旭辉林中：有信心完成全年1900亿销售目标

8月7日，旭辉控股发布公告称，1-7月累计实现合同销售金额约1030亿元，与上年同期相比增长30.9%，合同销售面积约594.27万平方米，合同销售均价约为17300元/平方米。根据此前公布的1900亿元全年销售目标推算，旭辉今年前7个月已完成销售目标约54.21%。

旭辉集团董事长林中在博鳌房地产论坛上表示，虽然下半年整个房地产行业的压力很大，但旭辉今年年初定下的销售目标并不激进，既然是一个保守的承诺就要全力兑现，有信心完成目标。

规模不是第一考核指标

虽然规模在业内的关注度很高，但旭辉的内部考核更关注客户满意度、盈利能力和财务的安全性，规模只排在第四位。

林中认为，规模不是追求，而是一个结果，是把企业经营好之后自然而然的结果。所以旭辉从不刻意追求规模，而是更在乎规模基础上企业有质量的发展。“我们上半年的销售回款率做到了95%，同时进一步减少负债，走高质量发展道路。”

林中表示，旭辉下半年买地不会投入太多，所以不需要太多融资。现在更注重财务的稳健和安全，下半年融资一定会收紧。他透露，旭辉仅仅在一季度买了一些地，后续减少了买地的动作。“在土地市场上，地价高就不要拿，要更加谨慎。现在旭辉的土储可以支持企业发展的需要，哪怕到年底不买地都没问题，但是不排除四季度尤其是年底会出现一些机会。”

在拿地方面，未来二线城市尤其是省会城市是旭辉的重点。“布局要符合这些城市的发展规律和阶段。北京、上海、深圳这三个城市已经进入存量时代，地块越来越小，需要占用的资金量却越来越大。因此在北上深做大销售额非常难，维持适量增长，100亿-200亿元的规模就可以。而以武汉、郑州、西安、太原等为代表的城市将会有持续性增长。”

在回应广州没能位列首位城市的原因时，林中分享了“7折原理”，即根据旭辉多年的观察和研究，根据城市能级划分不同的城市，北上深属于首位城市，它们的平均房价差不多，然而位于第二梯队的城市平均房价相当于首位城市打个七折。“这是我们观察国外的很多城市得出的结论，比如大阪的房价就相当于东京房价的七折，用这样的评判标准来判断一个城市不太容易出错。”

北上深将是租金增长重点区域

虽然对北上深三个首位城市在销售额方面的期许并不高，但林中给它们定下了另外的考核标准——重点提升租金收益。

“未来房地产企业一定要两条腿走路。”林中所说的“两条腿”是指开发业务和持有型物业的运营。“不是所有的城市都适合开发写字楼，北上深是做租金的最好的地方。”恰恰是销售额上难以大幅增长的北上深，成为写字楼和商业地产的沃土，也是未来旭辉租金收益的重点增长之处。

“现在旭辉商业收益增加非常快。接下来旭辉会加大商业的持有。集团对商业地产做了未来战略规划，我们要统筹商业的开发能力。今年旭辉成立了商业地产管理总部，负责统筹管理全集团商业项目的投资、设计、开发、招商和持有营运。原集团商业管理部和旭美商业合并入旭辉商业。”林中对旭辉未来收益构成的期待是：住宅收入占到50%，租金收入占30%，其他收入占20%。“要完成这样的转型，预计要花费20年左右。”

商业是旭辉多元化道路中的一部分。林中指出，自2018年开始，中国的房地产市场已进入第三个阶段，房企的开发模式也将逐渐转变，多元化是必然的道路。旭辉目前已布局包括物业管理、长租公寓、养老地产、教育、商业等9个板块。其中，物业公司永升生活服务是旭辉集团旗下首个分拆上市的多元化板块。但商业没有分拆上市的计划。

“商业地产业务会一直放在旭辉地产板块，不会独立出去，房地产开发与商业管理是分不开的。”林中特别强调。