深观察丨警惕“长租”变成资本野蛮扩张的工具

长租公寓，曾乘着资本东风而起遍地开花。它始于2015年，作为房地产租赁市场全新的供应模式，却在2018年以后迎来行业风险集中爆发年，杭州鼎家、寓见公寓、好租好住、北京昊园恒业、苏州乐栈等公寓接连出现资金链断裂。最新的一起，是管理超过20万套公寓的乐伽公寓宣布停止经营。

与传统的租房模式相比，长租公寓受到市场青睐的原因，是年轻租房群体消费理念的升级迭代。传说中“小清新”“中产风”的装修、专人负责集中打扫、统一规格的品牌家具家电、年轻人聚集的社群生活，都满足了追求生活品质提升的80后、90后一代职场新人的要求。

资本正是看准了这块市场蛋糕的利润丰厚，加之多城纷纷推出“租赁试点”“集体用地建设租赁住房”“鼓励 REITs 发展”等政策红利，让鱼龙混杂的地产企业纷纷入局长租公寓市场。

然而，长租公寓市场的发展，却“成也资本，败也资本”。得益于资本介入，让长租公寓的扩张有了充足的资金来源，有了规模效应的金钱支持，却也因“高额融资+快速扩张”的发展模式而埋下巨大隐患。

长租公寓集中暴雷，最大的风险点就在租房贷。租房贷，是指长租公寓与第三方机构合作，让租户以借贷方式实现分期付款。这样的租赁方式，让刚步入社会的年轻人得以通过月租的方式支付租金，而长租公寓企业以租客的个人征信为依托，从机构一次获得整年租金，进行资本运作。很多刚入社会的年轻人，本来只想租个房，却稀里糊涂以个人征信为代价，背上了租房贷，一旦平台爆仓，为之埋单的却是这些年轻人。

长租公寓数量激增，鱼龙混杂的大小房企竞相进入长租公寓市场。结果，长租从之前细水长流、稳定回报的经营模式，变成了一场各种跑马圈地、使用复杂金融杠杆的疯狂游戏。这次倒掉的乐伽，甚至承认自己做的是“高进低出”——以较高的价格向房东跑马圈地租房源，然后再以较低的价格向房客们出租房子。这只能用疯狂来形容了。

此外，长租公寓模式最关键的一环，就是只有高入住率才能实现稳定的现金流。如果做不到90%的入住率，极可能发生资金链断裂，衍生平台爆仓风险。对较高的出租率以及最大限度缩短空置率的追求，也诱发了长租公寓进行伪劣装修，空置期不够，“甲醛门”频发，置环保标准于不顾、置租客健康若罔闻的行业乱象。

乘着资本东风而起的长租公寓，缺乏有效的监管和制约，一旦沦为金钱野蛮扩张的工具，那些刚迈入社会的年轻租客，将会遭遇人生中第一次无家可归和维权无力。

7月30日，中共中央政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。长租公寓市场也应当以此为镜鉴，找准市场定位，别让住房租赁市场沦为资本野蛮扩张加杠杆的工具。