中梁控股：上半年销售额636亿元，“市场已经没什么利润”

8月23日，浙江地产商杨剑控制的中梁控股（02772.HK）在香港召开半年度业绩发布会，这是其今年7月上市以来发布的首份财报。期内，公司实现销售额636.7亿元，同比增加26.8%，完成全年1300亿元销售目标的48.97%。

中梁控股首席执行官兼执行董事黄春雷在现场表示，公司是销售前20名房企中增速最快的，截至报告期末，公司已签约未结转额约为1500亿元。

副总裁游思嘉则表示，目前中梁控股未售货值超过3400亿，可以覆盖两年以上的销售，今年可售资源大概在1900亿，全年供货相对平衡。

游思嘉称，中梁控股是一家高周转，去化率很高的公司，今年上半年以来去化率超70%，销售回款率超90%，截至7月份已完成全年销售目标58%。

由于高周转特征，此前中梁控股被业内称为“小碧桂园”。黄春雷解释称，中梁控股有自己的逻辑、特色，比如在投资能力、标准化等方面都有体现，公司倒不是说一定要贴上碧桂园的标签。

公告显示，期内，中梁控股合计花费252亿元的代价购得70个项目，新进入城市18个，平均地价为3934元/平方米。

截至6月30日，公司已经进驻23个省份、139个城市，拥有总土地储备约5300万平方米，楼面价3400元/平方米，其中约50%位于长三角、28%位于中西部，15%位于海峡西岸。

游思嘉同时表示，集团销售分布均衡，除深耕长三角外，布局正在向环渤海、中西部、海峡西岸及珠三角地区渗透。为有效分散经济及政策的风险，在储备到销售战略方面，全国各区域各等级城市均有布局。

其同时透露，公司上半年买地相对比较谨慎，签约买地和合同销售比例其实并不太高，约为47%。在买地资金来源方面，因为上半年中梁没有做特别的融资，包括IPO的资金是7月才到账的，买地还是依靠自身销售资金的回笼，基本上每个月都会买一些，但是会控制量。

黄春雷则认为，过去的2015年和2016年，中梁控股首先看到的是三四线的机会，那个时点，二线城市的地价虚高并不赚钱。黄春雷认为，中国房地产发展到现在，市场已经不是那么有味道了，没有什么利润。如果有合适的机会，也不排除会进一二线城市。但对于北上广深等一线城市，本身地方政府不需要土地财政。如果为了进而进，也可以拿项目，但没有太大意义，盈利比较难。

期内，公司实现营收205.57亿元，同比增加111.2%。公司毛利大幅增加，实现50.34亿元，较去年同期的26.60亿元增加89.2%；同期，毛利率则出现下滑，由去年同期的27.3%降至24.5%。中梁控股称，主要是因为期内交付的物业项目的土地成本相较于售价较高所致。

公告显示，期内，公司股东应占核心净利润同比增88%至12.3亿；核心净利润为12.32亿元，同比增加88.4%，其中的40%将用于派息。

业绩会现场，中梁控股高管称，至6月底，公司已收客户款项为1140亿元，这将会是公司未来12个月到2年的结转基础。

债务和融资方面，至6月底，中梁控股未偿还借款总额为2880.22亿元，较去年底增加179.73亿元；融资成本2.50亿元，较去年同期的1.43亿元，同比增加74.3%。集团借款总额的加权平均实际债务成本约为10.0%，去年底的成本则为9.9%。

房地产融资政策收紧之外，中梁控股称，成本上升是因为借款金额及利率上升导致，但部分被在建物业的资本化利息增加所抵销。

中梁控股为杨剑于1993年创建并控制的地产公司，此后将业务从温州向长三角，进而全国的拓展，2016年将总部迁至上海，于2018年实现销售额跨进千亿的目标。于7月16日在香港交易所主板挂牌。

截至发稿前，中梁控股报5.28港元/股，跌0.56%。