许荣茂表示，前瞻性的战略思维、区域深耕的不断深化以及产品力的协同发展，将为世茂未来有品质高速发展赋予动能。

前三季度销售额或将与去年全年持平

对世茂下半年的预测，许世坛言之有据。根据此前世茂房地产发布的公告，今年前七个月内，该集团的累计合约销售总额约为人民币1203.7亿元，累计合约销售总面积约为669万平方米，较去年同期分别上升42%及28%。许世坛透露，根据目前的销售情况来看，8月预计能实现200亿以上的销售额。

也就是说，在7月和8月这样的房地产传统淡季，世茂仍维持着较高的销售额。

世茂集团首席财务官丘钧山表示，世茂2019年全年可售资源为2229万平方米，全年销售货值超4000亿元，即便按照保守53%的去化率，集团已经可以完成2019年初制定的2100亿元的销售目标。

许世坛对今年的“收成”明显更乐观一些。他表示，去年全年销售额是1700多亿，三季度希望达到700亿，据此估算，今年的前三季度的销售额有望接近去年全年。

“我们今年上半年新增货值中，预计三分之一可以作为今年的可售货值，大概是800亿元，其中我们希望卖掉一半，也就是400亿，而这400亿是不在2100亿的销售目标内，所以我们今年的业绩预计还不错。”许世坛表示。

七成新增货值靠“合作”，下半年更谨慎

公告显示，2019年上半年世茂获取土地60块，土地总价约788亿元，新增权益前货值约2500亿元，其中，一、二线城市新增货值为1700亿元。下半年可售货值中，80%位于具备较高经济发展水平及旺盛需求的一、二线，和强三四线城市。

“2500亿的新增货值是截止到6月的数据，目前这个数字已经超过3000亿。”许世坛表示，全年可售货值预计可超4000亿。“我们上半年70%的新增货值是与其他开发商合作得来的，我们打开了一个更大的平台。”

即便是对未来有着乐观的期许，世茂在投资上始终保持稳健谨慎的态度。“世茂上半年已经用掉了70%的投资额度，市场的不确定因素在增加，风险也在加大，接下来会更谨慎。”投资额度取决于销售回款。许世坛表示，世茂基本上会用50%的回款来购地，因为一般开发商的回款率在80%左右，50%等于销售金额的40%左右，这样才是比较合适的。

公告显示，世茂上半年实现回款813亿元，同比大幅上升47.8%，报告期内账面现金为522.3亿元，未动用银行及交易所等金融机构融资额度约为人民币400亿元。

另外，除了投资上的“合作”，主动寻求合作降低权益比重，是房企平衡风险控制和规模增长的通用做法。许世坛表示，前几年世茂的权益比例较高，维持在70-80%，但风险太高，现在可能会寻求更多的合作，将权益比例降到60%或60%以上。

美元债额度用完，香港项目去化可对冲货币贬值风险

除了丰厚的土储外，充裕的现金流也是许世坛的信心所在。在今年7月12日国家发改委发布房地产企业美元债收紧政策之前，世茂的美元债额度“基本用完了”。

“关于融资，我们比较具有前瞻性。今年7月份发了10亿元的美债，外债资金还算宽裕，另外我们还做了一个100亿的银团，也是在7月中旬批了。”许世坛表示，今年大的融资基本上已经结束了，当然内地的融资比如项目融资、开发贷等传统性的融资还是会有，融资上没有太大压力。

另外，受中美贸易战影响，人民币持续贬值，有投资者提出针对外债比例世茂将如何做好对冲，许世坛表示，人民币贬值对公司短期会有压力，但中长期不会有太大影响。他解释称，世茂已经做了一部分美元的对冲，另外在香港提前布局了一些资产，包括预计明年三季度开业的香港东涌酒店，明年四季度的两个住宅项目开盘。住宅进入销售阶段之后本身对外债就是一个对冲，实际的外债敞口并不大。因此预计人民币贬值对公司不会有太大影响。

上市时间主要考虑估值，毛利行业领先

关于酒店和物业上市时间定在2021年，许世坛表示，酒店和物业的上市都不存在什么障碍，主要是考虑估值。

“酒店、物业这几年一直高速增长。预计今年酒店有20多亿的营业额，明年希望超过30亿，后年希望超过40亿。因为我们的毛利应该全行业最高的，应该是第一名，第一名的毛利再加上营业金额足够大，上市的时候应该估值会好一点。”

“我们物业通过和海亮的合作，管理面积超过1亿平方米，希望2021年签约物业能超过3亿平方米。以每户100平方米来算，3亿平方米相当于300万户，如果一户3个人，服务的用户接近1000万用户，估值也会更好一些。” 许世坛充满信心。