宝龙地产：上调销售目标至550亿元，新增土地九成在长三角

8月23日，福建商人许健康控制的宝龙地产(01238.HK)在香港召开中期业绩会，宣布上调全年销售目标至550亿元。当天宝龙地产透露下半年有“两个动作”：适当促销，并降低三四线城市拿地力度。

今年前6个月，宝龙地产实现合约销售额292.03亿元，较2018年同期上升约78.7%，完成年初宣布的500亿元销售目标的58.40%。

商业业务分拆上市“越快越好”

中报显示，期内公司已售未结转销售额约281亿元，下半年可结转收入约120亿元。受至部分地区性限制影响，上半年回款率约80%。

作为近期唯一宣布上调销售目标的房企，宝龙地产总裁许华芳在业绩上表示，目前公司拥有可售资源631亿元，有信心全年达标，今年会微调策略，谨慎且适当地促销，而非大力度的不断促销。

业绩会上，被问及商业业务分拆上市的计划，许华芳表示，此举并非为向市场集资，而是想透过分拆及市场化，让该业务能独立成长。

此前的8月20日，宝龙地产曾发布公告，公司的商业业务已增长至足以实行独立上市的规模，拟分拆宝龙商业管理控股有限公司(下称“宝龙商业”)在香港联合交易所主板独立上市。

许华芳称，未来商业管理的业务将为三七开，三成来自轻资产外拓，即包括收购管理公司、商场管理权，七成来自宝龙地产。

许华芳同时强调，分拆上市不会对母公司业务构成影响，预期未来母公司将拥有宝龙商业管理约70%权益，而分拆业务后将继续进行收购，例如商场管理权等。

对于上市时间表，许华芳称，希望越快上市越好，但一切正在推进当中，尚未有一个具体的上市时间表。

宝龙商业成立于1993年，截至2018年12月31日，宝龙商业以轻资产为主，有45处在管零售商业物业，总在管建筑面积为450万平方米。公司拥有四个商业品牌，包括宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地。

对未来公司业务发展方向，许华芳笑言，住宅不是我们的特点和优势，未来会专注于商场发展。期内商场数目超过年初预测，下半年有6个商场开业，到今年底会有45个商场。明年计划由原本50个商场，增至55个。未来三年，一共会有64家商场开业。

公告显示，上半年宝龙地产总负债为1081.7亿元，较去年同期的829.54亿元同比增长约30.39%。其中，流动负债646.7亿元，占比59.78%，非流动负债435亿元。

公司净负债率由去年底的101.6%降至91.4%；现金及现金等价物及受限制现金合共约为185.26亿元。

新增土地储备93%位于长三角

许华芳预计，在销售稳定的情况下，下半年的负债水平大概在同一水平，集团尚有一笔5.5亿美元境外债额度，主要应付明年7月的5.5亿美元需偿还的债务。

在宝龙地产的负债中，银行及其他借款为300.3亿元，公司债券101.9亿元，短期融资券5.95亿元，优先票据87.79亿元。一年到期的借款为125.41亿元。

土地储备方面，期内宝龙地产新增土地23宗，总地价为467亿元，权益土地款为91亿元，规划建筑面积311万平方米，可售货值为467亿元，其中，长三角区域占比为93.5%。

截至6月底，宝龙地产拥有土地储备约为2440万平方米，平均土地成本为2701元/平方米，土地储备超过70%分布于长三角地区。

许华芳表示，在长三角范围内基本上都买了，只有江苏差1个城市，浙江差1个城市，要做特色的长三角公司。

被问及是否改变拿地策略，许华芳透露，虽然目前三、四线一半城市依然好卖，但一半已放缓。要谨慎拿地，要在好的城市拿好的地。在三四线城市会适当降低拿地力度。公司是中小型公司，“不拿贵地、不借贵钱”。

报告期内，宝龙地产实现合约销售额为292.03亿元，较2018年同期的163.41亿元，同比上升约78.7%；合约销售面积约为178万平方米，同比增加53.8%。

期内，宝龙地产总收入约为122.51亿元，同比上升32%。其中，物业销售收入为104.98亿元，较2018年同期增加32.6%；投资物业的租金收入和物业管理服务收入为13.91亿元，同比增加31.2%；其他物业开发相关业务收入为3.62亿元，同比增加17.2%。

截至6月30日，宝龙地产的销售成本、销售及营销成本及行政开支均有所增加。其中，销售成本为74.99亿元，较2018年同期上升了29.8%；销售及营销成本及行政开支为10.59亿元，同比上升14.5%。

宝龙地产表示，销售成本增加，主要由于期内已出售及交付物业的总建筑面积增加而导致成本总额增加；销售及营销成本及行政开支的增加，则主要由于期内业务扩张而导致销售及管理项目规模扩大所致。宝龙地产称，将继续严格控制费用及成本，同时致力继续扩展业务。

宝龙集团1990年在澳门成立，旗下宝龙地产自2003年起专注开发运营综合性商业地产项目，2009年在香港主板成功上市。2019年上半年，宝龙地产业务主要分为物业开发、物业投资、物业管理服务和其他物业开发相关服务，其中，物业开发仍为主要收入来源。

截至收盘，宝龙地产报4.86港元/股，涨跌幅0.62%。